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입주 폭탄·3기신도시에 무너진 위례 집값

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위례신도시 집값, 날개 없는 추락 중

강남권 대체 신도시로 개발돼 억대의 프리미엄을 자랑하며 인기를 누리던 위례신도시 집값이 심상치 않습니다. 3.3㎡당 아파트값 3000만원 시대를 열었던 위례는 지난해 12월 3기 신도시 2차 발표 이후 5개월 연속 하락세입니다. 부동산114에 따르면 위례신도시 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 5월 말 현재 3기 신도시 2차 발표가 있던 작년 12월 19일 대비 3.13% 하락한 2892만원입니다. 위례 아파트값 약세의 요인에는 송파구 헬리오시티(9000가구)와 강동구, 하남 미사 등 일대 대규모 아파트의 입주와 더불어 불편한 교통 문제가 3기 신도시 발표와 함께 다시 지적됐기 때문입니다.

베드타운으로 전락한 위례신도시, 상가마저 텅텅

불편한 교통수단은 위례의 고질적인 문제로 위례 시민들은 오랫동안 불편을 겪어왔습니다. 정부는 위례신도시에 5.44㎞, 정거장 12개로 이뤄진 트램과 강남까지 이어지는 경전철 위례신사선을 만들겠다고 했지만 10년간 지지부진한 상태입니다. 올해 말 완공 예정이던 지하철 8호선 위례역은 아직 시작도 못 한 상황인데요. 

상황이 이렇다 보니 위례신도시 상가는 임차인을 구하지 못해 공실이 계속되고 있습니다. 위례의 중심상권인 트랜짓몰은 트램 노선과 인접해 그나마 상황이 나은 편인데도 임차인을 구하는 안내문이 걸린 텅 빈 상가를 곳곳에서 발견할 수 있었습니다.


상가 공실에 대해 장지동 W공인 관계자는 “외부 유입인구가 적다 보니 이렇게 많은 상가가 다 동네 장사다. 주말 2~3일 장사로 버텨야 하다 보니 1년을 채 못 버티는 상가도 꽤 있다. 임대료도 처음보다 절반 이하로 내린 곳이 많다. 상가 문의는 꾸준히 있는데 실구매자는 많지 않다. 트램이 빨리 들어와야 한다. 트램이 생기면 관광이나 영화 촬영 등 유동인구가 많아질 테니 자연스럽게 해결된다”며 트램 사업에 대한 기대감을 내비쳤습니다.


이러한 우려를 없애기 위해 정부는 관계 기관끼리 역할 분담을 공식적으로 발표하는 등 위례 등 2기 신도시 달래기에 나섰습니다. 국토교통부가 서울시 등 지자체와 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사)와 위례신도시의 트램 사업을 차질 없이 추진하기 위해 관계기관 업무협약(MOU)을 체결한 것입니다. 작년 7월 위례신도시 트램 사업을 공공사업으로 전환해 추진하겠다고 밝힌 이후 약 10개월만입니다.


이처럼 정부는 10년이 넘게 끌어오던 트램 사업을 공공사업으로 전환해 사업추진에 박차를 가하고 있는데요. 하지만 이 소식이 불만을 토로하는 위례신도시 입주민들을 불만을 잠재우기는 역부족인 듯합니다. 빠르게 추진되더라도 5년 후인 2024년에나 운행할 수 있어 그때까지 위례의 상권은 위태로운 상황입니다.

위례신사선에 달린 위례의 운명

게다가 하반기에도 서울 강동구 등에 대규모 입주가 예정되어 있어 떨어진 아파트값도 당분간 반등 곡선을 그리기는 어려워 보입니다. 실제로 위례 주요 단지의 매매가격은 평균 수천만 원씩 떨어지고 있습니다. 지난해 3월 일반 평균 매매가 9억5000만원을 찍으며 곧 10억 클럽 진입할 수 있을 것처럼 보였던 창곡동 위례더힐55 전용 85㎡의 경우 5월 말 현재 8억7750만원으로 6750만원이나 하락했습니다(KB부동산 리브온 시세 기준).


지난해 9월만해도 상위 매매평균가 11억9000만원으로 상승세를 보이던 장지동에 위치한 위례24단지(꿈에그린) 전용 84㎡형은 현재 10억7500만~11억4000만원대의 시세를 형성하고 있습니다. 고점 대비 5000만원 이상 가격이 하락한 것입니다. 장지동 인근 D공인 관계자에 따르면 위치도 좋고 브랜드 아파트임에도 두 달 가까이 팔리지 않은 매물도 있을 정도라고 합니다. 

실제로 국토교통부 실거래 현황에 따르면 위례 아파트 거래량은 거래절벽이라 할 수 있을 만큼 급격히 줄었습니다. 지난해 9월만해도 55건의 거래량을 보이던 위례는 한 달 뒤인 10월 80% 이상 줄어든 9건으로 거래량을 보였고요.


올해 들어서도 평균 4.75건의 저조한 거래 건수를 보이고 있습니다. 하지만 가격을 낮추거나 매물을 거둬들이는 분위기는 아니고 대부분 좀 더 기다려 보자면 관망하는 관망세가 짙어지고 있다고 합니다. 현재 위례 아파트의 시세는 전용 84㎡ 기준으로 10억~12억원가량인데요. 본격화되는 트램과 명실공히 강남 대체 신도시로서의 입지를 굳건히 해줄 위례신사선의 호재가 워낙 크고 계속해서 호수나 도서관, 학교 등 소소한 호재가 있어 앞으로 상승장이 이어질 거라는 전망 때문입니다.


현재 거래 절벽인 상황에 대해 장지동의 D공인 관계자는 “사실 위례에 매물 자체가 아주 많은 편은 아니다. 그리고 현재는 북위례 분양을 기다리는 사람이 많다. 분양가가 저렴해 프리미엄을 4억 이상 예상해 로또 분양이라고 불린다. 분양 끝나면 거래가 활발해질 것”이라며 “가을까지는 지금의 거래절벽과 관망세 분위기가 이어질 것”이라고 전했습니다.


강남 접근성이 뛰어난 위례는 한때 제2의 판교로 불리기도 했는데요. 강남과 가깝고 규모가 큰 신도시라 청약경쟁률도 상당했을뿐더러 입주 후 프리미엄이 분양가 대비 1.5배 가까이 오르기도 했습니다. 위례는 송파구 장지동 호반써밋송파1·2차, 하남시 학암동 중흥S클래스, 우미린 2차 등의 4개 사업장, 2306가구의 분양을 앞두고 있는데요. 입주 폭탄과 3기 신도시 여파로 풀 죽은 위례신도시가 교통 호재와 북위례 남은 분양으로 분위기 반전을 이룰지 귀추가 주목됩니다.

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