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규제 쏟아지는데…중도금 내기 전 분양권 전매?

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분양권 전매(轉賣)란 무엇?

분양권 전매는 분양권이 있는 사람이 입주 전 그 권리를 팔 수 있는 제도입니다. 예컨대 자격이 안돼 청약을 못했거나, 청약경쟁에서 떨어진 사람들은 분양권을 사면 됩니다.

분양권 전매 노리는 투자 세력 가세

문제는 분양권 대부분이 최초 분양가보다 비싸다는 점입니다. 웃돈(프리미엄)이 붙었기 때문이죠. 인기 지역의 경우 수천만원의 웃돈이 붙는 경우도 흔합니다. 결국 거주 목적이 아닌 분양권 전매로 웃돈을 챙기려는 투자자도 시장에 진입하게 됩니다. 

규제지역은 분양권 전매 제한돼

문제가 발생하는 만큼 정부는 분양권 전매를 제한해 실수요자를 보호하고 있습니다. 가수요를 걸러내겠다는 것이죠. 역사도 오래 됐습니다. 이미 1981년 국민주택기금으로 짓는 주택은 공급받는 날로부터 분양권 전매가 2년 제한되는 조치가 실시된 바 있습니다.


현재 규제 지역에 따라 세부적으로 분양권 전매 기간을 규제 중입니다. 분양가 상한제 도입지역 전매제한은 최대 10년까지 늘어날 전망입니다. 현재도 수도권 공공택지는 지역에 따라 3~8년 전매가 불가하며, 의무 거주기간도 있을 수 있습니다. 

분양권 전매 수요는 꾸준

하지만 분양권을 사려는 수요는 꾸준합니다. 한국감정원에 따르면 작년 전국 분양권 거래는 12만여 건에 달합니다. 규제가 강화된 탓에 2017년(17만여 건) 보다는 소폭 줄었지만, 수요가 적지 않습니다. 


이유는 아무리 실수요자라 해도 청약 가점이 낮으면 당첨이 어렵기 때문입니다. 집값이 더 오르리라 판단한다면, 웃돈을 얹혀서라도 분양권을 사는 게 이득이기도 하죠. 

분양권 전매 자유로운 곳 어디?

정부가 분양권 전매를 옥죄자 비교적 분양권을 자유롭게 매매할 수 있는 곳에도 관심이 쏠립니다. 바로 비규제지역에 분양되는 민간 분양 아파트인데요. 당첨자로 선정된 날로부터 6개월이 지나면 분양권 전매가 가능합니다. 


현재 수도권에서 서울과 인접한 비규제지역은 경기 광주, 의정부, 부천 정도가 꼽힙니다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 3분기 수도권 비규제지역에서는 2만3000여 가구가 공급 예정이어서 눈 여겨볼 아파트도 많습니다. 

1차 중도금 납부 전 전매 가능한 곳도 등장

비규제지역에서는 1차 중도금 납부 전에 매매가 가능한 곳도 등장했습니다. 이른바 건설사들의 ‘안심전매’ 마케팅입니다. 청약 당첨 6개월 뒤 합법적 전매가 가능 한 제도인데요. 일반적으로 비규제지역에서 중도금 2~3회를 납부한 뒤 전매 제한이 풀리는 것과 대비됩니다. 


안심전매는 투자 수요가 유입되긴 하지만 수요자도 혜택을 봅니다. 우선 소득 요건 불충족 등 신용문제로 중도금 대출이 안되는 사람은 계약 후 분양권을 팔면 됩니다. 또한 중도금 대출 승계 과정이 필요치 않아 분양권 매도∙매수자가 함께 은행을 방문하고 20여장 가까운 서류에 서명하는 등의 번거로움도 덜 수 있습니다. 

안심전매, 청약 경쟁률도 부추

안심전매가 가능한 곳에 청약 통장도 몰리고 있습니다. 지난 7월 부산 부산진구에서는 ‘가야 롯데캐슬 골드아너’가 1순위에서 올해 지역 최고 경쟁률인 1순위 평균 60.8대 1을 기록했습니다. 8월 대구 ‘신천센트럴자이’도 33.1대 1로 당첨 경쟁이 치열했습니다. 부동산업계에 따르면 이달 16일 견본주택을 여는 경기 광주 ‘오포 더샵 센트럴포레’도 1차 중도금 납부전 전매가 가능하다고 합니다. 

분양권 전매제한…논쟁은 지속

분양권 전매 제한을 둘러싼 논쟁은 앞으로도 팽팽할 전망입니다. 전매가 어려워지면 주택경기 둔화 속도가 빨라질 수 있습니다. 자금 사정이 넉넉치 않은데도 분양권 전매가 안되면 중도금 납부 지연에 따른 자금 압박이 커질 수 있겠죠. 더불어 입주 시점 더 큰 웃돈이 붙게 되니, 청약 당첨이 어려운 실수요자들의 내집마련 문턱도 높아집니다. 

반대로 전매가 자유로우면 투자수요가 대거 유입되는 문제점도 발생합니다. 계약금만 들고 웃돈을 노리려는 사람도 청약 시장을 기웃거립니다. 이러한 팽팽한 줄다리기 상황에서 소비자들의 행보가 기대됩니다.

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