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분양가상한제가 양산한 로또 아파트, 독일까? 득일까?

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1만명 운집한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’

지난 23일(금), ‘이수푸르지오더프레티움’ 견본주택 현장에는 오픈 전부터 300여 명의 관람객이 운집했습니다. 오후 6시 일정을 마감한 시점에 현장 관계자는 “오늘 하루에만 1만 명의 관람객이 방문했다”고 전해 높은 청약경쟁률을 예고했습니다.


이수푸르지오더프레티움은 사당3주택재건축정비사업지로 서울 동작구 사당동 42번지 일대에 지하 3층, 지상 15층, 11개동, 총 514가구 규모로 지어집니다. 전용면적 41㎡~84㎡의 중소형 평면으로 구성되며, 총 153가구가 일반분양물량으로 나왔습니다.

3.3㎡당 분양가 2,813만원, 강남 생활권이지만 9억원 미만

이수푸르지오더프레티움은 민간택지 분양가상한제 시행이 임박한 가운데, 강남 생활권에 찾기 힘든 낮은 분양가로 시선을 끌었다는 평가입니다.


올해 초 사당3주택재건축조합이 HUG에 제출한 금액은 3.3㎡당 3,250만원이었습니다. 그러나 HUG가 이를 거절하면서 6월로 예정되었던 분양계획이 연기됐습니다. 더 이상 분양을 미룰 수 없던 조합은 HUG에서 제안한 3.3㎡당 분양가 2,813만원을 받아들였고, 결과 전용 84㎡도 9억원 미만으로 책정, 중도금 대출이 가능한 수준까지 분양가가 낮아졌습니다.

결과적으로 이수푸르지오더프레티움은 강남 생활권에서 보기 드물게 전용 84㎡ 9억원 이하로 분양가를 책정한 단지가 되었습니다. 올해 8월 셋째 주까지 서울에 공급된 전용 84㎡ 물량 7,394가구 중에 4,398가구(59.4%)가 9억원 이하로 책정되었으나, 이 아파트들은 대부분 강남 외 지역 분양 단지였죠.


동작대로를 끼고 방배동과 생활권을 공유하는 위치임에도 분양가는 올해 하반기 서초구 3.3㎡당 평균 분양가(4,981만원)보다 낮고 광진구(2,710만원)나 동대문구(2,765만원), 도봉구(2,827만원)에 가깝게 책정된 셈입니다.

‘당첨만 되면 2억원’? 6년차 아파트보다 낮다니

“로또분양인 건 확실합니다. 당첨만 되면 2~3억원의 차익을 기대할 수 있는 수준이에요. 입주권은 아직 조합원 동호수 추첨이 끝나지 않아 어림잡아 계산할 수 밖에 없지만, 일부 조합원은 프리미엄으로 6억원을 부르기도 합니다.” – 현지 공인중개사 A


이수푸르지오더프레티움의 분양가는 인근 주요 단지의 시세에 비해 크게 낮습니다. 부동산114에 따르면 동작구 사당동의 평균 3.3㎡당 가격은 2,526만원이지만, 입주 5년 이내의 새 아파트 평균 3.3㎡당 가격은 3,532만원 수준입니다.

사업지와 인접한 이수힐스테이트 전용 84㎡는 올해 6월에만 7건의 실거래가 있었는데요. 10억9,500만원~12억1,000만원 사이에서 거래되었습니다. 이수힐스테이트는 680가구로 이수푸르지오더프레티움과 규모는 비슷하지만 2013년에 입주한 6년차 아파트입니다. 인접한 지역에 입주를 마친 새 아파트로는 래미안이수역로이파크가 있습니다. 2018년 4월에 입주한 이 아파트의 전용 84㎡는 올해 5월에 12억7,500만원(25층)으로 거래되었습니다.


상황이 이렇다 보니 일각에서는 ‘민간택지 분양가상한제 적용을 받기 전에 서둘러 분양하느라 무리하게 분양가를 깎은 것 아니냐’는 해석도 있었는데요. 분양관계자는 “분양승인을 받은 것은 6월의 일로, 민간택지 분양가상한제가 이슈화 되기 전이다”라고 선을 그었습니다.

분양가상한제 막차, 탈만한가?

사당3주택재건축조합의 분양가 결정에 분양가상한제의 영향은 없었다고 하더라도 청약자를 포함한 시장은 분명한 영향을 받고 있습니다. 10월부터 민간택지 분양가상한제가 적용되면 투기과열지구인 서울에서는 최대 10년까지 전매가 제한되고, 거주의무기간도 생길 예정이기에 서울 지역 분양가상한제 도입 전에 ‘막차’를 타려는 대기 수요자가 몰리고 있다는 설명입니다.


높은 분양성적을 낙관할만한 상황이지만 일각에서는 아쉬운 목소리도 나왔습니다. 당일 견본주택 현장을 찾은 A씨는 “가격은 괜찮아 보이지만 물량이 저층에 몰려있다는 점이 아쉽다”고 말했습니다. 일반분양물량 153가구 중 93가구가 5층 이하 물량이며, 그나마도 전용 84㎡는 총 36가구 중 E타입 단 1가구(10층)만이 6층 이상으로 배정되었습니다.


기회가 지나치게 적다는 점에 대해서도 아쉬운 소리가 나왔습니다. 현장을 찾은 A씨(40대, 男)는 “특별공급물량이 워낙 많아서 일반분양 경쟁이 더 치열할 것 같다. 청약가점이 웬만큼 높지 않고서는 당첨되기 어렵겠다”고 말했습니다. 일반분양물량 중 특별공급물량은 총 64가구로 전체의 41.8%에 달합니다.

새 아파트 수요 높은 동작구

하지만 ‘로또분양’이라는 데는 이견이 거의 없습니다. 새 아파트 수요가 높은 동작구 상황과 낮은 분양가로 인해 높은 프리미엄이 예상되고 있습니다.


부동산114에 따르면 동작구는 15년이 넘은 아파트가 올해 기준 64.7%에 달합니다. 2017년 이후 52.4%였던 노후 아파트(준공 후 15년 이상) 비중은 가파르게 상승하고 있는 상황입니다. 주택에서 아파트가 차지하는 비중도 52%로 서울시 25개 자치구 중 16위에 머무르고 있습니다.


부동산 전문가 B씨는 “서울시에 주택을 공급할 방법이 정비사업 외에는 마땅치 않은 상황에서 정비사업이 위축될 가능성이 크니 새 아파트에 희소가치가 붙을 수 밖에 없다’며 “민간택지 분양가 상한제가 초읽기에 들어간 상황에 이를 피하려는 건설사의 밀어내기 분양에 수혜 막차를 타려는 수요층의 쏠림 현상은 당분간 이어질 것”이라고 말했습니다.

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