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9억원 넘는 집 있으면 전세대출 못 받는다

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12∙16 대책 전세대출 규제, 20일부터 전면 시행

20일 부로 12∙16 대책에 따른 전세대출 관련 조치가 시행되었습니다. 이제 9억원이 넘는 고가주택 보유자는 사적보증(SGI서울보증)으로도 전세대출을 받을 수 없으며, 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 이미 받은 전세대출이라도 회수당하게 됩니다. 정부는 위 조치를 통해 전세대출을 이용한 갭투자를 막겠다는 방침입니다.


전세대출 보증을 제한하는 규제는 9∙13 대책에서 등장했습니다. 2018년 10월 15일부터 이미 다주택자에게는 전세대출 보증 일체가 제한되었고, 고소득 1주택자 역시 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증이 제한된 바 있습니다. 12∙16 대책에서는 제한이 한층 더 강화되었습니다.

고가주택 보유자는 이제 전세대출 받을 수 없다

이제 고가주택 보유자는 1주택자라도 전세대출 보증을 받을 수 없습니다. 지난해 11월에 제한된 공적보증(주금공∙HUG)에 이어 사적보증(SGI)까지 전부 틀어 막혔기 때문입니다. 보유한 주택의 시세가 KB 시세, 감정원 시세 중 하나만 9억원을 넘으면 고가주택으로 취급됩니다.


이 조치는 1월 20일 이후로 전세대출을 신청하는 차주부터 적용됩니다. 단, 신뢰보호를 위해 1월 20일 이전에 전세계약을 체결했다는 걸 입증하면 규제시행일 이후에 전세대출을 신청해도 보증을 받을 수 있습니다.


(1) 이미 전세대출을 받았다면? 

고가 1주택을 보유한 차주가 이미 전세대출을 이용 중이라면 기본적으론 대출 연장이 허용됩니다. 대출을 받은 시점에는 이런 규제가 생길 거라 예상할 수 없었기 때문입니다. 가령 2018년 10월 1일에 전세대출을 받은 고가 1주택 보유자인 A씨는 올해 10월 1일에 대출을 연장 받을 수 있습니다. 단, A씨도 규제시행일(1.20.) 이후 고가주택을 취득한다면 대출 연장이 불가능합니다. 규제 시행 사실을 알면서 주택을 구입했으니 보호할 신뢰도 없어서입니다.


만기에 전셋집 이사나 대출 증액이 수반될 경우에도 보증의 재이용이 제한됩니다. 다만 여기에도 특별한 예외가 있습니다. ①시행일(1.20.) 기준으로 보유한 1주택 시가가 15억원 이하이고, 다가오는 ②4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 ③전세대출 증액없이 보증을 재이용할 경우 예외적으로 1회에 한해서 SGI를 통한 보증이용이 허용됩니다.


이는 차주가 같은 집에서 같은 조건으로 계약을 연장할 마음을 먹었다고 하더라도, 집주인 사정 등의 이유로 불가피하게 전셋집을 옮겨야 하는 경우도 있을 수 있어서 만들어진 예외입니다.


(2) 고가 1주택 보유자가 실수요로서 전세대출을 받으려면?


고가 1주택 보유자의 전세대출은 갭투자의 도구로 사용될 위험이 높습니다. 그러나 모든 전세대출이 갭투자에 활용되는 것은 아니죠. 보유한 집을 팔 수는 없지만, 직장을 옮기거나 자녀 교육 등의 이유로 불가피하게 이사를 해야 하는 경우도 있습니다. 이런 ‘실거주 목적 실수요’인 경우에는 예외적으로 전세대출이 허용됩니다. 이는 공적보증 역시 마찬가지입니다.

이때에는 세 가지 요건을 충족해야 합니다. ①이직, 자녀교육 등의 전세거주 실수요임을 증빙해야 하며, ②보유주택이 있는 기초지자체(시∙군)를 벗어난 곳의 전세거주 수요여야 합니다. 단, 서울시∙광역시 내에서의 이동은 인정되지 않습니다. ③또한 고가주택과 전세집 모두에서 세대원들이 실거주 할 필요가 있습니다.

전세대출 후 고가주택 매입∙다주택 보유하면 회수한다

규제시행일(1.20) 이후에 전세대출을 받은 차주는 매입∙증여 등의 방법으로 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 즉시 대출회수 대상이 됩니다. 이 조치는 전세대출 약정을 할 때 위와 같은 내용의 추가 약정서를 체결하는 방식으로 적용됩니다. 때문에 위에서 언급한 것처럼 규제시행일 이전에 전세 대출을 받았다면 즉시 회수되지는 않습니다. 대신 이 경우에도 연장은 불가능합니다.


국토부는 최장 3개월 단위로 이를 확인하고, 규제 위반 사실이 확인되면 즉시 은행으로 하여금 기한이익 상실 조치를 취하게 합니다. 규제 위반으로 대출회수조치를 받은 차주는 전세대출 원리금을 상환해야 하며, 향후 3년간 주택관련 대출을 받을 수 없습니다. 대출금을 상환하지 않으면 연체차주로서 연체 정보가 등록되고 연체이자를 내야 합니다.

정부는 “전세대출 회수 규제의 예외는 사실상 인정하지 않는다”고 못박았지만 일부 예외도 있습니다. 만약 차주가 상속으로 고가 1주택자나 다주택자가 된 경우엔 회수 대상이 아닙니다. 상속은 차주의 의도와 상관없이 이뤄지는 자연취득이기 때문입니다. 단, 이 경우에도 대출의 연장은 제한됩니다.


매입 당시에는 고가주택이 아니었는데, 이후 고가주택이 된 경우도 있을 수 있죠. 가령 규제 시행일 이후인 4월에 전세 대출을 받은 A씨가 3개월 뒤에 7억으로 구입한 주택이 연말에 10억까지 뛴 경우를 예로 들 수 있습니다. 이때에는 대출회수대상이 아닙니다. 전세대출 회수 조치의 주택가격 판단 시점은 원칙적으로 주택 취득일을 기준으로 하기 때문입니다. 단, 이 주택의 가격이 떨어지지 않고 대출 만기 시까지 9억원을 상회하는 가격을 유지한다면 대출 연장이 제한되는 건 마찬가지입니다.

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