리얼캐스트

서울 세운재정비촉진지구는 정비구역은 올해 부동산 시장에서 가장 핫한 정비구역 중 하나였습니다. 1968년 국내 최초로 개발된 주상복합 세운상가 일대가 지난해까지만 해도 약 5,000가구 규모의 주거단지로 탈바꿈할 계획이었는데요. 올해 1월 을지면옥 등 노포 보존 논란이 일자 재개발 사업이 전면 재검토에 들어갔으며 결국 사업 연장을 신청한 2구역을 제외하고는 대부분 구역이 ‘구역해제 주민공람’을 진행한 상황입니다.

비단 세운재정비촉진지구만이 아닙니다. 8월 강원도 춘천 약사촌진 4구역 개발정비사업은 정비 해제 절차에 돌입했고 청주 운천주공 우암1구역, 창원 회원5구역도 개발 해제 절차를 진행 중입니다.

정비구역 사업은 낡고 불편한 주거환경 개선을 주 목적으로 진행하는 사업입니다. 하지만 정비구역 지정 이후 사업이 제대로 되지 않아 장기간 지연되는 경우가 많은데요. 최근 부동산 시장 규제가 심해지고 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 사업이 연기되는 곳이 증가하고 있습니다.

특히 경제적인 손익계산을 따질 때 수익률이 투자 대비 낮다는 점도 연이은 정비구역 해제를 하는 원인으로 보고 있는데요. 하지만, 정비 구역은 해제보다 더 큰 문제점이 있다고 전문가들은 말하고 있습니다.  

정비 사업의 가장 큰 문제점은 바로 예산 부분입니다. 지방자치단체 재정은 물론, 중앙정부의 재정 여건상 도시재생에 대한 예산이 크게 부족한 실정으로 예산 안에서 해당 사업을 진행해야 하다 보니 조합원들과의 마찰이 발생되어 사업지연 가능성이 높아지고 있습니다.

상황이 이렇다 보니 공공 재정에만 의존하면서 도시의 쇠퇴 문제를 개선하는 것은 현실적으로 불가능하다는 의견도 나오고 있습니다. 또한 정부 및 지자체의 오락가락 행보에 따른 행정 신뢰성 저하 문제도 정비 사업의 문제점으로 크게 대두되고 있습니다.

이러한 문제들로 인해 정비 사업 진행이 연이어 지지부진하게 되자 정부는 주민갈등이 심해지고 매몰 비용 부담이 커지는 문제를 막기 위해 일몰제를 도입했습니다. 일몰제는 일정 기간 동안 사업 진척이 없으면 정비구역을 해제하도록 하는 일종의 ‘강행 규정’인데요.

하지만, 일몰제도 정비구역 문제를 해결하기 위한 근본적인 해결책은 아니라고 전문가들이 입을 모으고 있습니다.

그렇다면 정비 구역 문제를 해결하기 위해 과연 어떤 해결책이 좋을까요?

부동산 전문가들은 이러한 예산과 사업 진행 능력 문제가 있는 도시 정비 사업의 해결책으로 민간 기업이 투입해야 한다고 주장하고 있습니다. 관에서 주관하는 것보다 예산 문제에서 자유롭고 사업 진행 속도도 빠르며, 주변 일대 환경 조성도 잘 되는 점을 근거로 내세우고 있는데요.

민간 자본 투입으로 분위기가 전환된 대표적인 케이스는 고양시 일산1구역 재정비촉진기구 입니다. 일산1구역은 재개발 사업 해지 후 민간자본이 투입되며 빠른 속도로 개발이 진행되고 있는데요. 실제로 지난 4월 일산 1구역에 대림산업 ‘e편한세상 일산 어반스카이’ 아파트가 분양 수요자들에게 큰 호응을 얻어 빠르게 완판 되는 등 일산 일대에서 큰 이슈가 됐고 현재, 분양 중인 오피스텔에도 많은 투자자들이 몰려, 좋은 분위기를 이어가고 있습니다.

이러한 영향일까요? 바로 인근에 위치한 일산2구역 역시 최근에 해제 동의서가 접수되며 해제 절차에 돌입했습니다. 일각에서는 민간자본 투입에 대한 가능성이 점쳐지면서 해제 후 사업 속도가 더욱 빨라지는 것이 아니냐는 의견도 흘러나오고 있습니다. 이렇게 되면 일산1구역과 함께 일산2구역이 빠르게 개발되면서 일산 구도심으로 불리는 이곳이 일산을 대표하는 신(新)주거중심지로 탈바꿈할 것으로 기대됩니다.

지난 2016년 1월에는 SK인천석유화학과 인근 지역주민협의회가 지역상생방안 협약을 체결, 인근 지역 원도심 활성화를 위해 주민-지방자치단체-기업이 상호협력하는 민관 공동의 주거환경 개선사업을 추진했습니다.

그 결과, 국내 최초 민간기업 참여형 도시재생 뉴딜사업인 ‘서구 상생마을’이 탄생해 지난해 12월 본격 착수했으며, SK 인천석유화학의 상생기금 100억 원이 마중물이 되어 총 890억 원 규모의 정부 연계 지원 사업으로 확장되었습니다.

그렇다면 민간 기업이 도시재생 사업에 참여를 하면 모든 문제가 해결될까요? 민간 기업이 사업에 참여를 한다고 해서 무조건 사업이 빨리 진행되지는 않습니다. 이에 대한 방안으로 전문가들은 민관의 협력이 필요하다고 조언하고 있습니다.

올 6월에 열린 ‘도심 가치 재고 전략 모색 세미나’에서 허윤경 주택도시연구실장은 "미국·일본 등 선진국과 달리 우리나라는 도심 내 재개발·재건축 등 정비사업이 주택시장의 불안요인으로 지목되면서 경기에 따라 정책이 급격히 바뀌고, 주택공급의 변동성을 확대하고 있다"며 "보다 중장기적 관점에서 정책 지원이 이뤄져야 한다"고 지적했습니다.

또한, "대규모 공공택지 확보가 가능한 외곽과 달리 서울과 같은 도심은 민간과의 협력 없이 안정적인 주택공급이 어렵다"며 "규제 완화, 인센티브 지원을 통해 민간 협력에 기반한 안정적인 주택공급 방식을 정착시킬 필요가 있다"고 말했습니다.

민간 자본 투입이 재개발 구역 해제에 대한 효율적인 대안으로 떠오르고 있는 가운데, 앞으로 민관의 협력을 통해서 긍정적인 사례들이 늘어나기를 기대해 봅니다.