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“사람이 자산이다” 수도권 유망지역은 인구 증가로 찾는다?

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사람이 자산이다

부동산 시장에 “사람이 모이는 곳에 돈 모인다”라는 말이 있습니다. 집값을 결정하는 요인들은 셀 수 없을 정도로 많지만, 결국 가격이 오르고 더 발전하는 지역은 반드시 사람이 모여 있거나, 혹은 모일 이유가 있는 지역이라는 의미입니다.


교통망 개선, 일자리 확충 등이 대표적인 호재로 평가되는 이유 역시 사람입니다. 교통망이 뛰어난 지역은 같은 시간에 더 먼 지역까지 이동할 수 있으므로 그 지역을 생활 거점으로 삼으려는 사람의 범위가 늘어나고, 일자리가 많은 지역에는 직주근접 수요가 쌓입니다.


이렇게 사람이 모인 곳은 교통망이 강화되는 한편, 공원∙학교 등 생활환경이 개선되므로 결과적으로 사람이 더 모여드는 선순환이 발생합니다. 이 과정에서 사람은 늘어나지만 땅은 한정적이기 때문에 부동산의 희소가치가 높아져 집값이 오르게 되는 것입니다.

인구 유입 많은 수도권 차기 유망지역은?

최근 수도권에서 주목받고 있는 지역들의 공통점도 인구 유입이 빠르게 늘고 있다는 것입니다. 행정안전부의 주민등록인구 통계에 따르면 올해 4월 기준으로 지난 1년간 경기도에서 전년 대비 2% 이상 인구가 증가한 지역은 총 13곳으로, 여기에는 하남, 화성, 과천, 용인 등의 기존 유망 지역과 양주, 남양주, 광주, 김포 등 최신 유망 지역이 포함되어 있습니다.


경기도에서 가장 많이 인구가 늘어난 하남시는 지난해 4월에 비해 6.6%의 인구가 늘어 27만 9,621명이 되었습니다. 화성시도 1년 사이 인구가 6.4% 늘었고, 의왕시(4.8%)와 시흥시(4.1%)가 뒤를 이었습니다. 2∙20 대책 이후 주목을 받은 용인시도 인구가 2.5% 늘었고, 교통호재 등으로 주목을 받고 있는 양주시도 2.2% 인구가 늘어난 지역입니다.


부동산114 자료에 따르면 이 지역들은 지난해 집값 상승도 거셌습니다. 13개 지역 중 평택과 오산을 제외한 11개 지역은 지난해보다 집값이 올랐는데요. 과천시는 집값상승률이 15%에 달했고, 하남과 화성, 의왕도 3%대 상승률을 기록했습니다.

인구 늘어나는 곳은 이유가 있다… ‘교통호재 풍부하고 일자리 많은 신도시’

이 지역들은 신도시 등 택지 개발로 주택이 충분히 공급되는 한편, 교통호재가 풍부하고 일자리 조성 사업이 한창이라는 공통점이 있습니다.


하남은 미사강변도시의 입주가 마무리 단계에 들어섰고, 위례신도시도 개발이 한창입니다. 화성은 동탄2신도시가 조성되고 있으며, 시흥은 배곧∙목감∙은계 장현지구 등의 사업이 진행되고 있습니다. 최근 주목을 받은 용인은 역북, 고림, 남사아곡지구 등의 택지가 조성되고 있고, 양주도 양주신도시(회천지구, 옥정지구)가 조성되고 있죠.


일자리도 풍부합니다. 동탄신도시에는 현대∙기아차, 삼성연구소, 향남제약단지 등이 가동되고 있고, 평택도 삼성전자평택캠퍼스가 직주근접 수요를 늘린 가운데 추가로 조성 중인 평택 2공장(P2)도 곧 가동될 예정입니다. 용인은 지난해 용인반도체클러스터 유치로 주목을 받았고, 양주도 총 1,424억원을 투입해 30만1,000㎡ 규모의 섬유∙패션∙전자산업 클러스터를 조성하는 양주테크노밸리 사업이 탄력을 받고 있습니다.

저평가 된 지역 찾으려면? “3040세대 인구이동 주시해야”

‘인구 증가와 지역 개발의 선순환’은 달리 말하면 인구 증가가 지역 개발의 원인이기도 하지만 결과일 수도 있다는 의미입니다. 지역 개발이 완료되어 인프라가 성숙한 지역은 수요가 두터워 인구가 늘더라도 새로 진입하기엔 가격이 많이 올라있는 경우도 있습니다. 판교, 수원, 성남 등 지역이 대표적입니다.


전문가들은 투자가치를 확인하는 척도로서 인구 증가율을 검토한다면, 3040세대의 움직임을 확인할 것을 조언합니다. 3040세대는 대표적인 실수요층으로서 직주근접과 교육환경에 대한 선호도가 높아 교통망과 일자리, 생활환경 등 인프라가 뛰어난 지역 중 저평가된 지역을 엄선하여 이주하기 때문입니다.

실제로 하남, 용인 등 지역은 3040세대가 유입되는 경향이 두드러집니다. 통계청의 국내인구이동통계 자료에 따르면 지난해 하남에서 늘어난 1만 6,986명의 인구 가운데 3040세대는 7,672명으로 45.1%를 차지했습니다. 시흥시도 2만 3,056명의 순이동 인구 중 1만 477명(45.4%)이 3040세대였으며, 용인(41.5%), 화성(40.7%), 양주(39.4%)도 3040세대가 40% 내외의 비중을 차지했습니다.


반면 이미 집값이 높은 수원, 성남, 안양 등 지역에서는 인구가 줄어들고 있고, 특히 3040세대가 빠르게 유출되고 있습니다. 수원시는 지난해 1만1,068명의 인구가 줄어든 가운데 54.0%인 5,981명이 3040세대였습니다. 성남에서도 줄어든 인구(-13,381명)의 46.3%가 3040세대였으며, 안양시도 유출 인구에서 3040세대가 차지하는 비중이 33.3%에 달했습니다.

인구 늘어나는 지역 분양시장 뜨거워

각종 호재와 개발로 인구가 늘어나고 있는 지역은 청약열기도 뜨겁습니다. 올해 5월에 위례신도시(하남)에 분양한 ‘위례신도시 우미린2차’(420가구)는 청약경쟁률이 115대1에 달했고, 동탄2신도시에 분양한 ‘신동탄포레자이’(1,297)도 739가구 모집에 5만 1,878명이 청약해 70대1의 경쟁률을 기록했습니다.

양주신도시에 공급되는 단지들도 연이어 완판에 성공하고 있습니다. 올해 4월 회천지구에 공급된 ‘양주회천신도시 노블랜드 센트럴시티’(860가구)는 경쟁률이 4.47대1이었고, 이어 5월 옥정지구에 공급된 ‘양주옥정 제일풍경채 레이크시티’(1,228가구)도 6.52대1의 경쟁률을 기록했습니다.


양주 회천지구에 모델하우스를 열고 분양 중인 ‘덕계역 금강펜테리움 센트럴파크’ 분양 관계자는 “양주신도시는 GTX-C 등 교통호재가 뛰어나고, 수도권 북부 산업 클러스터의 거점으로 개발되는 양주테크노밸리 사업 등 호재가 풍부하다. 인구가 유입되면서 교통망 등 인프라 개선도 속도를 내고 있는 상황이라 문의가 늘고 있다”고 전했습니다.


덕계역 금강펜테리움 센트럴파크의 청약 일정은 8일(수) 청약홈을 통해 1순위 접수를 받습니다. 이어서 15일(수) 당첨자 발표를 진행하고, 정당 계약은 27일(월)~29일(수) 3일간 모델하우스에서 진행됩니다.


부동산 전문가 A씨는 “인구 증가는 수 많은 변수 중 하나일 뿐이지만, 지역이 갖는 가치의 대략적인 흐름을 확인하기에는 좋은 척도다. 아직 조성 중인 신도시에 신규 공급물량의 성적이 좋고, 인구도 원활히 증가하고 있다는 건 시장으로부터 ‘현재도 살기에 좋고 미래가치도 있다’는 평가를 받고 있는 것이므로 투자를 고려해 볼 가치가 있을 것”이라고 설명했습니다.

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