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리얼캐스트

스마트머니화 되고 있는 부동산 자금, 규제 속 틈새 찾아라!

조정대상지역이지만 청약 및 분양권 거래 관련 규제가 상대적으로 약한 지역이 있다는데요. 이런 틈새 지역이 어딘지 리얼캐스트가 알아봤습니다.

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최고 468대1, ‘힐스테이트 푸르지오 수원’에 청약통장 몰린 이유는?

부동산 규제 대상으로 지정된 지역들은 양면의 날을 갖고 있습니다. 시장 과열이 우려될 정도로 집값이 오르고 수요가 몰리는 지역인 반면, 그렇기 때문에 정부 규제를 피해갈 수 없다는 것이죠. 

 

대표적인 지역이 서울 및 수도권입니다. 일반적으로 투기지역일 경우 투기과열지구에도 포함되며, 조정대상으로도 지정돼 있는 경우가 많기 때문에 갖가지 ‘규제 폭탄’을 피해갈 수 없습니다. 2017년부터 전국 집값상승을 이끌고 있는 서울은 전체 25개구 중 15개구가 투기지역으로 지정됐으며, 시 전역이 투기과열지구, 조정대상지역이기도 합니다.  

 

무엇보다 아파트 청약을 할 때 해당 단지가 어떤 규제 지역에 속해 있는지 알아보는 것이 중요한데요. 그 중에서도 청약조정대상지역(이하 조정대상지역)으로 지정될 경우 말 그대로 다양한 아파트 청약 및 분양관련 규제가 적용됩니다. 우선 청약 1순위 자격요건에 각종 제한이 생기는데다 중도금 대출 조건, 분양권 전매 기간 또한 까다로워 질 수 있습니다. 

 

이 때문에 경기도 및 지방시도 중 일부 지역은 조정대상지역 지정 이후 부동산 경기가 주춤하기도 했습니다. 세종특별자치시를 비롯한 자치시도들이 국토교통부에 조정대상지역 해제를 요청한 이유가 여기 있습니다. 

 

하지만 12월 분양한 힐스테이트 푸르지오 수원의 경우 수원시 팔달구에 자리해 조정대상지역에 속하는데도 평균 78대1 경쟁률로 1순위 해당지역 마감됐는데요. 왜 그렇게 높은 청약경쟁률을 기록할 수 있었을까요? 

청약과열지역 아닌 조정대상지역, 풍선효과 수혜주 등극

일반적으로 청약과열지역을 조정대상지역으로 생각하는데요. 조정대상지역도 청약과열지역과 비청약과열지역으로 나뉩니다. 그래서 상대적으로 비청약과열지역에 대한 규제는 약한 편입니다. 해당 지역에선 다주택자도 1순위 청약을 신청할 수 있고 추첨제 비중이 높으며, 분양권 전매제한 기간이 6개월로 짧습니다.  

 

청약 흥행을 했던 힐스테이트 푸르지오 역시 수원시 팔달구 민간택지 사업이라는 점에서 이 비청약과열지역에 속했던 것이죠. 특히 전용면적 85㎡ 초과로 추첨제 100%였던 전용 98㎡ 타입 1순위 경쟁률은 468대1로 전 평형 중 최고 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 

이 같은 비청약과열지역은 경기도 남양주시, 하남시, 수원시 팔달구, 용인시 기흥구가 있습니다. 지난해 국토교통부가 고양시 일부 지역을 조정대상지역 해제하면서 남은 조정지역의 민간택지 역시 비청약과열지역입니다.  

 

지난 12월 31일 국토교통부는 투기과열지구 및 수도권 택지개발지구에서 청약 1순위 요건인 최소거주기간을 1년에서 2년으로 늘리는 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했습니다. 이에 따라 이런 틈새 지역에 대한 수요는 더 높아질 전망입니다. 

2020년 틈새 지역, 어떤 아파트 공급되나

리얼캐스트가 올해 조정대상지역 중 청약과열지역에 속하지 않는 곳에서 공급 예정인 단지를 집계한 결과, 총 1만 1,596가구 중 5,764가구가 일반공급 될 것으로 나타났습니다. 사업지가 모두 민간택지이다 보니 재개발을 비롯한 정비사업이 대부분이라 전체 단지 규모 대비 일반공급 세대 수는 많지 않을 전망입니다. 

 

그러나 수원 팔달을 중심으로 재개발 사업지에서 1,000세대 이상 대규모 물량을 공급하고 있어, 수요자들에게 좋은 기회가 될 예정입니다. 힐스테이트 푸르지오 수원(팔달6구역)에 이어 3월 팔달8구역 1,078가구가 시장에 나오며, 하반기인 10월에는 팔달 10구역 일반공급 물량이 1,084가구 나올 계획입니다. 

 

게다가 수원 팔달 재개발 바로 옆 권선 재개발 구역은 팔달구가 아닌 권선구에 속한 비조정지역으로 규제에서 더 자유로운 만큼, 시장의 관심을 받을 것으로 보입니다. 삼성물산, SK건설, 코오롱이 시공사로 참여하는 권선 6구역은 전체 2,064가구 규모 중 1,013가구가 나올 예정입니다. 

 

이밖에도 청약과열지역인 광교지구에 속하지 않은 수원시 영통구 내 다른 지역에서도 속속 새 아파트가 공급되는데요. 6월에는 삼성전자 수원사업장과 경기수원외국인학교, 그리고 광교신도시와 인접한 영흥공원에 대우건설이 시공하는 1,520가구 아파트가 공급됩니다.  

 

지방광역시 중에선 부산에서 마지막 남은 해ㆍ수ㆍ동(해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구)이 조정대상지역에서 해제된 가운데, 대구 수성구가 특이한 규제지역으로 알려져 있는데요. 대구 수성은 투기과열지구에 속해 있지만 조정대상지역이 아닌 유일한 지역입니다. 따라서 주택 양도소득세 중과, 1주택 2년거주 시 양도세 비과세, 분양권 양도세율 50% 등 조정대상지역에 적용되는 규제를 받지 않습니다. 거기다 대구의 강남이라 불리는 ‘수성’이라는 이름값과 학군 때문에 1순위 해당지역 ‘완판(완전판매)’ 단지가 연이어 나왔는데요. 지난해 5월 분양된 수성범어W는 1순위 평균 40대1의 경쟁률로, 수성구가 투기과열지구로 지정된 이후 청약통장이 1만 개 이상 몰린 최초의 단지가 됐습니다.  

 

이런 흥행에 힘입어 2020년에는 대구 수성구에서만 총 6,679가구 규모 단지 중 4,959가구가 일반공급 되는데요. 포스코건설, 대우건설 등 1군 건설사가 시공하는 정비사업 단지들이 시장에 나옵니다.  

 

한 부동산 전문가는 “종류마다 규제지역 지정 기준이 다르지만, 물가상승률 대비 주택가격상승률 등 지정 근거가 명확한 만큼 지정 당시에는 국가 공인 규제 지역이 되는 것이 오히려 호재라는 분위기가 있었다”면서 “조정지역이나 투기과열지구 중에서도 규제가 덜한 틈새시장을 찾는다면 일반지역보다 실거주나 수익률이 좋은 투자처가 될 수 있다”고 설명했습니다. 

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