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2∙20 부동산 대책, 조정대상지역 늘고 대출 더 조였다

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확산되는 수도권 조정대상지역

조정대상지역이 또 늘었습니다. 국토부는 지난 20일 주거정책심의위원회를 열고 수원시 영통구∙권선구∙장안구 및 안양시 만안구와 의왕시를 조정대상지역(1지역)으로 지정했습니다.


이번 지정에서는 이미 지정한 지역 중 1지역이 아니었던 곳도 1지역으로 일괄 상향하기로 했습니다. 성남시 민간택지(2지역), 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지(3지역)입니다. 3지역 민간택지는 전매제한이 6개월, 2지역은 1년 6개월이었으나 이제 일괄적으로 소유권이전등기일까지 전매제한이 강화되었습니다.


국토부는 이 지역들의 집값이 단기간 내에 크게 상승했고, “광역 교통망 구축 등 개발호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되어 투기수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황”이라고 지정 이유를 밝혔습니다. 실제로 수원은 신분당선, 인덕원-동탄선, 수인선 등의 교통호재가 있으며, 안양과 의왕은 월곶-판교선에 대한 기대가 커지고 있는 상황입니다.


실제 이들 지역의 집값 상승세가 거침이 없습니다. 국토부에 따르면 수원 영통구 집값은 12∙16 대책 이후 2월 둘째 주까지 8.34% 상승했습니다. 특히 2월 2주에는 한 주 만에 2.24% 올랐습니다. 권선구(7.22%), 장안구(3.23%), 팔달구(6.75%)도 사정은 마찬가지입니다.

조정대상지역 주담대 LTV 규제 강화

이번 대책의 골자는 3월 2일부터 시행되는 대출규제 강화입니다. 국토부는 기존 조정대상지역에 일률적으로 60%가 적용되던 LTV 규제를 50%로 제한하고, 시가 9억원을 기준으로 차등 적용하기로 했습니다. 12∙16 대책에서 투기지역∙투기과열지구에 적용한 방식을 조정대상지역까지 확대한 것입니다. 단 DTI(총부채상환비율)은 50%로 유지되며, DSR(총부채원리금상환비율) 규제의 확대도 없었습니다.


현행 조정대상지역 LTV 규제는 가계 주택담보대출에 대해서만 60%를 적용했으나, 이번 대책에서는 모든 금융권 가계대출 및 주택임대∙매매업 개인사업자, 법인 주담대로 대상을 확대했습니다.

이제 조정대상지역에서 9억원 이상 주택의 주택담보대출을 받을 땐 9억원 이하 분에는 LTV 50%가 적용되며, 초과분에 대해서는 LTV 30%로 제한됩니다. 기존의 투기지역∙투기과열지구 주택담보대출 LTV 기준(9억원 이하 LTV 40%, 9억원 초과 LTV 20%)보다 10%씩 높습니다.


일례로 조정대상지역 내에서 10억원의 주택을 매입할 경우, 기존에는 LTV 60% 제한으로 최대 6억원까지 주담대를 받을 수 있었습니다. 그러나 이번 대책으로 9억원까지는 50%(4억5천만원), 초과분인 1억원에 대해서는 30%(3천만원)의 LTV가 적용돼 최고 받을 수 있는 대출한도는 4억8천만원입니다.


9억원 이하 주택도 영향이 큽니다. LTV를 50%로 낮췄기 때문입니다. 8억원 주택의 경우 4억8천만원(8억원*0.6)까지 주담대를 받을 수 있었으나 한도가 4억원(8억원*0.5)으로 줄어듭니다.


단, 서민 실소유자 요건을 충족한 경우에는 현행과 같이 LTV 가산 10%p를 받을 수 있습니다. 서민 실수요자 요건은 ①무주택세대주, ②주택가격 5억원 이하 ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애 최초 구입자 7천만원 이하)입니다. 또한 디딤돌대출, 보금자리론은 LTV 규제 비율은 최대 70%로 유지하기로 했습니다.

사업자 대출 관리 강화, 1주택 실수요 요건 강화 등

이번 조정대상지역 대출규제 강화는 투기지역∙투기과열지구에 적용한 방법을 확대하는 형태로 구성되었습니다. 주택임대업∙주택매매업 이외의 사업자는 투기지역∙투기과열지구가 아닌 조정대상지역에서도 주택 구입목적 주담대취급이 금지됩니다.


또한 현재 조정대상지역 내 1주택 세대는 기존 주택을 2년 내에 처분하기만 하면 주택담보대출이 가능했으나, 이제 신규주택으로 전입하는 조건이 추가되었습니다.


국토부는 21일에 신설되어 본격 가동하는 ‘부동산시장 불법행위 대응반’ 및 관계부처의 역할에 대한 내용도 언급했습니다. 부동산시장 불법행위 대응반은 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’과 함께 주요 과열지역의 이상거래와 불법행위를 집중 점검하게 됩니다. 국토부는 자금조달계획서를 기초로 이상거래를 조사하며, 국세청은 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세혐의가 있을 경우 예외 없이 세무조사를 실시하겠다고 엄포를 놓았습니다.

커지는 풍선효과 우려, 대전은 왜 빠졌나?

시장에서는 냉소적인 반응입니다. 풍선효과를 학습한 실수요자 및 투자자들은 ‘수∙용∙성’의 다음 차례를 물색하고 있습니다. 부동산 온라인 커뮤니티를 중심으로 수원∙안양∙의왕 외에 이제는 ‘안∙시∙성(안산, 시흥, 화성)’을 주목하라는 얘기도 흘러나오고 있습니다. 이들 지역(안시성)은 상승세가 더뎌 비규제지역으로 남아있던 지역들입니다.


대전이 이번 추가지정에서 빠진 것도 논란이 되고 있습니다. 국토부는 부동산 대책 발표 자리에서 “대전의 경우 서구·유성구·중구 중심으로 과열돼 있는데, 이처럼 집값 상승률이 높은 지역은 엄중히 보고 있다”고 언급하며 추가 규제 가능성을 내비쳤지만, ‘이중잣대’라는 비판을 잠재우기엔 역부족이었습니다.


KB시세 자료에 따르면 올해 1월 대전 아파트 가격은 지난해 같은 달 대비 8% 상승했습니다. 상위 20%(5분위) 아파트의 1㎡당 매매가격은 올해 1월 기준 548만원으로, 지난해 같은 달(418만원)에 비해 30.9%나 올랐습니다. 같은 기간 서울의 5분위 아파트는 11.4%(1㎡당 1,699만원→1,894만원) 오르는데 그쳤습니다. 이에 서울의 상승률은 3.6%, 강남구는 5.4%였습니다. 수원 역시 3.8%입니다.


완만한 상승세를 이유로 들기엔 조정대상지역으로 지정할만한 근거도 충분히 마련된 상황입니다. 국토부가 특정 지역을 조정대상지역으로 지정하기 위한 정량요건 중 집값 상승률에 관한 내용은 ‘최근 3개월간 집값 상승률이 최근 3개월간 물가상승률의 1.3배 이상’입니다. 대전은 지난 3개월(2019.10~2020.1)간 주택가격 상승률이 3.6%이었으며, 같은 기간 소비자물가 상승률은 0.42%였습니다.


부동산 전문가 A씨는 “대전은 오랜 기간 규제무풍지역으로 남은 영향으로 가격이 계속해서 오르고 있는 상황이다. 조정대상지역 정량요건을 충족하고도 남음에도 조정대상지역으로 지정되지 않고 있는 건 총선을 앞두고 지역여론을 의식하고 있기 때문이라는 말까지 나오고 있는 상황”이라고 지적했습니다.

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