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10년만에 천지개벽, 입지 빼고 다 바뀐 문정동 일대

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미개발지에서 비즈니스 타운으로

잠실대교 남단 4km, 가락시장을 지나 도착하는 문정동은 과거와 확연히 다른 모습입니다. 특히 문정역 서쪽의 변화가 눈부십니다. 10여 년 전만 해도 비닐하우스와 논밭이 차지하던 곳이 공공기관과 첨단산업이 집적된 비즈니스 타운으로 변모하고 있습니다.

서울의 새 법조타운, 문정법조단지와 미래형 업무단지

지금의 문정역 서편에는 문정법조단지가 있습니다. 서초동 법조타운을 잇는 서울의 신(新)법조타운으로 떠오르는 곳입니다. 2017년 3월, 광진구 구의역 인근에 있던 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청이 입주한 이후, 법무부 산하기관, 서울지방경찰청 기동대 등이 추가로 들어서며 법조단지의 구색을 갖췄습니다. 그 면적은 11만1,166㎡에 달합니다.

나머지 공간의 대부분은 미래형 업무단지가 주를 이룹니다. 지식산업센터와 오피스, 상가들이 북적이는 전형적인 오피스가를 형성하고 있습니다. 송파구는 문정법조타운과 미래형 업무단지의 조성으로 상주하게 될 인구만 3만 5,000명, 고용창출효과는 약 2만 명으로 추산했습니다.


법조단지 인근에는 자연스럽게 각종 법조관련 업종의 대량 입주가 이어졌고, 높아진 서울의 임대료를 감당하지 못하고 수도권으로 밀려났던 기업들도 앞다투어 문정동으로 향했습니다. 현재는 하루 상주인구가 약 10만 명에 달하는 것으로 알려졌습니다.

상가, 아파트, 오피스텔 다 올랐다

10만 명에 달하는 상주인구와 법원∙검찰청 등을 오가는 유동인구가 증가하면서 일대 상권에도 활력이 돌고 있습니다. 부동산114에 따르면 지난해 2분기 기준 1층 상가의 3.3㎡당 월 임대료는 6만2,200원까지 올랐습니다. 3.3㎡당 매매가는 2,000만원 수준입니다.


부동산 전문가 A씨는 “문정동은 문정역 동쪽의 로데오거리 상권이 90년대를 주름잡았지만 지금은 균형이 서쪽으로 크게 옮겨졌다. 지식산업센터 등의 시설에는 구내식당이 마련되어 있지 않아 식사를 해결하려면 건물 밖으로 나와야 하고, 이 10만 명의 상주인구가 문정역 일대 매출을 전체적으로 끌어올리고 있다”고 설명했습니다.

법조단지 인근 집값도 크게 올랐습니다. 부동산114에 따르면 본격적인 입주가 시작된 2017년 무렵의 문정동 아파트 시세는 연간 19,98% 상승했습니다. 이듬해에는 21.5%, 지난해에는 11.01% 상승했습니다. 문정지구와 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있는 송파파크하비오푸르지오(999가구, 2016.9. 입주)는 2017년 1월만 해도 전용 84㎡가 7억4,790만원에도 거래가 가능했지만, 지난해 12월에는 13억9,000만원에 실거래됐습니다. 3년 사이 6억원 이상의 웃돈이 붙은 셈입니다.


오피스텔도 마찬가지. 전용 40~60㎡ 중소형 오피스텔의 평균 매매가격은 2017년에 24.27% 급등했고 2018년에도 8.78%가 올랐습니다. 지난해에는 조정에 들어갔으나 여전히 3.3㎡당 2,806만원 선을 고수하고 있습니다. 송파아이파크(1,357실, 2015.7.입주) 전용 59㎡는 지난해 10월에는 6억1,500만원, 11월에는 5억9,000만원으로 실거래가 됐습니다. 2015년 분양 당시 분양가는 최고 5억원이었습니다.


현지 공인중개사 B씨는 “문정법조타운의 오피스텔 시장이 전반적으로 다 좋다고 할 수는 없다. 오피스텔 물량의 75%를 차지하는 전용 40㎡ 미만의 초소형은 공급과잉으로 고전하고 있다. 전용 59㎡ 정도 되는 중소형 오피스텔이 일대에서 가장 큰 타입인데, 이 구간의 상품들이 희소성을 무기로 좋은 성적을 내고 있다”고 설명했습니다.


이에 대해 한 부동산 전문가는 “법조타운의 경우 법조인을 비롯한 고소득 전문직의 직주근접 수요가 크다. 올해 하반기 여의도에서 분양한 브라이튼 여의도가 기록한 높은 경쟁률도 인근 증권가에서 나오는 직주근접 수요가 뒷받침한 결과다. 소득이 높은 만큼 중대형∙고급 주거상품에 대한 수요가 높은데, 문정지구는 업무지구로 계획되어 아파트가 들어설 여지도 없다. 중형 이상의 오피스텔이 강세를 보이는 이유다”라고 설명했습니다.

미래가치 높아지는 문정지구, 강남권역의 확장

문정지구의 조성은 막바지에 다다랐지만, 잠재된 미래가치는 더 크다는 것이 시장의 중론입니다. 수서∙문정권역이 동남권의 지역중심지로 떠오르면서, 삼성역∙잠실역까지 확대된 강남권역이 수서∙문정으로 영향력을 확대할 것이라는 전망입니다. 실제로 2030 서울도시기본계획에서는 중심지체계의 12개 지역거점 중 하나로 동남권의 수서∙문정권역을 지목했습니다.

특히 영동대로 지하공간 복합개발로 수서∙문정권역의 교통요충지 역할은 더 강화될 전망입니다. 영동대로 지하공간 복합개발은 삼성역~봉은사역까지 총연장 630m의 지하공간에 지하 6층, 연면적 16만㎡의 지하도시를 건설하는 유례없는 사업입니다. 위례~신사선, 삼성~동탄 급행철도, 서울 2∙9호선, KTX, GTX, 버스환승정류장이 연결된 대규모 교통허브 기능을 수행하게 됩니다. 더불어 서울시는 이 공간을 코엑스 및 추후 세워질 GBC(현대자동차 글로벌비즈니스센터)와 공간적∙기능적으로 연계해 세계적 명소로 만들겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다.

잠실종합운동장 일대에 진행되고 있는 복합개발 계획도 강남권역의 대표 호재입니다. 잠실종합운동장을 리모델링하는 한편, 잠실운동장 일대 34만4,605㎡에는 2조2,280억원의 민간자본을 들여 전시∙컨벤션센터, 업무시설, 문화∙상업시설, 잠실마리나를 아우르는 글로벌 MICE 복합공간이 조성됩니다. 탄천 일대에는 이와 연계한 수변공간이 조성됩니다.


문정지구에서 탄천을 건너면 도착하는 수서역에서 진행되고 있는 수서역세권 개발도 있습니다. 수서역 일대 38만6,664㎡에 5,145억원을 들여 철도환승센터, 업무∙유통시설, 공공주택, 복합커뮤니티시설 등을 조성하는 사업입니다. 수서∙문정권역이 수행하는 광역교통망 핵심거점 기능을 수행하게 될 전망입니다.

제 가치를 찾아가고 있는 문정동

부동산 전문가 L씨는 “문정동은 입지가치가 뛰어나 서울시에서도 개발에 신중할 수 밖에 없었던 곳이다. 규제가 없으면 난개발이 발생할 수 밖에 없는 상황이었고 그렇다고 적극 개발하자니 강남∙강북의 균형발전을 내세운 정책기조에도 맞지 않았다”고 설명했습니다.


이어 “장지택지개발지구, 서울 동남권 유통단지 계획 등을 고려하면 빠르든 늦든 개발할 수 밖에 없는 지역이었고, 그래서 선택한 것이 강남의 업무 중심지 기능을 분담하는 동시에 동남권 진출입로써의 기능을 살린 복합업무지구로 가닥을 잡은 것”이라고 덧붙였습니다.


뛰어난 입지 덕분에 오히려 빛을 보지 못했던 문정동, 이제 법조타운을 중심으로 강남권 신흥 업무타운으로 발돋움하고 있습니다.

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