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금리인하했지만, 주택담보대출 ‘대환’ 문턱은 높아

16일 기준금리 인하 결정 이후, 시중 대출금리도 낮아질 것이란 전망입니다. 이에 기존 주택담보 대출을 받은 집주인들도 좀더 낮은 금리로 갈아타기 위한 대환대출에 관심이 쏠릴 수밖에 없는데요. 대환대출로 이자를 덜 내기 위한 과정은 복잡하다고 합니다.

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금리인하, ‘영끌’한 집주인 희망 가질 수 있을까?

3월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 1.25%에서 0.5% 내린 0.75%로 인하하기로 결정했습니다. 한국은행의 금리인하 배경에는 코로나19 확산으로 얼어 급속도로 얼어 붙고 있는 경기를 부양하려는 강한 의지가 작용했다고 볼 수 있는데요. 

 

기준금리 인하 직후인 17일에는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 연동되는 시중은행의 변동형 주택담보 대출금리가 연 2.1%~3.7% 수준으로 떨어지면서, 소비자가 체감하는 주택담보대출 금리도 낮아질 것으로 예상됩니다.  

 

2016년 한때 2%대를 기록했던 주택담보대출 금리가 2~3년간 고정금리 3% 중반대를 유지해 왔다는 점에서, 최근 2~3년 사이 주택담보대출을 받았다면 더 낮은 이자를 적용 받고 싶은 것이 인지상정이겠죠.  

 

하지만 정작 은행을 방문해 상담을 받아보면, 대환대출이 그렇게 쉽지만은 않은 것이 현실입니다. 그동안 부동산 시장 안정화를 위해 정부가 내놓은 규제들이 대환대출에도 상당부분 적용되기 때문입니다.

강력한 주택담보대출 규제…”한 채 더 사면 상환하라”

정부가 주택담보대출에 대한 본격적인 규제를 시작한 시점은 2017년 8월 2일입니다. 당시 발표된 8.2대책에 따르면 정부는 투기지역과 투기과열지구에 대한 1주택자의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도를 40%로 제한하였고, 이미 주담대 1건이 있는 경우 새로운 담보대출에 대해서는 30%로 한도를 대폭 낮추었습니다.  

 

현재 대출 규제의 기본 틀은 사실상 이 8.2대책과, 이후 2018년 나온 9.13대책에 의해 정해졌습니다. 이 때부터 정부가 다주택자에 대한 규제지역 내 신규 주택담보대출을 사실상 금지했다고 볼 수 있는데요. 9.13 대책은 신규 주택담보대출에 대해 기존 주택이 있는 세대는 기존 주택을 처분하도록 하고, 무주택자에 대해서는 전입신고를 하도록 강제했습니다. 이를 지키지 않을 시, 대출금을 상환해야 합니다. 

 

12.16대책은 9.13대책을 더욱 강화했습니다. 9.13대책에선 1주택자가 규제지역 내 신규 주택 취득 시 일시적 2주택 인정 기간인 2년 안에 기존 주택을 매도하게 하였으나, 12.16대책은 1년 안에 즉시 매도하도록 해당 부분을 변경하였습니다. 게다가 9억 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 낮추고 시가 15억 이상 초고가 주택에 대해서는 아예 주택담보대출을 금지하였습니다.  

 

이런 내용들은 기존 주택담보대출 계약 시 특약을 포함한 계약 사항에 명시돼 있게 마련입니다. 물론 현재 대환대출에 대한 정부 규제사항 또한 적용되죠.

샐 틈 없는 대출규제, 대환 핑계로 ‘대출 더 받기’ 불가

이 같이 규제가 연일 강화됨에 따라 대환대출 요건 역시 까다로워지고 있습니다. 지난 3월 2일 부로 시중은행 대출에 새로운 규정이 적용되면서 대환대출 문턱은 더욱 높아졌습니다.  

 

현재 시중은행 대환대출은 기존 대출 잔액 내에서만 가능합니다. 기존 대출에서 남은 금액보다 대환대출을 더 받을 수 없다는 뜻입니다. 생활자금용 대출도 1년에 1억까지만 나오도록 관련법이 변경되었습니다.  

 

또한 1주택자의 경우 현 LTV 및 DTI(투기과열지구 40%) 내에서만 대환대출이 가능하며, 9.13대책에 따라 신규 주택을 구입할 시 정해진 기간 내에 주택 1채를 매도해야(투기과열지구 1년/조정대상지역 2년) 합니다. 이를 어기면 대출상환 및 3년간 주택담보대출 금지 조치가 따릅니다. 

 

한편 다주택자는 기존 대출에 대해 대환을 신청할 시, 1주택자보다 10%p 낮은 LTV와 DTI를 적용 받습니다. 따라서 기존에 LTV 60%(수도권)~70%로 대출을 받았다면, 대환대출을 통한 기존 대출의 대환이 아예 불가할 수 있습니다. 대환대출 시 특약에 추가 주택 구입 후 상환 항목이 들어가 있다면, 신규 주택구입 및 보유가 어렵습니다. 

 

또한 모든 기 대출자는 규제지역 내 주택에 대해 대환대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 기존 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 대출이 없는지 확인을 받아야 합니다. 만약 대환대출을 받아야 하는 금액이 DSR 한도 이상일 경우(투기과열지구 내 40%) 대환대출은 승인되지 않습니다. 대환대출 외에 추가 대출을 받더라도 신규 주택구매 용도로 사용할 수 없습니다.  

 

9억원 이상 고가주택에 대해서도 12.16대책에 따라 대출 한도가 낮아졌지만, 3월 2일 금융위원회 행정지도에 따르면 대출 만기에 따른 대환이나 전세금 반환용도에 한해서는 신규 주택담보대출이 불가한 시가 15억원 이상 주택도 대출이 가능합니다.  

 

게다가 기존 주택담보대출 특약 사항 또한 반드시 확인해야 합니다. 정부 규제가 아니더라도 대출 상품마다 상환 조건이나 만기가 다르며, 만기 전 상환할 경우 상환 수수료를 내야 하는 경우도 많습니다. 상환 수수료가 낮아지는 이자 혜택보다 높다면, 대환대출을 할 필요성이 없어지겠죠. 

 

한 은행 관계자는 “2017년부터 정부 규제가 지속적으로 강화됐기 때문에, 기존 대출을 언제 받았는지에 따라 대환대출 조건이 달라질 수 있으며, 대출 특약도 반드시 확인해야 한다”면서 “1주택자가 대환대출을 받을 경우, 신규 주택을 구입하면 대출금을 상환해야 할 수 있으므로 1주택을 유지하는 것이 특히 중요하다”고 말했습니다. 

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