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믿을 건 부동산? 분양시장 풍선효과 여전

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비규제지역 청약 성적 ‘역대급’, 틈새시장이 끓고 있다

지난 4일 진행된 '송도더샵센트럴파크3차' 1순위 청약 경쟁률이 무려 206.13대1을 기록했습니다. 일반공급 258가구 모집에 5만 3181명이 몰린 것입니다. 같은 날 청약이 진행된 송도국제 F20-1블록 '송도더샵프라임뷰' 역시 398가구 모집에 4만5916명으로 평균 115.37대1 경쟁률을 거뒀습니다.


업계 한 전문가는 송도국제도시 청약 경쟁률 대박의 원인에 대해 "인천은 청약 비조정지역으로 전매제한 6개월이 주요했다”고 평했습니다.


실제 수도권 비규제지역에서는 분양 실적이 호전되고 있습니다. 미분양이 우려되던 사업지들이 예상 밖의 1순위 완판에 성공하면서 지금까지 ‘투기유망지역’의 그늘에 가려 있던 분양시장 블루칩에 대한 관심이 커지고 있습니다.


파주 동패동에서 공급된 운정3지구 e편한세상운정어반프라임(1,009가구) 견본주택전시관에는 3일간 2만여 명의 방문객이 다녀갔습니다. GTX-A 운정역 역세권으로 GTX-A 노선 중 유일하게 비규제지역이라는 점이 관심을 끌었습니다.


경기도 광주시 역동에 분양한 광주역자연&자이(1,031가구, 공공분양) 역시 일반공급 208가구 모집에 7,363명이 몰려 평균 청약경쟁률 35.4대1을 기록했습니다. 2000년 이후 광주에서 분양한 단지 중 최고 경쟁률과 최다 청약자 수를 모은 것입니다.  

청약자 규모도 커지고 있습니다. 올해 2분기 경기도에서는 규제지역을 포함하는 11개 시∙군에 15만여 명의 청약자가 몰린 반면 비규제지역은 8,055명에 불과했는데요. 3분기가 다 가기도 전인 현재까지 규제지역을 포함하는 시∙군의 총 청약자 수가 1만 6,931명으로 대폭 감소하는 동안 비규제지역에서는 총 청약자 수가 2만 9,314명으로 늘었습니다. 직전 기간의 3배가 넘는 수치입니다.


부동산전문가 A는 “부동산 규제가 전방위로 강화되면서 갈 곳을 잃은 투자수요와 부담스럽지 않은 가격에 매력에 느낀 실수요가 동시에 비규제지역으로 향하고 있는 것으로 본다”고 덧붙였습니다.

비규제지역, 얼마나 차이가 있을까?

규제지역의 지정으로 시작되는 전방위 부동산 규제는 투기수요의 차단에 초점을 맞추고 있습니다. 빌린 돈으로 주택에 투자하는 것을 차단하기 위해 대출을 규제하고, 단기차익을 실현할 수 없도록 양도세를 강화하며 전매를 제한합니다. 분양시장에도 발 들이지 못하도록 1순위 자격도 강화되죠. 현행 부동산 규제가 시장에 전하는 메시지를 간단히 정리하면 “규제지역에서는 살 집이 아니라면 사지 말 것”입니다.

(1) 대출규제(LTV, DTI 강화)가 상대적으로 약함


비규제지역은 대출규제가 최소화되어 주택담보대출(이하 주담대)을 상대적으로 많이 받을 수 있습니다. 중도금대출도 조정대상지역에서는 세대당 1건만 가능하지만, 비규제지역에서는 세대당 2건까지도 가능합니다.


수도권 비규제지역(조정대상지역 외)에서 무주택세대는 LTV 70%, DTI 60%가 적용되어 집값의 7할을 대출받을 수 있는 반면, 조정대상지역에서는 무주택세대라도 서민실수요자가 아니라면 10%씩 낮아진 LTV 60%, DTI 50%가 적용됩니다. 투기지역∙투기과열지구에서는 대출규제가 더 강화되어 무주택세대 LTV와 DTI가 40%까지 낮아집니다. 서민실수요자라고 하더라도 LTV∙DTI 50%까지만 완화됩니다.


비규제지역에서는 2주택 보유세대라도 60%까지 LTV가 적용됩니다. 반면 규제지역의 1주택 보유 세대는 원칙적으로 주담대를 받을 수 없고, 예외적으로 이사나 부모봉양 등을 목적으로 한 실수요이거나, 불가피한 사유로 판단되는 경우에만 무주택세대와 같은 LTV∙DTI를 적용 받습니다.

(2) 6개월만에 분양권 전매, 양도세 중과 없음


비규제지역은 규제지역에 비해 분양권 및 주택 거래가 상대적으로 자유롭습니다. 분양권의 경우 수도권 비규제지역은 6개월이면 전매가 가능한 반면 투기과열지구와 조정대상지역(제1지역)은 특별한 사정이 있지 않은 이상 소유권이전등기일까지 분양권을 전매할 수 없습니다.


규제지역의 거래 억제책은 단기시세차익을 노린 투기수요의 진입을 차단하기 위한 것이기 때문에, 분양권 전매제한 외에 양도소득에 대한 중과규정도 준비되어 있습니다. 분양권의 경우 조정대상지역에서는 양도차익의 50%를 고정적으로 양도소득세로 내야 합니다. 또한 주택도 기본세율에 따라 양도세를 내는 비규제지역과 달리 기본세율 6~42%에 최대 20%까지(3주택자) 추가로 부과됩니다. 5억원 초과분에 대해서는 최고 62%까지 양도세율을 적용하는 것입니다.


다주택자 보유세 강화도 비규제지역과는 거리가 먼 얘기입니다. 조정대상지역의 2주택 이상 보유자는 기타 지역의 3주택 이상 보유자와 같은 세율에 따라 종부세를 냅니다. 급격한 종부세 부담 증가를 막기 위해 마련된 세부담상한도 9∙13대책에 따라 300%까지 늘었습니다. 이외에도 비규제지역에서는 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 1주택자는 조정대상지역처럼 2년 이상 거주하지 않아도 기본 요건을 갖추면 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

(3) 상대적으로 넓은 청약 기회


수도권 비규제지역에서 공급되는 국민주택은 청약통장 가입 후 1년이 지나고 12회 납입하면 1순위 자격을 얻습니다. 민영주택 역시 2주택 보유 세대가 아니라면 가입 후 1년에 예치기준금액만 채우면 1순위로 인정을 받을 수 있습니다.


반면 규제지역 국민주택은 청약통장 가입으로부터 2년이 지나야 하고, 24회 납입해야 합니다. 청약자가 무주택 세대주여야 하고, 재당첨제한도 적용되어 과거 5년 이내에 세대구성원 중 누구도 다른 주택에 당첨되지 않았어야만 1순위 자격을 얻습니다. 민영주택 역시 2주택 보유 세대가 아니어야 하는 동시에 세대주여야 하고, 가입으로부터 2년, 예치기준금액 납입과 함께 재당첨제한이 적용됩니다.


더불어, 비규제지역에서는 규제지역과 달리 가점이 상대적으로 높지 않아도 당첨의 기회가 있습니다. 조정대상지역에서 공급되는 85㎡ 이하의 민영주택은 분양물량의 75%를 가점제로 공급해야 하고, 투기과열지구는 100% 가점제가 적용되는 반면 비규제지역은 지자체의 결정에 따라 가점제가 최대 40%까지만 적용됩니다.

하반기 수도권 분양물량 11만367가구, 실수요자의 기회 오나

올해 하반기 수도권에서는 총 11만 367가구의 일반분양물량이 시장에 나옵니다. 상반기 수도권 분양물량(66,291가구)의 166%에 달하는 물량입니다. 전년 동기간(44,929가구)에 비해서도 2배 이상 많은 물량이 공급되면서 2019년 가을 분양시장에 대한 기대도 커지고 있습니다.


특히 경기도에서는 비규제지역 분양물량이 크게 늘었습니다. 경기도 규제지역(고양, 성남, 광명, 하남, 구리, 과천, 남양주, 수원시 팔달구, 용인시 수지∙처인구, 안양시 동안구, 동탄2신도시, 광교신도시) 분양물량이 상반기 대비 6,000여 가구 줄어든 반면, 비규제지역은 상반기 대비 2배로 늘어난 3만여 가구가 공급됩니다. 경기도 전체 물량인 4만 9,000여 가구의 61%입니다.

다음 타자는 평택에서 준비하고 있습니다. 포스코건설이 공급하는 지제역더샵센트럴시티(1,999가구)의 분양이 9월 중순에 있을 예정입니다. 지하철1호선과 SRT를 이용할 수 있는 지제역 초역세권의 매머드급 대단지로, 2021년 수원발 KTX 연결 및 복합환승센터 호재를 기반으로 지제세교지구 대장주 교체를 노리고 있습니다.


10월에는 안산에서 초지역e편한세상센트럴포레(1,450가구), 11월에는 인천 서구에서 인천한들구역푸르지오(1-1,2-1BL 총4,805가구)의 대규모 분양이 있을 예정입니다. 인천 부평구의 부평부개서초교북재개발(1,559가구), 의정부의 의정부주상복합개발(1,243가구)도 연내 분양을 앞둔 상황입니다.


부동산전문가 A는 “당국의 전방위 부동산 규제가 강화되는 가운데 투자수요∙실수요 할 것 없이 대출규제∙전매제한 등이 완화된 비규제지역에 시선이 쏠리고 있다. 성남, 하남, 수원, 과천 등 규제지역의 물량이 상반기에 소진되면서 하반기에는 평택∙인천∙부천∙양주 등의 비규제지역 부동산 시장에 활기가 돌 것”이라고 예상했습니다.

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