리얼캐스트

12월 23일부터 투기지역, 투기과열지구에서 9억원 초과 주택에 대한 주택 구매용 대출 한도가 기존 LTV 40%에서 20%로 줄어듭니다. 게다가 15억 초과 주택 구매 시 주택 담보 대출(이하 주담대)을 전혀 받을 수 없게 됐는데요.

지난 12월 16일 국토교통부가 발표한 1216 부동산대책 이후 주담대가 막혀버린 주택 시장에서 그 대안으로 P2P 금융이 떠오르고 있습니다. 4차 산업 시대, P2P 금융은 개인간 대출 거래를 실현하며 금융의 새로운 패러다임을 열었다는 평가를 받습니다.

P2P(Peer to Peer) 금융이란 쉽게 말해 돈이 필요한 개인과 개인을 연결해주는 금융업을 뜻합니다. P2P 금융에서 회사는 기존 은행-고객과의 관계가 아니라 온라인 대출 플랫폼을 제공해 투자자-대출자를 연결·중재합니다. 자금을 필요로 하는 당사자가 불특정 다수에게 돈을 받고 제품을 출시하는 크라우드 펀딩을 생각하면 이해하기 쉽습니다.

돈이 필요한 사람이 P2P 금융에 대출 신청을 하면, 수많은 투자자가 빅데이터로 측정한 대출자의 신용도와 적정 금리를 확인해 돈을 빌려줍니다. 대출자는 상환일까지 정해진 원금과 이자를 상환하면 됩니다.

P2P 대출 금리는 보통 8~16% 정도입니다. 투자자는 은행보다 높은 금리의 수익을, 대출자는 일반 대부업체나 사금융보다 저렴하게 돈을 빌릴 수 있어 상호 이득입니다. 단, 상환 기간이 대개 6~12개월로 짧은 편이므로 단기 대출이 필요한 사람에게 적합합니다.

2005년 영국에서 세계 최초의 P2P 금융 기업인 조파(ZOPA)가 설립된 이후, 전 세계 P2P 금융 시장은 미국, 영국, 중국을 중심으로 빠르게 성장해왔습니다. 한국금융연구원에 따르면 2016년 기준 전 세계 P2P 금융 규모는 약 2322억달러(한화 약 269조5,609억원)입니다.

이에 국내에서는 렌딧을 비롯해 테라펀딩, 어니스트펀드 등 점차 많은 기업이 생겨나고 있습니다. 2019년 말 현재 국내 P2P 대출업체는 약 40여 곳, 총 대출액 규모는 2019년 11월 현재 5조5800억원에 달합니다. 그중 주택 대출액 규모는 2900억원 이상입니다. 

P2P 대출 규모가 커지자 정부에서는 P2P 금융과 관련한 규제 방안을 강화하고 있습니다. 10월 31일, '온라인 투자 연계 금융업 및 이용자 보호에 관한 법'이 국회 본회의를 통과한 것입니다. P2P 금융법이라고도 불리는 이 법은 2020년 8월 27일부터 시행될 예정입니다. 이 법이 시행되면 P2P 금융도 엄연한 금융위원회 회원사로 인정받게 되며, 투자 한도와 허용 범위 또한 지금보다 확대됩니다. 무엇보다 P2P와 관련한 법안이 세계 최초로 시행된다는 점에서 금융업계에선 초미의 관심사로 떠오르고 있습니다. 

그렇다면 현재 대출 규제의 대안으로 P2P 금융이 답이 될 수 있을까요? 결론만 말하자면 P2P 금융이 주담대의 대안이 되긴 힘들 전망입니다. 이미 정부는 1216 부동산대책에서 9억원 초과 주택에 한해 총 부채원리금 상환비율을 뜻하는 DSR(Debt Service Ratio) 비율을 기존 은행권 40%, 비은행권 60%에서 2021년 말까지 40%로 조정하기로 발표했습니다. 이에 따르면 2022년부터는 아무리 신용대출이라도 비은행권 역시 9억원 초과 주택에 대해 DSR 40%를 적용해야 합니다.  

이를테면 연 소득 5000만원인 김 씨가 서울시 내 10억원 주택을 산다고 가정해볼 때, 9억원까지는 LTV 40%, 9억원 초과하는 1억에 대해선 LTV 20%를 적용받아 총 3.8억원을 빌릴 수 있습니다. 그러나 DSR은 일괄적으로 40%만 적용받으므로 15년 만기 상품을 택하더라도 2억원 이상 대출받기 어려워집니다. 

그뿐 아니라 12월 24일에는 한국P2P금융협회가 1216 부동산대책에 동참한다는 자율 규제안을 발표한 바 있습니다. 규제안에 따르면 9억원 초과 고가 주택에 대한 주담대 제한, 15억원 이상 주담대 전면 금지, 법인·임대사업자 대출 심사 강화 등 주택과 관련한 대출 규제가 주를 이뤘습니다. 

다만 이는 비록 법적 효력이 없고 협회 차원의 제재를 예고한 것에 불과하므로 향후 자체적으로 얼마나 규제를 잘 지킬지 확신하긴 어렵습니다. 지금의 대처가 그동안 P2P 금융에서 주택 구입 목적으로 대출된 사례가 별로 없었기 때문에 가능한 조치라는 평도 있습니다. 

금융업계 관계자는 "내년 P2P 금융법 시행을 앞두고 전체 P2P 금융사가 정부의 눈치를 보는 것이 사실”이라며, “게다가 대출 금리가 높고 무엇보다 상환 기간이 1년 내외로 워낙 짧아 향후 P2P 대출이 전체 부동산 시장에 끼칠 영향은 미미할 전망"이라고 전했습니다.