리얼캐스트

장마 후의 폭염을 예고라도 하듯, 부동산 시장에 뜨거운 열기가 시작되고 있습니다. 대출 규제의 여파로 ‘부동산 빙하기’를 보낸 뒤 봄부터 시작된 훈풍에 6월이 되자 대부분 전고점을 회복하고 있는 분위기인데요. 강남권 일부 지역에는 최고가 경신이 조심스럽게 이어지고 있습니다.

한국감정원은 7월 “11월 이후로 하락세에 접어들었던 서울 아파트 매매 가격이 보합세를 보이던 전주와 다르게 7월 첫 주 0.02%로 34주만에 반등에 성공했다”며 “상승기류는 7월 둘째 주에도 이어져 0.02%가 추가로 올랐다”고 설명했습니다.

세부적으로 살펴보면 서울 아파트 가격 상승 기류는 강남권과 양천구 등 재건축에서부터 시작됐습니다. 한국감정원 통계자료에 따르면 7월 둘째 주 강남3구(강남구 0.05%▲, 송파구 0.03%▲, 서초구 0.03%▲) 아파트 가격은 재건축과 신축 단지 위주로 오르고 있는 상황인데요. 목동 재건축 단지가 포함된 양천구(0.05%▲)와 신축 단지가 많은 동작구(0.05%▲)의 가격도 오르고 있습니다. 한남동 등 정비사업이 진행 중인 용산구(0.02%▲)와 성동구(0.02%▲), 강북구(0.01%▲)는 일부 단지 급매물들이 소진되며 상승했습니다.

이외 입주 물량이 많이 예정된 강동구(0.0%)와 종로구, 중구, 성북구, 동대문구, 도봉구는 보합세를 보였는데요. 중랑구는 가격이 소폭 하락했습니다.

한국감정원은 “민간 택지 ‘분양가 상한제’(국토교통부, 7/8) 등 추가 규제 가능성에 따른 재건축 사업 진행 불투명으로 대체로 관망세를 보이고 있으나, 일부 인기 재건축 및 신축 매수세로 지난주 상승폭이 유지됐다”라고 설명했습니다. 

리얼캐스트는 국토부 실거래가격을 기준으로 서울지역 지난 6개월간(1분기, 2분기) 거래량을 조사했습니다. 1분기인 1월~3월의 거래량과 4월~6월까지의 거래량을 비교해 봤는데요. 강동구와 동대문구, 은평구를 제외하면 거의 모든 자치구에서 1분기 거래량보다 2분기 거래량이 증가했습니다.

가장 거래량이 많이 증가한 자치구는 송파구(346→694, 348▲)입니다. 이어 강남구(331▲)와 노원구(306▲), 서초구(223▲) 등의 순으로 거래건수가 늘었습니다.

거래건수가 가장 많이 늘어난 송파구의 경우 2분기 거래된 694건 중 259건(37%)이 모두 1990년대 이전에 지어진 아파트로 확인됐는데요. 신천동 재건축 아파트 이주 영향으로 파크리오(62건) 거래가 늘고, 삼성동 호재 소식에 물리적 거리가 가까운 엘스(41건), 리센츠(43건) 등의 거래가 늘어난 것으로 파악되고 있습니다. 강남구와 노원구는 재건축 대상 아파트 위주로 거래가 늘어났습니다.

은평구(52▼)와 강동구(35▼), 동대문구(12▼) 등은 거래건수가 줄었습니다. 하지만 은평구는 1분기 녹번역 일대 힐스테이트와 래미안 등 대단지 아파트 입주가 있어서 상대적으로 2분기 거래가 떨어진 것처럼 보여지고 동대문구는 청량리와 이문역 일대 재개발 이슈로 자연스럽게 거래가 줄어드는 모습입니다. 

분기별 가격 변화는 어떨까요? 자치구별로 전용 84㎡형의 평균 거래 금액을(국토부 실거래가 기준) 비교해 봤는데요. 1분기와 2분기 가격차가 가장 많은 지역은 종로구(7억857만원→10억1,784만원, 3억927만원▲)입니다. 입주 2년 차를 맞은 ‘경희궁자이(2,3단지)’의 거래가 많았습니다.

두 번째로 가격 변화가 큰 용산구(2억5,210만원▲)의 경우 한남더힐의 가격 상승이 뚜렷했는데요. 전용 208㎡형의 경우 지난 1월 41억원에 거래, 2월에는 36억8천만원까지 가격이 하락했는데요. 6월 42억5천만원에 거래되며 가격 상승을 보였습니다. 이외 전용 235㎡형 역시 1월 41억1천만원에 거래된 이후 2분기 거래건수가 늘며 6월 45억9천만원으로 가격 상승이 있었습니다. 이외 서대문구(2억513만원▲), 광진구(1억6,343만원▲)순으로 가격이 많이 올랐습니다.

용산구 한남더힐 인근 공인중개사 A씨는 “겨울 거래량이 급격히 줄어 급매물 위주로 소진이 되어 가격이 떨어졌었는데, 한남동 인근 재개발 호재와 아파트에 대한 인식이 더 좋아지며 가격 상승이 꾸준하다. 지난해 여름 최고가 거래됐던 가격 수준을 회복했다”라고 설명했습니다.

전용 84㎡형 가격이 가장 많이 떨어진 지역은 관악구입니다. 1분기(5억7,187만원)에 비해 2분기(5억4,969만원)으로 2,218만원의 가격 하락이 있었습니다. 관악구의 가격 하락 이유는 2분기에 상대적으로 연식이 오래된 아파트 거래가 많았기 때문인데요.

관악구 공인중개사 B씨는 “관악구는 서민들의 이동이 많은 동네라 거래가 항상 많은 지역이지만,겨울철 눈치만 보고 움직이지 않던 수요층이 2분기에 본격적으로 집이 팔리고 이동하며 상대적으로 가격이 저렴한 아파트 위주로 거래가 진행됐다”라고 전했습니다. 

한국감정원은 전국 6천여 명의 협력 공인중개사를 대상으로 ‘2019년 하반기 주택시장 전망’에 대한 설문조사를 실시했습니다. 설문조사는 정부의 부동산 정책으로 인한 시장의 반응과 하반기 주택시장 전망을 위한 목적으로 조사기간은 2019년 6월 14일부터 11일간 진행됐습니다. 응답자는 총 2,678명(수도권 1,300명, 지방 1,378명/전체의 45%)입니다.

전국 부동산 매매시장 전망에 대한 질문에 전체 응답자의 과반 이상이 ‘보합세(57.5%)’를 전망했는데요. 지역별로 수도권(63.2%), 서울(68.7%), 지방(52.3%) 모두 ‘보합’ 응답 비율이 과반 이상으로 높게 나타났습니다.

‘하락’에 대한 응답도 전체의 34.3%를 차지했는데요. 부동산 가격 하락을 전망한 응답자들은 △ 대출규제 강화에 따른 차입여력 축소로 수요감소 △공급물량 증가(입주, 신규분양 등) △지역 주요산업 및 경기침체 △보유세 등 세제강화 등을 이유로 꼽았습니다.

‘상승’ 응답은 전체의 8.2%에 그쳤는데요. 상승 전망의 이유로 △하락세 지속에 따른 가격 저점인식 △개발호재(정비사업, 교통망 확충, 산업단지 조성 등) △대체 투자처 부재로 부동자금 지속 유입 △신규 분양시장 호조 영향으로 기존 주택가격 동반 상승 등을 꼽았습니다.