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리얼캐스트

너덜너덜해진 부동산시장… 승자는 없고 패자만 남았다

2017년 6ㆍ19대책 이후 정부는 집값 안정을 위해 각종 대책을 내놨습니다. 하지만 집을 구할 수 없는 무주택자와, 집값이 올라도 웃을 수 없는 유주택자들이 각자의 사정으로 힘들다고 하는데요. 어떤 사정인지 리얼캐스트가 알아봤습니다.

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쏟아지는 대책, 無주택도 有주택도 ‘불안’

이달 16일 12ㆍ16 후속대책으로 다주택 및 9억원이상 고가주택 보유자에 대해 SGI서울보증의 전세 보증을 제한하는 방안이 발표되었습니다. 이렇게 공적 전세보증(주택금융공사ㆍHUG) 뿐 아니라 사적 전세보증 길까지 막히게 되었는데요. 9억원 이상(9억원 초과 분에 대해 LTV 20%) 및 15억원 이상(주택담보대출 불가) 주택에 대한 주택담보대출 제한으로 시장에 큰 파장을 낳았던 12ㆍ16 대책이 한 차원 강화된 것입니다. 

 

김현미 국토교통부 장관은 취임 직후부터 ‘부동산 투기 근절 및 집값 안정’을 목표로 각종 대책을 내놓았습니다. 지난달 나온 12ㆍ16 대책은 국토부가 무려 18번째 발표한 부동산 대책이라고 합니다.  

 

하지만 2017년 6ㆍ19 대책 이후 2년 반이 지난 지금, 여기저기서 볼멘 소리가 나오고 있습니다. 다주택자는 급속도로 불어난 보유세 및 양도소득세 부담을 느끼고 있습니다. 뿐만 아니라 실수요자인 1주택자와 무주택자 역시 어려운 상황에 처해 있다고 하는데요. 각자의 입장에서 왜 정부정책에 대해 볼멘 소리가 나올 수 밖에 없는 지, 리얼캐스트가 알아봤습니다.

‘집값상승ㆍ대출규제ㆍ청약가점’ 높아진 문턱, 무주택자 박탈감↑

맞벌이 직장인 A씨(36세)는 서울 집값이 무섭게 오르던 2017년 여름, 배우자와 아파트를 매수할 지 고민하고 있었는데요. 한창 집을 보러 다니던 8월, 국토부가 8ㆍ2대책을 발표하면서 대출 문턱이 높아지자 자의 반, 타의 반으로 내 집 마련을 미루게 됐습니다.  

 

A씨는 “아예 집을 살 방법이 없었던 것은 아니었지만, 당시에는 괜히 집을 샀다가 상투를 잡을 까봐 걱정이 되기도 했다”고 말했습니다. A씨가 매수를 고민했던 영등포구 소재 구축 아파트는 그 다음에 재건축 안전진단을 통과하면서 시세가 2배가량 뛰었습니다. 

 

이처럼 집값 상승 및 주택담보대출 규제로 인해 내 집 마련 문턱은 더욱 높아졌습니다. 2019년 하반기 서울 아파트 평균실거래가는 8억 2,376만원(부동산114 집계)였는데요. 서울에선 LTV(담보인정비율)가 40%로 제한되어있기에, 8억원의 집을 살 경우 현금이 최소 4억원~5억원가량 있어야 합니다. 

 

따라서 무주택자들은 주변 시세보다 수억씩 저렴한 분양가로 새 아파트를 장만하는 행운을 기다려 왔는데요. 하지만 청약저축 가입기간, 무주택기간, 부양가족수로 구성된 청약 가점은 30대 젊은 실수요자에게 불리할 수 밖에 없습니다.  

 

핵가족화와 만혼이 진행된 요즘 한국사회에서, 30대의 젊은 세대주가 가점을 높게 받기는 거의 불가능합니다. 10대~20대 초ㆍ중반에 일찌감치 청약통장을 만들어 유지했다 해도(청약통장 가입기간 17점 만점), 30대에 결혼해(무주택 기간 10년 미만인 경우 최대 20점) 자녀를 2명(배우자+2자녀로 부양가족 수 20점) 낳으면 겨우 57점을 받을 수 있습니다. 

 

수요가 몰리는 서울 및 수도권 투기과열지구 중소형 타입에 대해 가점제 100%가 적용되고 있습니다. 때문에 2019년 하반기, 수도권을 강타한 단어는 바로 ‘청포자’였습니다. 이 말은 ‘청약을 포기한 자’의 준말로 청약 가점이 낮은 30대 젊은 층이 사실상 아파트를 분양 받기 어렵다는 뜻인데요. 중소형(전용면적 59ㆍ84㎡) 타입의 당첨 최저 가점은 60을 넘기고 있어 실수요자들의 시름은 깊어져 가고 있습니다. 

갈아타기ㆍ전세대출 막힌 1주택자

전문직 B씨(45)는 마포구 신축 아파트를 보유한 1주택자입니다. 하지만 보유 주택에서 거주하지 않고 아이 교육을 위해 강남구 아파트에서 거주한 지 오래됐습니다. B씨는 주변에서 나름대로 성공한 부동산 투자 사례로 알려져 있었습니다. 전세 끼고 구입했던 마포구 아파트 수익률은 지난해 이미 100%를 넘겼고, 자신과 가족들은 강남에서 학군과 편의시설 등 ‘강남 인프라’를 누릴 수 있었기 때문입니다.  

 

B씨가 소위 말하는 투기꾼이었던 것은 아닙니다. B씨와 가족들은 곧 마포구 아파트를 처분하고 그동안 모은 현금에 대출금을 더해 현재 거주 중인 아파트로 갈아탈 계획을 세우고 있었습니다. 하지만 정부가 12ㆍ16대책을 내놓으며 15억원 이상 주택에 대해 주택담보대출을 원천차단하면서 B씨의 계획은 물거품이 됐습니다. 게다가 마포구 집값이 시가 9억원을 넘은 현재, 강남 전세가 급등하고 있어 고가주택 보유자인 B씨는 전세자금대출액을 높일 수가 없어졌습니다.  

 

그동안 정부정책의 부작용을 피해가는 것으로 보였던 계층은 바로 1주택자입니다. 조정대상지역에서 실거주 요건 2년이 추가된 것을 제외하면, 1주택자는 다주택자와 달리 양도소득세 중과세 압박을 피해가면서 기존 주택보다 더 상급지로 일명 ‘갈아타기’를 할 수 있었습니다.  

 

일부 1주택자는 보유한 주택을 세주고, 자녀 교육 또는 생활 편의에 유리한 지역에 전세를 살수도 있었는데요. 전세 대출을 이용해 집값 상승의 위험을 헤지(hedge)하면서, 실수요 편의까지 잡을 수 있는 일석이조의 효과를 누린 셈입니다. 일부 1주택자는 본인은 저렴한 전세를 살면서 비싼 집을 전세 끼고 사는 ‘갭투자’를 감행하기도 했습니다. 정부가 고가 주택 소유자들의 전세대출을 막으려하는 이유가 바로 이 갭투자를 근절하기 위해서입니다. 

 

하지만 12ㆍ16대책 이후 이 ‘갈이타기’와 전세대출 혜택도 이제 먼 얘기가 되고 있는데요. 시가 9억원 이상 고가주택의 주택담보대출이 제한되면서 이 ‘갈아타기’도 쉽지 않아졌습니다. 9억원까지만 기존 LTV가 유지되고 9억원 이상 15억원 미만 분에 대해서는 LTV 20%가 적용됩니다. 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보대출이 되지 않습니다. 즉 현재 집을 팔고 9억원 이상 주택으로 옮길 때 전처럼 대출 받기가 어려워진 것이죠. 강남4구 및 마ㆍ용ㆍ성은 물론, 동작구, 영등포구, 동대문구 신축 아파트 전용 84㎡가 10억원을 훌쩍 넘었기 때문에 갈아타기를 꿈꾸던 1주택자들의 상실감은 더욱 클 수 밖에 없는데요. 

 

다주택자나 시가 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자에 대해서도 전세자금대출이 전면 제한되면서 강남은 전세로 살기도 어려운 ‘그들만의 리그’가 되고 있습니다.

다주택자, 보유세ㆍ양도세 부담에 “차라리 증여”

자영업자 C씨(52)는 다주택자입니다. 수도권 조정대상지역에 실거주 1채와 전세를 준 1채, 그리고 조부모님께 상속 받은 광역시 아파트 1채까지 합하면 3주택자인 셈입니다. C씨는 각종 부동산 대책에도 집을 팔거나 임대주택 등록을 하지 않고 ‘버티기’로 일관했습니다. 조정대상지역 주택은 당장 나올 양도소득세가 아까워 팔지 못했고, 고향에 있는 주택은 부모님이 사시니 그냥 두기로 한 것이죠. 하루가 다르게 집값이 오르니 매도하기 아까운 것도 있었습니다. 임대주택 등록은 가게를 운영하다 혹시나 급전이 필요할 때를 대비해 하지 않았습니다. 

 

C씨는 자연스레 종합부동산세 대상이 됐고, 매년 보유세를 수백만원 납부했지만 지난해 까지는 버틸 만하다고 생각했습니다. 하지만 3주택자인 C씨의 종합부동산세는 올해 300%까지 오를 수 있습니다. 정부가 공시가격 현실화를 천명한 데다 종부세 계산시 공정시장가액비율도 점차(2019년 85%→2020년 90%) 올리고 있어 상황은 불리해져만 가고 있습니다. 게다가 국세청은 지난해 전세계약분부터 임대사업자등록 및 보증금에 대한 간주임대료 소득신고를 의무화해, 요즘 C씨의 머릿속은 복잡합니다. 

 

지난 2년 반, 각종 정부 규제는 2주택 이상 다주택자에게 쏠려 있습니다. 8ㆍ2 대책 이후 조정대상지역 양도소득세 중과, 주택 기준시가 인상, 종합부동산세 상한 비율 상향 등이 도입되면서 다주택자들은 주택 보유 및 매도 시 막대한 세금을 내게 되었는데요. 정부가 안정적인 전월세 공급을 위해 주택 임대사업자 등록 활성화 방안을 내놓으면서 임대주택 신청을 하는 다주택자들도 많았습니다. 지자체 및 국세청에 임대사업자 신청을 하면 주택 취득세 및 보유세, 의무기간을 채우고 나면 양도소득세까지 혜택이 있기 때문입니다. 

 

하지만 임대주택 등록을 하면 정해진 의무기간 (단기민간임대 4년, 장기ㆍ공공임대 8년)안에 주택을 매도할 경우, 감면 받은 취득세와 보유세를 납부하고 과징금까지 내야합니다. 이 때문에 정부 규제 이후에도 임대주택 등록을 하지 않고 주택을 보유하는 다주택자들이 많았는데요. 소액 월세 및 전세를 주는 다주택자들은 그동안 임대소득에 대한 신고 대상도 아니었기 때문에 따로 사업자 등록이나 소득신고를 하지 않았습니다.  

 

하지만 정부가 소액 월세 및 전세보증금에 대해서도 소득세를 걷기로 하면서 다주택자에 대한 압박이 더욱 심해지고 있습니다. 2019년 귀속 2000만원 이하 연 임대료(부부 합산 2주택자 이상) 및 3억원 이상 전세보증금(부부 합산 3주택 이상)에 대해서도 국세청 사업자등록 및 소득신고를 하게 되었기 때문입니다. 특히 3주택 이상 소유주는 3억원 이상 전세보증금에 대해 ‘간주임대료’를 계산해 소득신고를 하게 되면서 전세도 과세의 ‘안전지대’에서 벗어나게 되었습니다. 

 

이렇게 갖가지 규제가 늘면서 가족간 증여가 다주택자들 사이에서 새로운 절세방안으로 떠오르기도 했는데요. 특히 투기지역으로 정부 규제가 강한 서울에서는 월별 아파트 거래 중 증여 건수의 비중이 10%를 웃돌기도 했습니다. 

 

2020년부터는 3주택 이상 다주택자가 1주택을 추가 매수할 시 취득세가 4%(지방교육세 포함 4.6%)로 일괄 적용됩니다. 이 때 30세 미만 자녀의 보유분까지 1가구 주택수로 친다고 하니 다주택자들에게 운신의 폭이 더 좁아지겠습니다. 

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