리얼캐스트

일산, 분당, 중동 등 1기신도시가 조성 20년을 훌쩍 넘기며 주택 노후도가 심화되고 있습니다. 1992~1993년에 공급이 주를 이뤄 노후도가 고착되고 있는 것입니다.

실제 리얼캐스트가 부동산114 자료를 분석한 결과, 25년 이상 된 1기신도시 아파트 비율은 전체 27만 311가구의 89.10%인 24만 870가구에 달하는 것으로 나타났습니다.

지역별로는 평촌신도시가 전체 4만 1879가구 중 3만 8911가구로 노후주택 비율이 92.91%에 달했으며 중동신도시가 89.08%로 2위를 차지했습니다. 그 뒤를 분당신도시(88.86%), 일산신도시(88.45%), 산본신도시(86.55%)가 이었습니다.

반면, 신규 아파트 공급량은 매우 부족합니다. 리얼캐스트가 부동산114 자료를 분석한 결과, 1기신도시에서 지난 20년간 공급된 아파트는 1만 621가구에 불과합니다. 가장 최근에 공급된 시기는 2016년으로 999가구뿐입니다. 앞서 공급된 2013년(2404가구)보다 약 60% 가까이 감소한 수치입니다.

일각에서는 1기신도시가 재건축 허용 연한인 30년이 임박하면서 재건축 추진에 따른 신규 공급 기대감이 커지고 있다는 분석인데요. 하지만 현행 법규상 재건축할 때 용적률은 최대 300%로 평균 용적률이 200% 수준인 1기신도시들은 수익성이 낮아 재건축 또한 쉽지 않은 상황입니다.

하지만 1기신도시는 여전히 굳건한 ‘몸값’을 자랑합니다. 올해 3월 기준, 1기신도시 아파트값 평균은 3.3㎡당 1,596만원으로 경기도 아파트값 1,144만원을 크게 웃돌며, 새 아파트가 다수인 2기신도시(1,602만원)와 비교해서 크게 차이 나지 않습니다.

가격 상승률도 가파릅니다. 지난 2년간 1기신도시의 가격 상승률을 조사한 결과, 19.54%를 기록했습니다. 이는 같은 기간 2기신도시와 경기도의 상승률 13.51%, 10.87%를 훌쩍 웃도는 수치입니다. 실제로 1기신도시 중 가장 먼저 입주한 분당신도시 ‘시범단지 삼성한신’은 지난 1월 전용면적 84㎡가 9억8,000만원으로 거래되며, 1년 새 8,300만원 가량 상승했습니다.

이처럼 오래된 아파트임에도 높은 가격을 형성하는 이유는 여전히 서울을 제외한 수도권에서 가장 주거환경이 뛰어난 곳으로 평가 받고 있기 때문인데요. 1기신도시는 서울 중심으로부터 10~20km 이내 지역을 고려해 선정한 만큼 서울 접근성이 뛰어납니다. 전철, 광역버스도 잘 구축되어 있는 것은 물론 교육환경, 생활편의시설 등이 뛰어난 점도 특징이죠.

이렇다 보니 1기신도시 옆에 공급되는 아파트가 인기를 끌고 있습니다. 입주와 동시에 1기신도시 완성된 주거 인프라를 내 앞마당처럼 이용할 수 있을 뿐만 아니라 다양한 커뮤니티시설, 알파공간, 가변형 벽체, 보안시스템 구축 등 최신 트렌드 설계가 도입돼 보다 높은 주거만족도를 느낄 수 있기 때문이죠.

실제로 지난해 평촌신도시 옆에 공급된 ‘평촌어바인퍼스트’는 청약 결과 평균 49.20대1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐습니다. 전용면적 59A㎡에서는 당첨 가점 만점인 84점이 나왔습니다. 분당신도시 인프라를 공유하는 ‘분당더샵파크리버’도 평균 32.25대1의 경쟁률을 거뒀습니다.

이달 5일 주택전시관을 열고 본격 분양에 나선 대림산업 ‘e편한세상 일산 어반스카이’ 관계자도 “주택전시관 오픈 전부터 일산신도시 거주민의 문의가 이어졌다”며 “새 아파트를 원하는 수요층이 두터운 결과로 분석된다”고 전했습니다.

e편한세상 일산 어반스카이는 경의중앙선 초역세권 입지로 일산신도시와 바로 인접해 생활인프라를 그대로 공유할 수 있는 강점이 있습니다. 일산 대표 학원가인 후곡학원가도 도보권으로 이용 가능합니다. 단지는 지하 4층~지상 최고 49층 4개동, 전용면적 70·84㎡ 아파트 552가구와 전용면적 66·83㎡ 오피스텔 225실로 규모입니다.

분당신도시 옆세권 아파트로 주목을 받았던 대우건설 ‘분당 지웰 푸르지오’도 지난 3일 진행된 1순위 청약 결과 평균 6.7대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 단지는 16년 만에 선보인 분당 원도심 복합단지로 아파트에 이어 상업시설과 오피스도 선보이고 있습니다.

전문가들은 “보통 해당 지역 계약자가 많은 게 일반적이지만, 1기신도시 주변에서 분양한 아파트는 노후 아파트에서 갈아타려는 수요가 많아서 경쟁률이 비교적 높고, 생활인프라까지 공유할 수 있어 주거 만족도가 높게 나타나 1기신도시 내 계약자 비율도 높은 편이다”라고 말했습니다.

1기신도시의 새 아파트 수요가 갈수록 높아지고 있는 만큼 인근에서 분양을 나서는 단지들의 인기는 당연한 결과로 보입니다. 더욱이 1기신도시 재건축이 본격화되면 이제 막 들어서는 1기신도시 옆세권 단지의 인기는 더욱 높아질 것으로 분석됩니다. 다만 1기신도시 인프라를 온전히 누릴 수 있는 옆 동네 역시 제한적인 만큼 새 아파트를 원하는 실수요층이라면 선별적인 옆세권 단지를 선택하는 안목이 필요할 것으로 보입니다.