리얼캐스트

강남 아파트 전셋값이 꿈틀거리고 있습니다. 한국감정원의 주간가격동향조사 시계열 자료에 따르면 강남 3구 전세가격지수는 지난 6월 1일 92.6에서 8월 19일 93으로 0.4%p 상승했습니다. 구별로 보면 서초구가 1.10%, 강남구 0.41%, 송파구 0.26%로 서초구가 가장 높은 상승세를 보였습니다. 

부동산114 REPS를 통해 살펴본 강남 3구 아파트 3.3㎡당 전세가격 변화도 마찬가지입니다. 우선 강남구는 8월 2일 기준으로 3.3㎡당 5,002만원을 기록하고 있는데요. 6월 1일 기준 4,916만원이었던것과 비교하면 두 달 만에 평당 전세가격이 86만원이 상승한 것입니다. 서초구는 6월 4,719만원, 8월 4,723만원을 기록했습니다. 두 달 새 4만원 가량 올랐지만 7월 4,757만원에 비하면 34만원 가량 하락한 모습인데요. 

서초구의 경우 하반기 방배동 서초신동아(997 가구), 잠원동 신반포 메이플자이(2,898가구), 반포동 반포주공1단지(2,120가구) 등 약 6,000여가구 상당의 대거 이주가 예정돼 있기 때문으로 풀이됩니다. 하반기 신규 물량은 강남 3구를 통틀어 서초구 래미안 신반포리오센트(475가구)가 전부라 계속해서 가격이 상승할 거라는 전망입니다.  

평당가로 보았을 때 가전세가격이 가장 많이 오른 곳은 송파구입니다. 송파구는 6월 3,586만원에서 8월 3,694만원으로 108만원이나 상승했는데요. 올 초 헬리오시티의 대거 물량 공급으로 매매가와 전세가 모두 크게 흔들리는 모습이었지만 입주 쇼크가 끝남에 따라 다시 회복세를 보이고 있는 모습입니다. 

상황이 이렇다 보니 강남권에서는 전세물건 구하기가 쉽지 않습니다. 대치동의 한 공인중개사는 ”분양가 상한제 때문에 부동산 가격 하락을 우려해 매수를 포기하고 전세로 돌아선 수요가 상당하다. 물건이 나오는 족족 거래 돼 부르는 게 값이다 보니 호가가 계속해서 뛰고 있다”고 전했습니다. 

실제 강남권 아파트는 어떻게 거래되고 있을까요? 각 구별 대장주 아파트의 전셋값을 알아보았습니다. 우선 강남구 청담동의 청담자이 아파트의 경우 올해 5월 전용 89㎡기준으로 13억5,000만원 이었던 전세가가 7월 14억원에 실거래되면서 두 달 만에 5,000만원 가량 오른 모습을 보였습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 평균치는 12억5,000만원이지만 실제 매물은 15억까지 올라와 있습니다. 두 달새 전세 호가가 최고 3억가량 뛴 것입니다.

서초구 잠원동의 아크로리버뷰는 7월 전용 84㎡ 기준으로 13억8,000만원에 거래되며 두 달새 8,000만원 가량 올랐습니다. KB부동산 매물에 따르면 아크로리버뷰 전세가는 최대 14억5,000만원까지 호가가 반영 돼 있어 추가 상승이 있을 것으로 예상됩니다. 송파구 잠실동의 잠원 엘스도 5월 전용 84㎡ 기준으로 8억2,000만원에서 7월 8억9,000만원에 거래되며 7,000만원 상승한 상황입니다. KB부동산 리브온의 전세 시세 평균 거래 가격은 8억4,000만원으로 현재 호가가 상당히 많이 반영 돼 있는데요. 이 상승세가 이어질지 거품일지는 차후 추세를 지켜봐야 할 것 같습니다. 

강남 전세 시장이 이렇게 들썩이는 이유는 분양가 상한제 때문이라고 해도 과언이 아닙니다. 분양가 상한제가 시행되면 사업성이 떨어지는 곳은 시행사들이 분양을 미루거나 포기하게 되고 이는 새 아파트 공급 물량 부족으로 이어지게 됩니다. 여기에 분양을 기다리는 실수요자들의 청약 대기 수요가 더해져 기존 아파트 전셋값을 끌어올릴 가능성이 큽니다. 

과거에도 분양가 상한제가 시행된 적이 있었는데요. 2007년 상한제 시행 당시 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 2009년 4.55%, 2011년 16.21%까지 상승했습니다. 부동산114 자료에 따르면 당시 전국 아파트의 전세 평균가도 2007년 381만원에서 2009년 413만원, 2011년 515만원으로 크게 뛰었습니다. 서울의 경우엔 2007년 632만원에서 2009년 696만원으로, 부산은 298만원에서 344만원으로 오르는 등 전국적으로 2년 새 평균 10% 이상 값이 올랐습니다. 

현재 강남 3구의 부동산은 보유세 강화, 대출 제한 등 잇따른 매매시장 규제로 매매수요가 전세로 돌아선 데다 로또 분양을 기다리는 실수요자들의 전세 수요까지 더해져 전세가가 한없이 상승하고 있는 상황입니다. 여기에 서초구 6,000여가구의 재건축 이주수요와 더불어 잇따른 자사고 지정 취소로 다시 강남 8학군이 주목받고 있는 것도 강남권 전세가 상승을 부채질하고 있습니다. 때문에 업계 관련자들은 이주수요가 있는 내년까지 강남 전셋값이 계속해서 오를 것으로 보고 있습니다.