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12ㆍ16 부동산 대책 후(後), 내 집 마련 전략은?

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12ㆍ16 대책에 당황한 무주택자, 높아진 주담대 문턱

12월 16일 정부의 부동산 대출이 발표되자 시장은 혼란에 빠졌습니다. 이번 규제는 9억원 이상 고가주택에 대한 담보대출에 집중됐습니다. 시가 9억원 이상 대출금액에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보대출을 아예 불허하는 등 그 내용은 강력했습니다.


하지만 이미 2017년 8ㆍ2대책에 의해 투기지역 및 투기과열지구, 청약조정대상지역에 대한 주택담보대출 규제는 2년 이상 이어졌는데요. 시 전체가 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 서울시의 경우 무주택 및 1주택 가구(기존 집을 2년 내 처분하는 일시적 2주택 조건)에 대해 LTV가 40%로 제한되어 다른 조정대상지역(LTV 60%)보다 대출 문턱이 더욱 높은 편입니다.


이처럼 LTV 규제에 대해 시장이 예민하게 반응하는 이유는 실제 금융권에서 주택담보대출을 받을 때 LTV가 실질적인 한도를 결정하기 때문입니다. 시중은행 한 관계자는 “실제로 대출상담을 하는 경우 정규직 직장인은 DTI(총부채상환비율) 제한에 걸리는 일이 거의 없다”면서 “LTV가 주택담보대출의 실질적인 한도를 결정하는 셈”이라고 설명했습니다.


아파트 청약 시 중도금 대출에 대해서도 유사한 규제가 적용됩니다. 분양가 9억원 이상 주택에 대해서는 중도금 대출을 제공할 수 없고, 9억원 이하 주택에 대해서도 역시 투기지역 및 투기과열지구 내 분양 아파트 중도금 대출에 대해 LTV 40% 제한이 있습니다.


현금 부자가 아닌 서민 무주택자의 경우 사실상 서울 내에서 내 집을 마련할 기회가 박탈당했다는 말이 나오는 이유입니다.

6억원 이하 주택, LTV 70%의 보루

하지만 각종 규제에도 불구하고 서민 실수요자에 대한 혜택은 존재합니다. 투기지역 및 투기과열지구에서도 주택가격 6억원 이하, 연소득 7,000만원 이하(생애최초주택 8,000만원 이하) 등 서민 실수요자 요건에 속할 경우 LTV가 50%로 완화되었습니다.


공공 대출상품을 이용하면 이보다 대출을 더 받을 수 있는데요. 한국주택금융공사(HF)는 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕기 위한 주택담보대출 상품을 지원하고 있습니다. 대표적인 상품이 디딤돌 대출과 보금자리론입니다. 이 상품들은 각각 5억원, 6억원이 넘지 않은 주택에 대해 각각 2억원과 3억원 한도 내에서 대출을 해주며, 연소득 제한도 있으니 진정 서민을 위한 상품이라고 할 수 있겠네요. 5억원 이하 주택에 대해 디딤돌 대출 한도인 2억원 이상 대출을 받고 싶다면, 나머지 금액에 대해 보금자리론을 신청할 수도 있습니다.


대신 고정금리이며 시중은행 상품보다 금리가 저렴한 편일 뿐 아니라 신혼부부, 다자녀가구, 한부모가구(신혼부부 제외 연소득 6,000만원 이하) 등 사회 배려층에 속할 경우 우대금리를 적용 받을 수 있습니다.


주택가격 9억원까지 대출 대상이 될 수 있고 연소득 제한이 없는 적격대출 상품도 존재하나, 이 상품은 투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역에 대한 대출 규제가 그대로 적용되니, 규제 지역에선 활용하기 어렵습니다.


이 모든 기준을 충족하면 최대 LTV 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있는데요. 여기서 70%라 함은 내가 집을 살 때 가격의 70%가 아니라, 금융기관 담보 감정 기준인 KB부동산 시세(일반평균가)나 한국감정원 시세(상한ㆍ하한가의 산술평균)의 70%가 됩니다. 그리고 소득 기준을 충족할 경우 1주택 가구도 이사 후 기존 주택을 처분하는 조건으로 해당 대출 상품을 이용할 수 있습니다.


또한 디딤돌 대출은 ‘대출실행 후 1개월 이내 본건 담보주택에 전입’하는 조건으로 대출을 해주고 있어 부동산 투자를 위해 이 상품으로 대출을 받을 수는 없습니다. 하지만 일반적으로 디딤돌 대출이 보금자리론에 비해 금리가 낮으니 실수요자들은 디딤돌 대출을 받은 것이 유리할 것으로 보입니다.

서민 주택의 기준 6억원 이하 아파트, 가격 오를까

이처럼 고가 주택에 비해 6억원 이하 주택은 주택담보대출 우대 뿐 아니라 주택 취득세를 낼 때도 세율이 1%로 일괄 적용되는 등 세제 혜택이 있습니다. 종합부동산세 과세 대상 역시 기준시가 6억원 이상이죠.


부동산114에 다르면, 올해 서울 아파트 평균 가격은 8억2,376만원으로 나타났는데요. 그럼에도 불구하고 여전히 6억원이 되지 않은 아파트가 많았습니다. 리얼캐스트가 올해 1월부터 11월까지 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 전체 아파트 거래 중 실거래가 6억원 미만 거래가 44%로 아직 서울 시내에서 보금자리론을 받아 살 수 있는 아파트들이 많았습니다.


이에 따라 6억원 이하 주택이 각종 규제를 피해감에 따라 이 가격대에 속한 아파트에 수요가 몰릴 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 인서울에 내 집 마련을 염두에 둔다면 저평가된 6억원 이하 아파트를 노려보는 것도 좋을 것으로 보입니다.

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