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부동산 가격은 누가 결정할까?

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정부는 시장을 이길 수 없다?

집값을 잡으려는 정부의 부동산 정책들이 궤도에 오르면서 효과를 나타내고 있습니다. 치솟던 서울 집값이 안정세를 보이는 것이 그것인데요.


거래량까지 줄며 시작이 급속히 위축되는 양상으로 치닫자 일각에서는 우려의 목소리가 흘러나오고 있습니다. ‘집값 잡으려다 경제 위축까지 오는 것은 아니냐’며 정부의 개입이 오히려 시장을 교란시키고 합리적인 가격 형성의 기회가 사라진다고 말이죠.


과연 정부의 부동산 규제는 지나친 간섭일까요? 또한 ‘실패’로 단정 지을 수 있을까요?

실패 없는 정부의 부동산 정책

결론부터 말하면 정부의 부동산 정책은 한 번도 실패한 적이 없습니다. 다만 결과가 나오기까지 시간차만 있었을 뿐이죠.


이는 수 년간 ‘풀고 조이기’를 반복한 정부의 부동산 정책과 그에 따른 결과를 통해 확인할 수 있습니다.

외환위기 직후인 1998년 큰 폭으로 감소했던 주택가격이 이후 상승세를 지속하여 2002년 16.4%까지 급등하자 정부는 2003년 10월 29일 주택시장안정 종합대책 발표를 시작으로 부동산 규제책을 쏟아냈습니다. 결과 2005년 7월까지 무려 21개월 동안 전국 집값은 조정 국면을 보였죠.


이후 2007년에는 대출 규제, 세부담 증가, 금리 인상 등의 요인이 교차하면서 상승폭이 크게 둔화됐고 2008년에는 글로벌 금융위기와 공급물량 증가 등의 요인으로 집값은 장기평균 상승률(4.3%)을 하회하는 부진한 모습을 보입니다.


이러한 현상은 2010년까지 이어지고 매수심리가 크게 위축되며 여기에 더해 2011년 유럽발 재정위기로 인한 금융시장 불안과 예상보다 부진한 국내 경제 성장률 등으로 인해 상승세가 둔화됩니다.


이에 “빚 내서 집 사라’는 정부의 경기 부양책이 쏟아졌고 이에 화답하듯 2015년을 시작으로 집값은 다시 상승세로 돌아섭니다.


결국 치솟는 집값을 잡기 위해 문(文) 정부는 부동산 규제책을 쏟아냈죠. 결과 2018 전국 주택매매가격 상승률은 1.10%로 17년 상승률(1.48%) 및 최근 5년(2013-2017년) 평균 상승률(1.54%)보다 낮은 수치를 기록했으며 9.13대책 및 공급대책, 신규입주물량 증가 등으로 지난해 하반기부터 국내 부동산 시장은 안정세를 보이고 있습니다.

부동산 가격은 누가 정할까

부동산 가격은 정부에 의해 좌우된다는 말이 나오는 이유입니다. 시차만이 있었을 뿐, 시장에 개입한 정부의 정책에 부동산 가격이 속도조절을 하며 오르고 내리기를 반복했으니까요.


최진기 작가는 그의 저서 ‘단숨에 읽는 부동산 시장독법’에서 “부동산은 거래가 투명하게 이뤄지고 금융정책이 용이한 상품이기 때문에 정부가 통제하기 매우 쉬운 상품 중 하나다”고 말했습니다.


바꿔 말하면 부동산 가격은 정부가 얼마든지 통제할 수 있다는 말입니다.

규제는 정말 나쁜 것인가?

그렇다면 정부의 규제는 정말 나쁜 것일까요? 부동산을 시장의 자율경쟁에 맡기면 어떻게 될까요?


소비자에게 꼭 필요한 부동산 정보를 쉽고 생생하게 전달하는 ‘생존부동산’ 유튜브에 따르면 부동산을 시장의 자율 경쟁에 맡길 경우 ‘가진 자에게는 천국이 되지만 세입자에게는 지옥이 되는 것이 바로 부동산 시장이다’고 했습니다.

그에 대한 근거로 정부가 모든 주택가격을 시장에 맡긴 영국과 홍콩을 예를 들었죠. 영국의 경우 5평짜리 원룸이 5억원에 거래되고 있습니다.


홍콩도 마찬가지. 홍콩 정부는 지난 2006년 세계 각국의 부호들을 더 많이 유치해 금융, 부동산시장 활성화와 국제 금융 허브로서의 위상을 확고히 다지기 위함이라는 명분으로 부동산, 주식, 사치품에 적용해왔던 상속세를 완전히 폐지했습니다.


결과 우리나라 고시원에 해당하는 면적 3평 원룸의 월세가 100만원 훌쩍 넘어가고 있습니다. 10여 년이 지난 2017년 홍콩의 살인적인 집값의 무게를 견디지 못하고 외국으로 떠난 이민자수가 최대를 기록했습니다.

반대로 싱가포르의 경우 서민들은 집 때문에 스트레스를 받지 않습니다. 정부가 서민의 주거난을 해결하기 위해 공공주택 정책을 적극 펼치고 있어서입니다. 이에 싱가포르의 자가점유율은 우리나라 자가점유율(57.7%)의 약 2배 가량인 90.7%에 이릅니다. 정부의 개입으로 집값을 통제하고 있는 것이죠.

무릎에서 사고, 어깨에서 파는 타이밍을 잡는 법

때문에 집을 사고 파는 타이밍은 의외로 쉽게 파악할 수 있습니다. 정부의 정책에 순응하는 것이 그것입니다. 즉, 정부가 팔라고 하면 적당한 시기에 팔고 특히 정부가 사라고 하면 그건 하늘이 내린 기회일 수 있습니다.


그렇다면 지금 국내 부동산 기조는 어떨까요? 현재 문(文) 정부는 부동산의 수요를 억제 투기수요 차단을 위해 정책을 펼치고 있습니다. 김수현 장관은 “아직도 집값은 높은 수준이다”며 “집권 초기인 2017년 초반으로 집값을 돌려 놓을 것이다”고 말한 바 있습니다. 최종구 금융위원장 역시 “갭투자는 본인 책임이다”고 말했죠.


혹자는 ‘정부만 믿고 집을 안 샀다가 내 집 마련의 기회가 영영 사라졌다’고 볼멘소리를 하기도 합니다. 하지만 지난 시기를 반추해 볼 때 오히려 정부의 정책에 순응하고 발빠르게 대처했다면 지지 않는 부동산 투자를 했을 확률이 더 큽니다.


집값의 영향을 미치는 또 다른 강력한 흐름이 없다면 쉽지만은 않은 집값 전망, 그 캐스팅보트는 정부가 쥐고 있음을 잊지 말아야 할 것입니다.

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