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12월 16일, 기습적으로 발표한 국토교통부의 ‘1216 부동산대책’ 이후 부동산 시장은 진퇴양난 형세가 이어지고 있습니다. 특히 다주택자들의 고민은 여느 때보다도 깊어가고 있는데요. 정부는 이번 정책으로 수도권 내 고가 주택 보유자 또는 다주택자 보유자들이 매물을 내놓길 바라지만 아직 매물이 급증하는 등의 큰 변화는 없어 보입니다. 연초까지 시장은 양도세 폭탄을 걱정하면서도 변화를 관망하는 추세가 한동안 이어질 전망입니다.

1216 부동산대책이 발표된 이후, 양도세와 관련해 주택 보유자들의 고민이 커졌습니다. 기존에는 보유 기간 1년 미만인 주택(조합원 입주권 포함)은 40%, 1년 이상이면 과세표준별로 6~42% 세율을 적용받았지만, 2021년 1월 1일 양도분부터는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 6~42%로 늘어났기 때문입니다.

가장 큰 변화로는 △조정대상지역 내 일시적 2주택자 전입 요건 단축(1년), △조정대상지역 내 임대주택도 거주 요건 2년 충족 시 비과세 혜택, △양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함, △실거래가 9억 초과 1세대 1주택자 장기보유특별공제 요건 거주 기간 추가 등이 눈에 띄었습니다. 1216 부동산대책에서 양도세에 대한 너무나 많은 정책이 쏟아져 나오다 보니 이제 다주택자라면 양도세를 빠져나갈 구멍이 거의 없다는 푸념마저 나오고 있습니다.

그중 현재 다주택자들이 주목하는 부분은 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제입니다. 기존에는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도 시 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 세율을 추가로 부과했습니다. 조정대상지역 내 다주택자는 3년 이상 보유 시 받는 장기특별공제(6~30%)도 전혀 받을 수 없었습니다. 그러나 개정안에서는 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 한해 양도소득세 중과세를 한시적으로 감면해주며, 심지어 장특공제까지 적용해주기로 발표했습니다.

한 예로 강남 거주하는 사업가 박 씨는 1가구 2주택자로 2006년 서울시 강남구 압구정동의 아파트를 17억원에, 2009년 서울시 성동구 금호동의 아파트를 8억원에 사들였습니다. 현재 압구정 아파트는 30억원까지 올랐고, 금호동 아파트는 13억원에 거래되고 있습니다. 만일 박 씨가 압구정동 아파트를 내년 7월에 양도할 경우, 최고 양도세율 42%에 조정대상지역 내 2주택자 중과세율 10%를 더해 약 6억원을 양도세로 내게 됩니다. 여기에 주민세(양도세의 10%)까지 추가하면 거의 6억6000만원 넘는 돈을 세금으로 납부해야 합니다. 

그러나 내년 6월 말 전까지 매도할 경우, 조정대상지역 중과세율 배제 특례에 장특공제(14년 28%)까지 받게 돼 양도세가 이전의 절반 정도인 약 3억4000만원 정도로 줄어들게 됩니다. 현재 조정대상지역 내 다주택자라면 이번 특례를 한 번쯤 고려해봐야 할 이유입니다.

양도세를 절감하는 손쉬운 방법으로 부부 공동 명의가 있습니다. 부부 공동 명의는 양도 소득 금액을 지분별로 나눠 계산하고, 여기에 인적 공제(250만원)도 각각 받을 수 있어 양도세를 낮출 가장 확실한 방법으로 꼽힙니다.

그러나 여기에는 증여라는 함정 또한 존재합니다. 부동산 구입 처음부터 공동 명의로 등록한 경우는 상관없지만, 1인 명의 등록 후 나중에 공동 명의로 등록하면 문제가 생깁니다. 증여세가 부과될 수 있기 때문입니다. 국내 세법상 증여 면제 한도는 배우자는 6억원, 직계 존비속은 5000만원, 직계존속(미성년자)은 2000만원, 기타 친족은 1000만원까지입니다. 6억원 이상의 재산을 배우자에게 증여할 땐 반드시 미리 지분 비율을 따져봐야 합니다.

예를 들어 위의 박 씨가 절세를 위해 30억짜리 아파트를 배우자와 지분 비율 5:5로 등록하면 공제 한도 6억원을 뺀 9억원에 대해 30%(5억원 초과~10억원 이하의 증여세율)에 누진 공제액 6000만원과 자진 신고 공제액(3%)을 제외한 총 2억3700만원이 증여세로 부과됩니다. 양도세 몇백만원 아끼려다 2억원 넘는 금액을 세금으로 토해내야 하는 상황이 벌어질 수도 있는 것입니다.

시중에서는 증여 외에 부담부증여를 활용한 절세 방법도 관심을 끌고 있습니다. 부담부증여란 채무나 전세 보증금 등 부채를 포함해 증여하는 방법입니다. 부담부증여에서 부채 부분은 양도세를 납부하고, 나머지 부분은 증여세를 내야 합니다. 또 기존에는 조정대상지역 내 부담부증여 시 양도세가 중과돼 부담부증여를 기피하는 경우가 있었습니다. 그러나 1216 부동산대책 이후 10년 이상 보유 주택에 한해 양도세 중과를 비 적용하므로 친족 간 부담부증여가 기존보다 늘어날 거로 예상됩니다.

증여나 부부 공동 명의로도 해결이 되지 않는다면 차선책은 임대주택사업자 등록입니다. 국토교통부에 따르면 서울시 내 임대주택 사업자는 2019년 10월 기준 약 46만5000명으로 2017년 26만1000여 명보다 약 20만 명이 증가했습니다. 매년 임대주택 관련한 혜택은 줄고 있지만 다주택자가 공시가격 6억원, 85㎡ 이하 주택을 장기임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대 시 거주 주택에 한해 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있어 여전히 매력적입니다(생애 1회 한정). 1주택 보유자가 자가를 임대 등록하고 8년 뒤 1가구 1주택 비과세를 받을 수도 있습니다.

그러나 이번 1216 부동산대책 이후 조정대상지역 내 1주택 임대주택 사업자라면 주의할 점이 몇 가지 추가됐습니다. 우선 거주 기간 2년 미충족 시 비과세 배제입니다. 2019년 12월 17일부터 새로 임대 등록하는 주택은 거주 요건 2년을 추가로 충족해야만 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 게다가 이제 미성년자는 임대주택 등록이 불가하고 임대 등록 위반자는 향후 2년 동안 임대주택 등록을 할 수 없는 등 새로운 규제 또한 생겼습니다.

현재 부동산 전문가들은 양도세 감면 혜택이 있긴 하지만, 의무 기간 위반 시 과태료(3000만원) 부과나 새로 생긴 여러 규제를 주의하라 경고하고 있는데요. 임대주택과 관련한 혜택만 보지 말고 그 외 다양한 규제를 고려해 섣부른 등록을 지양하는 것이 좋겠습니다.