부동산시장에 스타벅스 효과, 있다? 없다?
스타벅스 효과를 들어보셨나요?
스타벅스 효과란 스타벅스가 입점한 건물과 주변 지역의 가치가 스타벅스의 집객 효과 때문에 상승한다는 건데요. 박명수, 하정우, 싸이 등 건물투자로 상당한 차익을 남긴 연예인들의 건물에 스타벅스가 있었다는 것이 알려지며 스타벅스의 입점을 희망하는 건물주들의 문의가 끊이질 않고 있다고 합니다.
꼭 스타벅스가 아니더라도 상가 임대인들은 자신의 건물에 대형 프렌차이즈가 입점하길 희망합니다. 대형 프렌차이즈는 높은 임대료를 지불할 수 있기도 하거니와 건물의 입지가 약해도 키테넌트가 되어 경쟁력이 생긴다고 여겨지기 때문입니다. 키테넌트란 탁월한 집객 효과로 상가 활성화에 크게 기여하는 점포를 말하는데요. 유명 프랜차이즈 브랜드, 백화점, 대형마트 등이 대표적인 키테넌트입니다.
스타벅스가 정말 부동산 가치 올리는 걸까?
많은 건물주가 스타벅스를 유치하기 위해 러브콜을 보내는 이유는 무엇일까요? 우선, 브랜드 인식도 좋거니와 한 번 계약 시 최소 5년 이상의 장기 임대로 공실에 대한 걱정을 덜 수 있기 때문입니다. 또 스타벅스의 임차료 지급 방식도 한 몫 하는데요. 스타벅스는 매달 고정 금액이 아닌 월 매출 대비 일정 비율을 임차료로 지급하는 방식의 계약을 선호합니다. 그렇기에 스타벅스의 매출이 오를수록 임대수익도 늘어나고, 높은 임대료는 곧 건물의 가치상승을 의미하므로 임대업자들은 접객률이 높은 스타벅스를 입점시키려 하는 겁니다.
실제로 2016년 기준 공시지가가 41억원이었던 연신내의 한 건물은 2017년 1, 2층에 스타벅스 연신내점이 들어서자 2018년 공시지가가 45억으로 상승해 4억 이상의 차익이 발생하기도 했습니다.
개그맨 박명수씨와 아내 한수민씨는 이 스타벅스 효과를 톡톡히 누리며 한때 빌딩 투자의 달인으로 불리기도 했는데요. 한씨는 2011년 성신여대 인근 빌딩을 29억원에 매입, 모든 층에 스타벅스를 입점시켜 5년 후 46억6천만원에 되팔아 약 17억의 시세차익을 얻은 바 있습니다. 또, 2014년엔 서초구 방배동에 5층 빌딩을 세우며 1층에 스타벅스를 유치, 당시 41억원대였던 해당 빌딩의 공시지가가 다음 해 71억으로 엄청나게 상승하며 다시 한번 스타벅스 효과를 입증했습니다.
철저한 분석을 통한 까다로운 입점 전략이 성공의 비결
스타벅스가 들어선 건물의 가치 상승이 어떻게 주변 상권의 활성화와 연결될까요? 그건 스타벅스의 입점 전략 때문입니다. 익히 알려져 있다시피 스타벅스는 신규 입점 여부 판단 시 구매력과 소비력이 좋은 곳인지 상권분석을 까다롭게 하기로 유명합니다. 최근에 스타벅스가 입점한 곳을 살펴보겠습니다.
3월에 오픈한 판교알파돔타워점, 빌딩 내에 오피스 시설과 상업 시설이 있고 바로 옆엔 판교역이 있습니다. 같은 달에 오픈한 송파나루역 DT 점 또한 5분 거리에 송파나루역과 석촌호수가 있습니다. 두 곳 다 유동인구가 많아 상권이 확실히 보장돼 보입니다.
중심지가 아닌 다른 지점도 살펴보겠습니다. 지난달에 오픈한 월계 트레이더스 점은 최근 GTX C노선으로 주목받고 있는 광운대역 인근에 입점했습니다. 이미 3분 거리에 수년 전부터 월계이마트점이 있는데도 말이죠. 2018년 12월에 오픈한 명일역점과 2월에 오픈한 암사 DT 점이 있는 암사동은 6월 입주 예정인 래미안 솔베뉴 외에도 인근에 1만가구 이상 입주가 예정된 고덕지구가 있습니다. 이곳 역시 매출에 대한 걱정은 접어도 될 것 같습니다.
여러 매장을 살펴보니 스타벅스는 지하철역이 가깝고, 인근에 키테넌트라 불릴만한 대학교, 대형마트 등이 이미 입주해 있거나 수개월 이내에 입주가 예정돼 있는 곳을 선호하는 것처럼 보입니다.
실제로 스타벅스는 이미 매장이 있어도 근처에 새로운 매장을 또 오픈하는 경우가 많은데요. 올해 들어서도 망포역에 이미 2개의 매장이 있음에도 1월에 영통R점을, 도보로 3분 거리에 경복궁사거리점과 이마빌딩점이 있음에도 2월에 연합뉴스점을 오픈했습니다. 이러한 행동은 철저한 분석을 통해 해당 지역의 상권을 검증했다는 확신이 있었기에 가능했다고 해석됩니다.
그러다 보니 스타벅스가 들어서면 ‘여긴 된다’라는 기대심리를 갖는 사람이 생겨나고, 새로운 고객층 유입을 기대하며 그 주위에 가게를 열기도 합니다. 실제로 이디야는 스타벅스를 따라다닌다는 의혹이 생길 정도로 스타벅스와 나란히 붙어있는 경우가 많습니다. 이런 식으로 대형 프렌차이즈와 새로운 가게가 늘고 젊은 층이 유입되면서 해당 지역의 상권이 활성화 된다는 겁니다.
하지만 위의 사례는 스타벅스 효과를 입증하기엔 다소 무리가 있어 보입니다. 스타벅스가 애초에 매출이 보장 돼 있는 곳에 입점했기 때문이죠.
사라진 희소성, 스타벅스 효과 언제까지 이어질까?
스타벅스는 공격적인 마케팅을 펼치며 빠르게 매장수를 확장하고 있는데요. 현재 국내 스타벅스 매장은 1,200개가 넘고 그 중 무려 488개 점포가 서울에 입점해 있습니다. 81개의 점포가 있는 종로구나 74개의 점포가 있는 강남구는 한 건물 너머 하나씩 있다 해도 과언이 아닐뿐더러 강남역과 역삼역은 출구마다 하나씩 있다고 봐도 무방할 정도입니다.
스타벅스의 브랜드 파워가 여전하다 해도 매장 수가 많으면 매출은 감소할 수밖에 없습니다. 공격적인 마케팅 전략으로 희소성이 사라진 스타벅스, 건물주들이 유치하고 싶은 브랜드 1위의 명성이 언제까지 이어질지 의문입니다.
