부동산, 인서울만이 정답일까?
내 집 마련, 어디에다 하고 싶으신가요? 아마 대부분이 인서울이라고 답하실 겁니다. 교통호재가 집값을 좌지우지 할만큼 직주근접 선호 현상이 갈수록 심해짐에 따라 서울권 부동산의 인기는 날로 고공행진 중인데요. 실제로도 서울시 평균 집값은 3.3㎡당 2,680만원으로 경기도의 평균치인 1,153만원 보다 2배 이상 높은 가격으로 서울의 높은 수요를 증명하고 있습니다.
하지만 광역교통 시스템의 도입으로 서울과 경기도가 사실상 같은 생활권을 공유함에 따라 점차 그 행정적 구분이 무의미해지고 있는데요. 특히 판교, 과천 등 서울과 인접한 경기권은 서울 도심 접근성이 좋아 출퇴근이 수월하고, 서울의 생활 인프라를 공유할 수 있다는 점에서 사실상 서울 생활권으로 평가해도 무방한데요. 서울과 인접해 준서울로 불리는 경기도 지역의 집값을 살펴보며 여전히 인서울만이 정답일지 살펴보도록 하겠습니다.
우선 은평구와 마포구가 있는 서북권입니다. 3.3㎡당 가격을 비교해보니 은평구 진관동이 1,950만원, 마포구 상암동이 2,588만원으로 1,000만원 초반대인 덕양구와 비교해 역시나 서울이 우세한 모습입니다. (진관동은 효자동, 상암동은 덕은동과 이웃해 있지만 주거 지역이 아니라 행신동, 화정동으로 대체) 행신동과 화정동은 3기 신도시 창릉지구와 인접해 있어 차후 상승세가 기대되지만, 진관동과 상암동도 각각 은평뉴타운과 수색 재개발의 수혜 지역이니만큼 그 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망됩니다.
동북권은 상황이 조금 다릅니다. 3.3㎡당 가격을 살펴보니 경기도 구리시의 갈매동이 1,839만원으로 1,467만원인 공릉동보다 약 400만원가량 높은 가격대입니다. 공릉동과 갈매동은 태릉선수촌을 사이에 두고 이웃해 있는데요. 공릉동은 2016년에 입주한 노원프레미어스엠코를 제외하고 대다수의 아파트가 약 20년 가까이 된 반면, 갈매동은 완공이 채 5년이 되지 않은 아파트가 대부분이라 주거 환경이 쾌적해 수요가 상당합니다. 갈매동은 GTX-B와 경춘선 별내역 8호선 연장 개통 등 교통 호재가 기다리고 있는 만큼 그 우세는 앞으로도 계속될 것으로 전망됩니다.
서남권에서도 안양시 만안구의 석수동이 3.3㎡당 1,453만원으로 가장 강세를 보이고 있습니다. 만안구가 안양 개발 중심축으로 떠오르고 있는 만큼 석수동의 인기도 급부상하고 있는데요. 석수동은 지하철 석수역을 이용했을 때 금천구청역과 한 정거장밖에 떨어져 있지 않고 신안산선과 월곶-판교선의 개발이 예정돼 있어 서울로의 진입이 수월한 곳입니다.
부천의 고강동의 경우 서울 신월동과 바로 이웃해 있지만 각각 575만원과 1,377만원으로 2배 이상의 가격 차이를 보이고 있습니다. 고강동은 아직까지 특별한 브랜드 아파트가 없고, 다수의 아파트가 20년 이상 노후 된 만큼 경쟁력이 떨어지는 편입니다. 하지만 인근에 3기 신도시 대장지구의 개발로 차후 그 파급효과가 상당할 것으로 전망됩니다.
동남권에서도 경기도 아파트가 강세입니다. 망월동 또한 최근 5년 새 급격히 발전한 미사강변도시를 중심으로 우세한 모습을 보이고 있는데요. 제2차 서울시 도시철도망 구축 계획안에 따르면 5호선이 직선 연장화 될 계획으로 차후 하남 일대의 교통 여건이 크게 개선될 예정이니만큼 앞으로도 서울 접근성이 더욱 좋아질 것으로 전망됩니다.
별양동의 경우는 조금 특이한 케이스입니다. 과천 별양동의 경우 3.3㎡당 4,404만원으로 (양재동과 이웃해 있는 동네는 주암동이지만 아파트가 없어 인근 별양동과 비교) 3,428만원인 양재동 대비 1,000만원 가까이 차이를 보이고 있습니다. 특이하게도 과천의 아파트는 다수가 20년 이상 된 노후아파트 인데요. 리드 아파트인 주공 2단지는 1982년도 입주임에도 3.3㎡당 단가가 7,917 만원에 달합니다. 지금까지 살펴본 경기 지역의 아파트들의 강세와는 다른 모습인데요. 과천은 강남과 이웃한 준강남권으로 요즘 연일 이슈를 생산해 내는 지역입니다. 미래창조과학부와 지식정보타운 등이 들어서는 곳이니만큼 재건축 아파트 분양에서부터 기존아파트 전세 재계약까지 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다. 과천에서 서울로 진입하기 위해선 출퇴근 시간에 늘 교통대란을 일으키는 남태령로를 거쳐야 하는데요. 수도권 대형개발 호재로 불리는 GTX-C 노선 수혜지역이니만큼 차후 교통 문제가 해결되면 과천을 향한 수요가 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.
서울과 인접해 있는 경기 지역의 집값 확인 결과 서울 끝자락의 오래된 아파트보다는 경기도 초입의 신축 아파트가 가격적인 측면에서 더 높은 경쟁력을 보이는 것으로 나타났습니다. 차후 GTX, 트램 등 다양한 혁신 교통수단이 계속해서 도입될 예정인 데다 정부의 서울 부동산 규제가 더욱 강화되고 있는 만큼 준서울 경기지역의 집값 상승세가 더욱 강해질 것으로 보입니다.
