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부동산 이상 폭등 뒤에 있다는 ‘자전거래’는 뭐지?

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자전거래란

자전거래는 동일한 투자자가 거래량을 부풀리기 위해 혼자 매도·매수 주문을 내는 것을 뜻하는 주식용어입니다. 대량으로 주식을 거래할 때 사용하는데요. 일반적으로 증권회사가 종목, 수량, 상대방, 가격 등을 미리 정해 두고 매매 거래를 체결하는 방식이라 증권 시장에서 주로 쓰입니다.

부동산에도 자전거래 있다고?

하지만 이제는 부동산 시장에서도 쉽게 들리는 용어가 됐습니다. 부동산 거래에서는 매도자가 높은 실거래가로 허위 계약해 시세를 올린 후 취소하는 행위를 자전거래라고 하는데요. 해지신고를 따로 하지 않으면 신고가격이 그대로인 점을 악용한 셈입니다.

집값 ‘이상폭등’ 뒤엔 ‘자전거래’ 있다

실거래가가 시세에 미치는 영향이 크기 때문에 부동산시장에선 비슷한 기간에 시세가 10% 이상 오를 경우 이상폭등으로 간주하고 있습니다. 특히 서울 강남을 중심으로 시세가 급등하면 자전거래 의혹이 불거질 수밖에 없는데요.


실제로 서울 강남의 모 아파트 84㎡는 지난해 중순 19~20억 원에 거래됐으나 3~4달 후 24억 원까지 치솟아 거래됐습니다. 인근의 또 다른 아파트 82㎡의 경우 지난해 14억~15억 원에 거래된 후 한 달 만에 17억 원에 계약됐습니다. 문제는 이 같은 이상폭등 거래가 한두 건만 나와도 호가가 급상승 한다는 점입니다.

부동산 실거래가 신고제 고친다

이는 현행 ‘부동산 실거래가 신고제’의 허점 때문입니다. 2006년 ‘실거래가 공개시스템’ 도입에 따라 계약일로부터 60일 이내에 해당 시·군·구청에 실거래가를 신고해야 하지만 그 후 계약을 취소할 때는 이를 신고할 필요가 없습니다.


과거 법률상으로도 ‘부동산 거래계약이 무효·취소 또는 해제된 경우 신고서를 관청에 제출할 수 있다’고만 나와 있고, 계약 취소 시 위약금도 없기 때문에 실거래가 신고를 조작하기 쉬운 구조인데요.


공개시스템에는 계약 당시의 실거래가가 그대로 남아 시세에 영향을 미치게 되고, 실거래가가 시세보다 높은 거래 중 소유권 이전등기가 이뤄지지 않고 취소되면 자전거래로 의심되거나 집값이 폭등하는 악순환이 반복되고 있습니다. 

부동산거래신고법 개정안…부동산 거래 신고 어떻게 바뀌나

자전거래 의혹을 밝혀야 한다는 의견이 거세지자 정부는 최근 부동산거래신고법과 공인중개사법 일부 개정안을 발표하고 관련 불법행위를 법으로 금지시키기로 했습니다.


개정안에 따르면, 먼저 정확한 실거래 정보를 위해 부동산 거래 신고 기한을 현행 60일에서 30일로 줄이기로 했습니다. 신고 기한 내 신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있습니다. 특히 부동산 거래 계약이 취소된 경우에도 확정일로부터 30일 안에 의무적으로 신고를 하도록 했는데요. 이를 지키지 않으면 과태료 500만원 이하가 부과됩니다.


허위 계약 신고 금지 규정도 마련됐습니다. 허위 계약으로 드러나면 3000만원 이하 과태료 부과 및 신고포상금 규정도 함께 만들었습니다.

자전거래 철퇴맞나…거래신고법 내년 시행 전망

이밖에 업·다운계약이나 자전거래 등에 대한 국토교통부의 단독 조사 권한도 부여됐습니다. 지금은 신고관청인 지자체와 공동 조사에 그쳤지만 앞으로 부정 거래 의심이 가는 경우 국토부가 즉각 단독 조사에 나설 수 있어 부동산시장 교란행위에 대해 엄정히 대처한다는 방침입니다. 이번 부동산거래신고법은 공포 후 6개월이 지난 내년 2월 초부터 시행될 전망입니다. 부동산 전문가의 이야기입니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “그 동안 집값 담합 처벌이나 업계약, 다운계약, 자전거래 등의 허위계약에 대한 처벌이 신설되거나 강화될 수 있어서 시장 왜곡과 선량한 소비자들의 피해가 감소할 수 있을 전망입니다. 다만 이들 행위가 관행이라는 생각이 남아 있는 만큼 국민들 모두 인식을 바꿔야 할 것입니다”고 말했습니다.

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