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재건축과 리모델링 기로에 선 ‘분당’ 다시 뜨나

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구체적인 시기도 나왔다! 분당 재건축 일정 첫 공개

1기 신도시 대표주자인 분당신도시 정비사업계획이 수면 위로 떠올랐습니다. 최근 ‘2035 성남도시기본계획’을 통해 분당 재건축 정비사업에 대한 개략적인 중장기 계획 및 일정이 처음으로 공개됐는데요.


성남시는 7월 12일부터 노후 신도시(분당) 관리방안을 담은 '2035 성남도시기본계획'에 대한 주민 공람을 시작했습니다. 계획안에는 △노후 신도시 도시 활력 제고 △쾌적하고 수준 높은 친환경 도시 △녹색교통 중심의 미래형 도시 등의 내용이 담겼습니다.


계획 실행을 위해 오는 2025년까지 현재 추진 중인 리모델링 시범단지 사업을 끝낸다는 게 성남시의 방침입니다. 이후에는 주민들의 선택에 따라 재건축이나 리모델링 등 정비사업을 추진할 계획인데요. 이들 세부 내용을 오는 7월 31일 주민공청회를 통해 최종 발표할 예정입니다.

리모델링 시범단지들, 주민반대 ‘넘어야 할 산’

사실 분당은 재건축을 언급하기 이전에 리모델링이 먼저 추진됐지만 사정이 녹록지 않습니다. 단지별로 리모델링 사업을 놓고 견해가 엇갈리고 있기 때문입니다. 리모델링은 준공 후 15년이면 추진이 가능하고, 종전가구에서 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 재건축사업의 대안으로도 꼽히는데요. 하지만 일부 리모델링 시범 단지들은 수익성 등을 이유로 여전히 재건축과 저울질 중인 것으로 알려지고 있습니다.


현재 분당에는 총 6개의 리모델링 시범단지가 있는데요. 이 가운데 정자동 한솔주공5단지, 정자동 느티마을 3·4단지, 구미동 무지개마을 4단지 등의 4개 단지는 건축심의를 통과해 사업계획 승인 신청서가 접수된 상태입니다. 이외에 야탑동 매화1단지는 안전진단 단계에 있으며, 매화2단지는 조합설립을 추진 중입니다.


이들 단지 중 한솔주공5단지와 무지개마을 4단지는 이르면 올해 하반기 착공을 목표로 하고 있습니다. 하지만 직접 찾은 한솔주공5단지는 초입부터 리모델링 사업을 반대하는 현수막이 곳곳에 걸려 있어 찬반입장이 갈리는 모습을 볼 수 있었는데요.

한솔주공5단지수직 증축 리모델링 반대측은 용적률이 높아져 오히려 환경이 나빠지고 리모델링으로 늘어나는 면적에 비해 추가분담금이 지나치게 많다고 주장하고 있습니다. 또한 재건축 이후의 집값 상승효과가 더 크기 때문에 재건축으로 전환해야 한다는 의지가 확고합니다.


“리모델링 반대 주민들은 재건축 연한이 도래하는 5년 뒤에 재건축을 추진하자는 입장입니다. 하지만 상당수 조합원이 리모델링에 찬성하고 있기 때문에 현재로선 사업이 바뀔 것 같지 않습니다. 결국 한솔주공5단지 리모델링이 분당신도시의 리모델링이나 재건축사업의 향방을 가늠할 바로미터가 될 것입니다.” 한솔5단지 인근 공인중개업소 관계자 K씨의 말입니다. 

재건축 움직임 본격화? 원점이거나 리모델링 선회할 수도~

1991년 입주를 시작한 분당신도시 아파트는 재건축연한 30년(2021년)이 얼마 남지 않았습니다. 하지만 안전진단 등급(D등급 이하)을 충족하지 못한 탓에 당장 사업이 추진될 지는 미지수입니다.


설상가상으로 대형 평형 비중이 많은데다, 현행 건축기준 아래에선 증가하는 가구수가 많지 않아 사업성이 떨어진다는 지적이 많습니다.


정자역 인근 공인중개사 P씨는 “주요 단지들은 앞으로 2~5년 정도 지나면 재건축 가능 연한을 충족하지만 용적률이 180% 전후로 높은 편입니다. 지분이 비교적 크다고 해도 사업성이 높다고 보기 어렵습니다. 안전진단 기준도 강화됐기 때문에 재건축 사업은 쉽지 않을 것이라는 게 이곳 분위기입니다.”고 말했습니다.


그럼에도 불구하고 대지지분이 넓기 때문에 사업성이 나쁘지 않다는 상반된 의견도 나오는 데요.일각에선 이번 성남도시기본계획안 공개가 분당의 재건축 추진을 본격화하는 계기가 될 수도 있다고 말합니다.


어쨌든 중론은 재건축 보다는 리모델링에 무게가 쏠려 있습니다. 실제로 재건축 가능 연한이 도래한 한양, 삼성, 우성, 현대 등 분당 서현동 시범단지들도 재건축보단 리모델링사업에 관심을 두고 있는 상황입니다.


재건축이 어려워진 주택시장에서 리모델링으로 선회하는 단지들이 더 나올 수 있는 만큼, 재건축 연한에 도래한 아파트라도 옥석을 가려야 할 텐데요. 마지막으로 부동산인포 권일 리서치팀장의 말입니다.


“노후화가 한창 진행중이기 때문에 용적률, 지분 등에 따라서 리모델링 또는 재건축 등으로 사업 추진은 구분될 수밖에 없습니다. 어떤 곳이 첫 단추를 끼우느냐에 따라 분당 주택시장은 출렁일 수 있을 텐데요. 되도록 지분이 크고 노후화가 상대적으로 빨리 진행된 곳을 주목하는 것이 좋겠습니다.”

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