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1만가구 입주 앞둔 강동구 고덕지구 역전세난은 없다

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이달 고덕그라시움 5천가구 입주

서울 강동구 고덕지구에서 내년 초까지 5개 단지(1만4526가구)가 릴레이 입주를 앞두고 있는 가운데 이들 지역의 전셋값과 매매가격에도 관심이 모아지고 있습니다. 무려 1만 가구 이상의 대규모 입주라는 점에서 올 하반기 주택시장의 흐름을 예측할 수 있는 바로미터로 여겨지고 있는데요.


지난 8월 입주가 끝난 명일역솔베뉴 1744가구를 비롯해 이달 말 고덕그라시움 4932가구, 12월 고덕 롯데캐슬베네루체 1859가구, 고덕 센트럴아이파크 1745가구, 내년 2월 고덕 아르테온 4066가구 등 서울 강동지역은 신규 입주가 줄줄이 예정돼 있습니다.


입주절차를 모두 마친 명일역 인근 명일역솔베뉴의 경우 전셋값과 매매가격 모두 올랐습니다. 현재 전셋값은 전용면적 59㎡이 4억8000만원, 78㎡은 5억8000만원 수준으로 초기보다 5000만원 이상 뛰었는데요.


상일동에 위치한 K공인중개업소 관계자 K씨는 "명일역 솔베뉴의 전셋값과 매매값은 입주 전과 입주 시작 초기에 약세를 보였지만 금세 회복했다. 지금은 전세매물이 없다."고 설명했습니다.

고덕지구, 헬리오시티에 예고됐던 역전세난 없다…왜?

래미안 명일 솔베뉴를 시작으로 입주물량이 계속 대기중인 고덕지구에선 실제로 전셋값이 강세를 보이고 있습니다. 입주가 임박한 고덕그라시움도 마찬가지 흐름을 보이고 있는데요. 일선 공인중개업소에 따르면, 고덕그라시움 전세는 전용 59㎡가 4억~4억5000만원 선이고, 전용 84㎡는 5억3000만원~6억원 선에서 물건이 나오고 있습니다.


전세금이 크게 떨어지지 않으면서 주춤하던 매매가도 지난해 하반기 수준을 회복했습니다. 현재 고덕그라시움 매매가는 전용 59㎡가 10억5000만원~12억원, 84㎡가 14억원을 넘어섰습니다.


입주를 앞두고 일시적인 약세를 보이다가 지금은 회복했다는 게 현장의 전언입니다. 추석을 앞두고 문의는 줄었지만 추석 이후부터는 계절적인 요인 등으로 지금보다 더 상승 전환할 가능성이 크다는 설명인데요. 현재도 대출을 끼고 계약되는 물건이 있다고 덧붙였습니다.


"이달 입주를 시작하는 고덕그라시움의 전세매물이 2500가구 정도 남아있어요. 5천 가구 수준의 대단지라는 점을 미뤄볼 때 전세물량이 많이 남았다고 볼 수는 없죠. 1주택자의 비과세 요건에 2년 거주를 의무화하면서 조합원들이 실제 거주하는 사례가 늘어 전세매물이 줄었어요.” 상일동역 인근 B공인중개업소 관계자의 이야기입니다.


지난해 12월 말부터 입주를 시작한 9510가구의 서울 송파구 헬리오시티의 경우도 입주 수개월 전 시세보다 싸게 전세물건이 나왔지만 입주 중반부턴 다시 급등한 바 있습니다. 직접 2년 거주 요건을 갖추고 비과세로 팔겠다는 집주인들로 인해 급전세도 늘지 않았습니다. 입주대란에 따른 역전세난 충격이 없었던 셈입니다.


상일동 K공인중개업소 관계자는 "송파 헬리오시티는 입주초기에만 덤핑가격의 매물이 일부 나왔을 뿐 단기간에 정상가격으로 회복돼 입주여파로 역전세난을 우려했던 예측들은 발생하지 않았습니다. 헬리오시티 선례가 있어서인지 고덕그라시움 집주인들은 전세 호가를 낮추지 않고 있습니다.”라고 분위기를 전했습니다.

추가 하락 없이 견고한 고덕지구 왜?

물론 지금 강동구 고덕지구 전셋값이 최고가 수준은 아닙니다.


실제로 작년 가을까지 고덕지구 대장주로 불리던 ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 전셋값은 전용 59㎡가 최대 6억원까지, 전용 84㎡가 최대 7억원 선이었으나 현재는 각각 5억원, 6억5천만원 정도까지 하락해 있는 상태이기 때문입니다.


하지만 전세가격 폭락이나 역전세난이 발생할 가능성이 희박하다는 분석은 점점 힘을 얻고 있습니다.


"내년 초까지 입주물량이 줄줄이 대기 중이라 싼 전세가 더욱 증가할 것으로 예상됐지만 지금 분위기는 그렇지 않습니다. 추석이 지나고 잠시 소강상태지만 싼 전세 물량은 거의 다 빠졌고, 사전점검이 끝난 후 시세는 더 견고해 졌습니다.”상일동 G공인중개업소 관계자의 말입니다.


아직 본격적인 입주가 시작되기 전이라 강동구 고덕지구 시장이 어떻게 전개될지 장담하기 어려운 부분도 있습니다. 하지만 비관적으로 전개되지 않을 징후들이 확실시 해지는 것도 사실입니다. 부동산 전문가의 이야기입니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “고덕지구 입주는 송파 헬리오시티 입주 때와 시장 상황이 또 다릅니다. 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 신축주택에 대한 관심이 높아지면서 어떻게든 고덕지구 주택을 가지고 가려는 이들이 늘어나고 있어 급매물이 쏟아질 가능성이 낮습니다. 양도세 부담이 증가도 절세를 위한 실거주 수요를 늘게 만들어 고덕지구 시세는 조정이 된다고 해도 기간이 짧은 대신 회복을 하면 빠르게 할 가능성이 높습니다”고 말했습니다. 

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