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강화된 대출심사로 까다로워진 주택담보대출

9.13부동산 대책 이후 대출 심사가 강화되면서, 주택담보대출을 받기가 어려워졌습니다. DSR, RTI 등 전에 없던 새롭고 복잡한 개념들이 나오고 대출을 받는 지역이 어디냐에 따라 LTV, DTI 등의 한도도 달라 체크해야 할 사항이 많습니다. 경기 침체가 계속되면서 기준금리 인하 압박이 나오고 있긴 하나 시장금리가 오르면서 고정금리로 대출을 받을지 변동금리로 대출을 받을지 두 가지 금리 유형 중 어떤 게 더 유리할지 고민하시는 분이 많습니다. 향후 금리가 어떻게 변할지 전망해본 후 현재 고정금리와 변동금리의 금리 차도 고려해야 하기 때문이죠.

고정금리 대출은 대출 기간 동안 금리 변동이 없는 반면, 변동금리 대출은 시장금리의 변화에 따라 대출금리가 변화하여 금리 변동 리스크에 노출됩니다. 현재 국내 기준금리는 작년 11월 인상이후 계속 동결인 상태인데요. 금리를 계속 인상하던 미국이 동결을 선언하고 경기침체에 따른 금리 인하 압박도 있어 현재는 변동과 고정의 금리 차가 그리 큰 편은 아니지만, 일반적으로 고정금리 주담대 금리가 변동금리 주담대보다 높아 시장에서는 변동금리 주담대 비중이 높은 편입니다. 지난해 시중은행 신규취급액 기준 주택담보대출 금리 유형을 살펴보면 실제로도 고정금리 비중이 27.5%로 변동금리에 비해 낮게 나타났습니다.

올해 1월 말 기준 주택담보대출 평균금리는 3.12%로 지난해 5월 3.49%에서 하락세를 지속하고 있습니다. 이는 고정금리 주담대의 기본이 되는 금융채 5년물 금리의 하락에 따른 것입니다. 반면 변동금리 주담대의 기본이 되는 코픽스 금리는 같은 기간 1.79%에서 1.99%로 상승했습니다. 다시 말해 최근 주담대 평균금리의 하락에도 불구하고 변동금리 주담대 보유자는 코픽스 금리의 상승에 따라 원리금 상환 부담이 증가한 것입니다. 같은 주택담보대출이라도 고정금리 대출은 금리 변화가 원리금 상환액에 영향을 미치지 않는 반면 변동금리 대출은 금리 변화에 더욱 민감하게 영향을 미치게 되는 거죠.

금리 변동 리스크 줄인 주택담보대출 상품 출시

이에 금융당국에서는 지난 3월 18일, 금리상승에 따른 상환 부담 증가가 우려되는 대출자의 부담을 경감시켜주기 위한 목적으로 경감형 주담대 상품 2종을 출시했습니다. ‘월 상환액 고정형 주택담보대출’과 ‘금리 상한형 주택담보대출’이 그것인데요. 두 상품 모두 변동금리 주택담보대출을 보유한 차주를 대상으로 하고 있으며, 향후 주택담보대출 금리가 상승할 것을 대비하는 대출자에게 적합한 상품입니다.

우선 월 상환액 고정형 주택담보대출부터 살펴보면요. 대출금리 상승으로 이자 상환액이 증가할 경우 원금 상환액을 줄여 고객이 내는 월 상환액을 유지하고 잔여 원금은 만기에 정산하는 방식의 상품입니다. 남은 고정된 월 상환액을 유지하는 기간은 10년으로 하되, 10년 기간이 경과하면 다시 변동금리로 전환하거나 월 상환액을 재산정합니다. 이때 월 상환액이 증가하는 위험을 10년이라는 장기간 예방할 수 있으므로, 5년 이상의 장기상환을 바라보는 경우에 유리합니다. 또, 금리상승 부담을 줄이기 위해 기존 변동금리 대출을 대환하려는 경우에도 고려해보시는 것이 좋습니다. 적용 금리가 평균 수준보다 상대적으로 높은 경우 서민들에게는 별도의 금리 우대(0.1%P)가 적용됩니다. 부부 합산 소득 7000만원 이하, 시가 6억원 이하 주택보유자는 0.1% 포인트 금리를 우대해 줍니다.

다음으로 금리 상한형 주택담보대출은 금리급증 리스크를 줄이고 싶은 변동금리 대출자에게 유리한 상품으로 금리 인상폭을 제한하는 상품입니다. 1년간 1%p 이내, 5년간 2%p 이내로 금리상승이 제한되므로, 급격한 금리변동이 부담스러운 분들은 이용을 고려해보는 것이 좋습니다. 기존 대출에 특약을 부가하는 형태로, 별도 대출 심사가 필요 없어 간편하게 이용이 가능합니다.

두 상품은 금리상승 부담을 덜어준다는 측면은 같지만 다른 점도 있는데요. 어떻게 다를까요? 우선, 대출을 취급하는 방식에서 차이가 납니다. 월 상환액 고정형 상품의 경우 신규 대출자나 기존 상품에서 갈아타는 경우 가입이 가능하고 금리 상한형 상품은 기존 변동 금리 상품의 조건을 추가 대출 없이 변경하는 형태입니다. 월 상환액 고정형은 대출 금리가 상승해 이자 상환액이 늘어날 경우 원금 상환액을 감소시키고 이자 상환액이 감소할 경우 원금 상환액을 증가시키는 형태고, 금리 상한형은 기존 대출에 금리 상한 프리미엄을 적용해 일정 기간 동안 금리 상한을 적용합니다.

금리 상한형 주택담보대출은 별도 심사 없이 최소화된 절차로 간편하게 이용할 수 있는 점을 고려하여 우선 지원이 필요한 서민부터 지원한다고 하는데요. 은행별 대출 상품에 대한 금리는 은행 연합회 홈페이지의 은행상품 통합 비교 공시(http://www.kfb.or.kr/fp/mortgage01.php)에서 비교 확인할 수 있습니다. 변동금리 주담대를 선택해 금리상승 리스크에 노출된 대출자라면 본인에게 맞는 상품을 선택해 활용하시길 바랍니다.