리얼캐스트

정부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 언급한 7월부터 서울 아파트 매매가와 전세가가 일제히 상승곡선을 그리는 추세입니다. 집값 안정을 위한 정책이 오히려 집값을 부추기고 전셋값 상승으로 이어지고 있다는 지적을 피할 수 없는 상황인데요.

이처럼 집값 상승과 전세가율 하락으로 갭투자에 따른 피해는 급증하고 있습니다. 갭투자에 나섰던 집주인들로부터 전세금을 돌려받지 못하는 피해가 늘자 이에 대한 대책 마련도 시급해지고 있습니다.

사실 집주인과 세입자 간의 갈등은 하루 이틀의 문제가 아닙니다. 실제로 전셋값 하락 등으로 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 사례 등이 빈번하게 발생하고 있습니다. 먼저 전세금 반환보증과 관련된 사례부터 살펴보겠습니다.

최근 전세계약이 종료된 직장인 A씨는 임대인(집주인)이 보증금(2억원)을 돌려주지 않아 고민에 빠졌습니다. 2년전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 적이 있는 A씨는 은행과 보증기관에 연락해봤지만 해당 보증서는 은행에 대한 대출금만 일시적으로 상환해주는 상환 보증이었습니다. 대출금을 제외한 잔여 보증금을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 되는 A씨. 시간과 비용부담으로 전세금 반환보증에 가입하지 않는 것을 후회하고 있습니다.

주부 B씨는 거주중인 수도권 아파트의 전세가격이 1년 전 계약 때보다 크게 떨어진 것을 알았습니다. 계약 종료 시에 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못할 수도 있다는 생각이 들어 전세금 반환보증 가입을 문의했으나, 높은 보증료가 발목을 잡았습니다. 그러던 중 지인으로부터 A씨가 1년 전 전세자금대출을 받을 때 반환보증 기능이 있는 안심대출 상품을 신청했다면 상환+반환보증을 비교적 저렴한 보증료로 동시에 가입할 수 있었을 것이라는 이야기를 듣게 된 후 아쉬움에 발만 동동 구르고 있습니다. 

이처럼 전세금을 지키지 못하는 안타까운 사례들을 주변에서 흔히 볼 수 있습니다. 따라서 대신 돌려받을 수 있도록 보장해주는 전세보증금 반환보험에 대한 관심도 높아지는 추세입니다.

주택도시보증공사에 따르면 전세보증금반환보험 가입자는 지난 9월 기준 11만5205건으로 5년새 30배 가량 증가했고, 가입한 보증금 또한 9월 기준 22조4773억원으로 30배 이상 늘었습니다.

과거에는 세입자가 반환보증에 가입할 때 집주인의 동의가 필요했지만, 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지되면서 주택도시보증공사나 SCI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있습니다. 

일반적으로 전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 '보증(보험)료'를 내게 됩니다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문입니다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉩니다.

현재까지 전세보증금 반환보험은 크게 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 서울보증보험(SGI)의 전세보장신용보험 등 두 가지로 구분됩니다.

HUG의 전세보증금반환은 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 주거용 오피스텔 등이 해당됩니다. 주거용 오피스텔의 경우 공인중개사가 전세계약서 주용도에 주거용으로 표기해야 하며 구분 등기가 필수로 돼야 한다. 보증 금액은 수도권의 경우 전세보증금 7억원 이하, 이외에는 5억원 이하인데요.

HUG의 가입기간은 전세계약 기간 1년 이상, 신규 전세계약은 계약기간이 절반 이상 남았을 경우 진행할 수 있습니다. 갱신은 계약기간 절반이 경과하기 전부터 계약 종료일 전 1개월 안에 가입할 수 있지만 전세금 미반환 사고가 급증하면서 신청기한이 계약 종료일 6개월 전까지 확대됐습니다.

SGI 전세보장신용보험의 가입대상에는 아파트, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있습니다. 보증금액의 경우 아파트는 제한이 없으며 일반주택은 10억원 이내로 보증금 전액만 가능합니다. SGI의 가입 기간은 전세 계약기간 1년 이상, 임대차계약 개시일로부터 10개월이 지나지 않은 시점에서 가입할 수 있습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.

“전세자금대출을 받는 대부분의 세입자는 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 합니다.”