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오피스텔, ‘입지는 기본, 대단지는 필수’

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‘규모의 경제학’ 오피스텔도 대규모 바람

냉혹한 시기를 보내고 있는 오피스텔 분양시장에서 대단지 오피스텔(500실 이상)들이 선전하고 있는 것으로 나타났습니다. 늘어나는 1~2인 가구에게 규모의 경제 실현이 용이한 대단지 오피스텔이 선택을 받고 있다는 것으로 풀이됩니다.


지난 2월에 입주자를 모집한 쌍용 더플래티넘 서울역(569실)은 총 2,388명이 접수해 4.1 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 송도국제도시(B1블록)에서 분양한 대방디엠시티(628실)도 총 5,795명이 청약해 경쟁률이 9.2 대 1에 달했습니다.


부동산 전문가 A씨는 “최근의 오피스텔은 500가구 이상의 규모로 기획되는 경우가 많다. 관리비가 상대적으로 저렴하고, 커뮤니티 시설 고급화가 용이해서다. 입지조건이 충분히 매력적이라면 대단지일수록 상품성을 높이기 편해진다”고 설명했습니다.

대단지 오피스텔, 가격상승률도 상대적으로 높아

지역 내 대단지 오피스텔은 가격상승률도 같은 지역의 소규모 단지를 상회하는 경우가 많습니다. 오피스텔 밀집지역은 역세권을 중심으로 형성되고, 대단지 오피스텔이 특정 역세권의 랜드마크로서 수요를 선점하고 있는 것으로 풀이됩니다.


실제로 마곡지구에 공급된 마곡나루역보타닉푸르지오시티(1,281세대, 2017.01.입주) 전용 22B㎡는 분양가가 1억 6,700만 원대였으나, 올해 3월에 2억 2,000만 원으로 거래되어 5,300만 원의 웃돈을 쌓았습니다. 올해 3월 KB부동산 시세 기준으로는 2억 2,500만 원입니다.


반면 같은 지역의 300가구 규모의 M오피스텔(2016년 입주)은 전용 22㎡의 분양가가 1억4,000만원 선이었지만 올해 2월에 1억7,200만 원으로 거래되었습니다. 올해 3월 기준 KB부동산이 책정한 시세는 1억8천만 원입니다. 입지와 입주시기가 비슷하지만 프리미엄에 2천만 원 이상의 차이가 발생한 것입니다.

나누면 가벼워진다, 더 낮은 관리비

전문가들은 대단지 오피스텔이 시장의 선택을 받는 이유의 첫 번째로 관리비를 꼽습니다. 일반적으로 오피스텔은 관리비를 ‘제2의 월세’로 고려해야 할 정도로 부담이 크지만, 대단지일수록 규모의 경제 실현이 용이해 관리비 절감을 기대할 수 있어서입니다.


오피스텔의 높은 관리비는 낮은 전용률에서 비롯합니다. 아파트는 공급면적(전용+주거공용)을 기준으로 전용률을 구하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+주거공용+기타공용)을 기준으로 전용률을 구하기 때문에 아파트의 전용률이 7~80% 수준인 반면 오피스텔의 전용률은 약 50%까지 내려갑니다. 아파트에 비해 전용률이 낮은 만큼 공용 부분에 대한 부담이 커지는 것이죠.


대단지 오피스텔의 많은 가구수는 관리비 절감의 핵심입니다. 관리비는 가구별로 나누어 부과하기 때문에 가구수가 많으면 그만큼 관리비 부담이 줄어들기 때문이죠. 공용 부분에 대한 부담을 보다 많은 가구가 짊어질수록 관리비는 더 낮아지기에 소규모 평면이 다수 배치되면 더 유리합니다.

더 화려한 커뮤니티, 더 편리한 생활

대단지 오피스텔은 커뮤니티 면에서도 소규모 단지와 차별화 됩니다. 넓은 공용면적을 활용하여 실내수영장 등의 대형 커뮤니티 시설을 배치할 여유가 생깁니다. 관리비 규모도 크므로 조식서비스 등의 호텔식 고급 어메니티를 제공하는 예도 늘고 있습니다.


문정법조단지에 위치한 매머드급 대단지 송파파크하비오푸르지오(3,636실, 2016.9.입주)는 단지 내에 피트니스 센터와 찜질방은 물론, 워터파크를 설치하는 한편 멀티플렉스(메가박스)까지 유치했습니다. 이 단지 전용 48㎡는 올해 3월에 3억9,900만 원~4억1,000만 원 사이에 실거래가 이뤄졌습니다. 분양 당시에는 2억 8,000만 원~3억 원 사이에서 분양한 면적이니 1억 원 이상의 웃돈이 쌓인 셈입니다.


분양시장에는 조식서비스를 내세운 단지도 등장했습니다. 5월 중 수원역세권1지구에 공급되는 수원역 가온팰리스(696실)는 1층에 호텔식 뷔페를 설치하고 입주자를 위한 이용 혜택을 제공하기로 했습니다. 피트니스 센터와 공유 오피스, 옥상 휴게공간 등 아파트 수준 커뮤니티 시설도 설치할 계획입니다. 트리마제 등 고급 주거시설에서 제공해 유행을 타기 시작한 호텔식 조식 혜택을 소형 오피스텔에서 시도할 수 있는 건 가구수가 많은 대단지이기 때문으로 풀이됩니다.


수원역 가온팰리스 분양관계자는 “대단지로 조성되는 만큼 고급 아파트에서 누릴 수 있는 호텔급커뮤니티와 서비스를 도입해 입주민의 주거 만족도를 최대한 끌어올릴 예정이다”라며 “함께 들어서는 상가 역시 유럽형 테라스 스트리트 상가(가온 스트리트)를 조성해 상권 중심지로 거듭날 예정이다”라고 자신감을 내비쳤습니다.

찾는 사람 많은 랜드마크 – 뛰어난 환금성

대단지 오피스텔은 지역 내 랜드마크로 활용되는 만큼 수요가 많아 환금성도 뛰어납니다. 오피스텔이 오랜 기간 수익형 부동산의 꽃으로 여겨져 온 만큼, 대단지의 환금성은 중요한 장점 중의 하나로 꼽힙니다.


실제로 국토부 실거래가 자료에 따르면 분당구 정자역 일대에서 지난해 4월부터 올해 3월까지 거래된 303건의 오피스텔 매매거래 중 203건이 500실 이상의 대단지 오피스텔에서 나왔습니다. 11개 단지에서 나온 거래량이 6개 단지에서 나온 거래량의 절반 이하였던 것입니다.


부동산 전문가 B씨는 “수익형 부동산은 안정적인 임차수요의 공급이 생명선이다. 지역 내에서 랜드마크로 꼽히는 오피스텔은 임차인들에게 항상 1순위로 고려되게 마련이며, 임차수요가 풍부한 만큼 거래도 활발하기 마련”이라고 설명했습니다.

앞으로도 잘 나갈 대단지 오피스텔은?

1인 가구의 증가세가 계속되면서 소형 평면으로 구성된 대단지 오피스텔에 대한 주목도는 앞으로 더 높아질 전망입니다. 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면 올해 3월 기준 전국 1인 세대는 약 860만 세대로 전체의 38%에 달합니다. 2015년 12월(724만여세대)에 비해 약 18.8%(136만여세대)가 늘었습니다.


부동산 전문가 A씨는 “주택에 대한 고강도 규제가 계속되면서 단기적으로도 오피스텔에 대한 관심이 늘고 있다. 단, 대단지 오피스텔의 주 수요층인 1~2인 가구는 직주근접을 가장 중요한 주거선택요인으로 꼽는 만큼 수도권에서는 서울 주요업무지구 접근성을 제일 우선순위로 놓고 고려해야 할 것”이라고 조언했습니다.

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