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리얼캐스트

바닥 찍었나? 스멀스멀 군불 지피는 부산 부동산

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올해 부산 아파트 공급, 5월부터 본격화

2016년은 부산 아파트 분양시장의 최고 호황기였습니다. 2016년 한 해 청약자는 역대 최고인 131만 4,289명으로 부산 청약자 100만 명 시대를 열었습니다. 이후 정부 규제가 시작되며 조정기에 들어갔지만, 올해 들어 청약자들이 분양시장에 다시 모여들기 시작하는 눈치입니다.

올해는 부산의 아파트 분양 시장이 유독 늦게 열렸습니다. 보통 봄 분양 시즌을 맞아 빠르면 2월 설 명절 직후부터 아파트 분양이 시작되고 3월부터는 봇물 터지듯 쏟아져 나오기 시작하지요. 그런데 올해 부산은 3월까지 아파트 분양이 전무했습니다. 4월 들어 463(일반분양 기준)세대가 공급됐고 5월과 6월에 일부 물량이 공급되어 올해 1~7월 기준으로 부산에는 총 4,665세대가 공급됐습니다(일반분양 기준). 과거 같은 기간과 비교하면 적게는 1,810세대 많게는 4,345세대가 감소한 것입니다. 

매월 청약자 증가, 경쟁률 높아져

공급량은 줄었지만 청약자들은 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 부동산114 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면 4월 청약자는 297명에 그쳤습니다. 경쟁률도 0.6대 1에 그쳤지요. 하지만 5월 들어 청약자 수가 8,716명으로 늘면서 평균 경쟁률이 4.3대1로 증가했습니다. 그리고 6월에는 1만 9,993명이 청약에 나섰으며 경쟁률이 전월에 비해서 3배 가량 증가했습니다. 이어서 7월은 2만 3,212명이 청약했고 경쟁률은 37.9대1까지 치솟았습니다. 

부산 청약자, 대형사 및 재개발 사업에 몰려

업계에서는 이와 같은 현상이 대형 건설사에서 재개발·재건축을 중심으로 공급이 이어졌기 때문이라고 분석하고 있습니다.


실제 올해 부산 분양 아파트 가운데 인기 단지를 4곳을 선별한 결과 몇 가지 공통적인 특징이 있습니다. 먼저 대형 건설사 브랜드라는 것입니다. 5월 현대엔지니어링을 시작으로 대림산업, 삼성물산, 롯데건설 등 기라성 같은 건설사들이 시공에 참여한 아파트들입니다.


또 다른 특징은 4개 단지 가운데 3개 단지가 재개발 구역에서 나온 아파트라는 점입니다. 특히 가야 롯데캐슬 골드아너의 경우 2만 3,000여 명이 청약하면서 올해 부산 아파트 청약경쟁률을 다시 썼다는 평가를 받고 있습니다.

부산 ‘역세권∙평지’ 선호도 매우 높아

조금 더 들여다 보면 각 재개발 구역의 특징 때문에 분양 성적이 좋았다고 평가할 수도 있습니다. 먼저 역세권 여부입니다. 재개발 4개 단지 가운데 3개 단지가 역세권 입지였습니다. 두산위브더제니스 하버시티와 e편한세상 시민공원은 각각 부산지하철 1호선 좌천역과 부전역 역세권에 위치했습니다. 그리고 가야 롯데캐슬 골드아너의 경우도 부산지하철 2호선 동의대역 역세권 아파트입니다.


또 다른 특징은 평지 입지라는 것입니다. 부산 사람들은 평지에 대한 선호도가 높습니다. 부산은 이름에서도 나타나 듯이 지명에 산(山)이 들어갈 정도로 산이 많은 곳이어서, 평지에 거주하려는 경향이 강합니다.

하반기 부산지역 유망 공급 단지 대부분 … 재개발

지난달 부동산시장 분석업체 부동산인포에서는 부산지역 거주자를 대상으로 하반기 부산지역 주요 분양 단지 20곳에 대한 ‘하반기 부산지역 분양시장 이끌 유망 분양단지’ 설문조사를 실시했는데요. 그 결과를 보면 TOP10 가운데 5곳이 재개발 아파트였습니다. 여기에 역세권, 평지 입지까지 갖춘 아파트는 2곳입니다.


일단 하반기 물량 가운데 최고 인기 단지로 꼽힌 곳은 얼마 전 분양에 나선 남천 더샵 프레스티지입니다. 재개발 구역(남천2구역)에 역세권과 평지 조건을 모두 만족한 단지로 분양가도 합리적으로 책정되어 청약 열기가 뜨거울 전망입니다. 서대신5구역도 역세권 이면서 평지 입지로 꼽혔습니다. 한진중공업에서 시공 예정입니다.


거제2구역, 반여1-1구역과 대연4구역의 경우는 여건이 조금씩 다릅니다. 삼성물산 등 3개 건설사 컨소시엄으로 아파트가 나오는 거제2구역의 경우 역세권이기는 하지만 4개 구역 가운데 절반 이상의 구역에 경사가 있습니다. 반여1-1구역은 평지에 들어서지만 비역세권 입지로 다소 아쉬움이 있고, 대연4구역의 경우 역세권이지만 다소 경사가 있는 입지입니다. 이 밖에도 온천장역 인근에 포스코건설이 온천시장 재개발을, 삼성물산이 4000여 세대 규모의 온천4구역 재개발 사업을 진행할 예정입니다.

민간 분양가상한제 언제? 시장 불확실성 팽배

일각에서는 ‘민간택지 분양가상한제 시행에 따른 불확실성으로 나타나는 일시적인 현상일 뿐 2016년의 호황은 재현되지 않을 것’이란 의견도 있습니다.


실제 지금 부산 부동산 시장은 2016년과는 사뭇 다른 분위기를 연출하고 있습니다. 분양만 했다 하면 지역을 불문하고 수천, 수만 명이 모이던 그 때와 달리 ‘옥과 석’의 희비가 명확하게 갈리고 있는 것입니다. 앞서 언급한 바와 같이 ‘역세권, 평지, 브랜드, 대단지’라는 부산 수요층이 열광하는 아파트의 요건이 명확하게 드러나고 있는 것입니다.


마지막으로 구만수 국토도시계획기술사 사무소 대표의 말을 들어 보시죠.


“부산 전역이 들끓던 2016년이 재현되는 일은 없을 것입니다. 최근 몇 년의 침체가 학습효과로 작용해 부산시민들에게 좋은 상품을 고르는 안목을 가져다 줬기 때문입니다. 바꿔 말하면 좋은 상품이 좋은 지역에서 나와 주기만 한다면 수요층은 달려갈 준비가 돼 있다는 것입니다. 침체 속에서 오히려 그런 상품은 더욱 빛을 발하기 마련이니까요. 올해 하반기 부산의 경우 전통적으로 좋은 입지에 좋은 상품이 많이 공급될 예정이어서 진정한 ‘옥석’을 가리는 원년이 될 가능성이 높습니다.”

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