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새 아파트 전세계약의 ‘미등기’ 딜레마…내 보증금 안전할까?

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걱정 많은 미등기 새 아파트 전세입자 왜?

제주도에 살고 있는 주부 A(33세)씨는 남편이 직장을 옮기면서 급하게 서울에 전셋집을 구해야 하는 상황에 놓여있습니다. 그 동안 제주도의 단독주택에 거주하며 만족스러운 생활을 누려왔는데요. 마음을 먹고 집을 찾던 중 마음에 쏙 드는 새 아파트를 발견한 A씨. 신규 입주 아파트인 만큼 A씨 부부는 전세로 임대차계약을 진행하기 전 차근차근 알아보는 중입니다.


그런데 예기치 못한 문제가 발생했습니다. 등기부에 공시된 소유자와의 권리관계를 확인해보니 해당 아파트는 소유권 이전 등기가 안된 미등기 상태였던 것입니다. 미등기 아파트라도 임대차계약 체결에는 문제가 없다며 공인중개사는 계약을 재촉했지만, A씨는 계약기간 만료 후 보증금을 제대로 돌려받지 못할 까봐 계약을 미룬 상태입니다. 

새 아파트 전세계약의 딜레마…내 보증금 안전할까?

계약을 미룬 A씨와 달리 미등기 아파트를 계약하고 후회하는 사례도 있습니다.


직장인 박 모씨(45세)는 최근 시세보다 저렴하게 나온 새 아파트 전세물건을 발견했습니다. 미등기 아파트라 찜찜했지만 전세금으로 분양대금을 완납하고 등기를 내겠다는 집주인의 말을 믿고 계약을 했습니다. 하지만 약속과 달리 집주인은 잔금을 납부하지 않았고, 박 씨는 입주조차 할 수 없는 처지에 놓였습니다. 살던 집 역시 전세기간이 만료돼 그는 집주인을 상대로 손해배상을 준비 중입니다.


일반적으로 새 아파트 소유자들은 대부분 세입자로부터 받는 전세보증금으로 분양잔금을 치르기 위해 전세물건을 내놓습니다. 분양대금 완납 후에야 소유권이전등기가 진행되므로 전세계약은 박 씨의 경우처럼 미등기 상태에서 이뤄질 수밖에 없는데요.


한정된 물량 대비 찾는 수요가 많다 보니 신축 아파트로 입주할 때 ‘소유권 이전 등기’가 안 된 상태에서 임대차계약이 진행되는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이 경우 임차인은 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요?

미등기 신축 아파트 전셋집 구할 때 1)-소유자부터 확인!

우선 소유권이전등기 가능 여부는 미등기 새 아파트 전세계약 시 가장 중점을 둬야 할 부분입니다. 수분양자가 전세보증금만으로 분양대금을 완납할 수 있는지, 추가로 대출을 남긴다면 전세금과 합해 시세의 70% 이하인지 확인할 필요가 있습니다. 또 소유권이전을 제한하는 가압류, 가처분 등이 설정돼 있는지 파악하는 것도 중요합니다.


이 밖에도 미등기 상태인 신축 아파트에 전셋집을 얻을 때에는 몇 가지 체크할 부분이 있습니다.


우선 실제 소유자가 누구인지부터 확인해야 합니다. 분양 계약서의 권리자가 실소유자인지 시공사 혹은 시행사인지를 확인해야 하는데요. 만약 수분양자가 분양권 전매 이후라서 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 맺었다면 그 계약은 무효가 되는데요.

미등기 신축 아파트 전셋집 구할 때 2)-분양대금 완납 여부도 살펴봐야…

분양대금이 완납되었는지도 살펴봐야 하는 부분입니다. 실제로 일부 수분양자 가운데 대금을 완납하지 못한 경우를 종종 찾아볼 수 있습니다. 분양대금이 미납된 상태에선 수분양자를 진정한 소유자로 보기 어렵습니다. 따라서 분양대금이 미납 상태인 수분양자와 임대차계약을 체결하는 것은 위험하며, 경우에 따라선 분양계약 해지도 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

미등기 신축 아파트 전셋집 구할 때 3)-분양권엔 소유권을 제한하는 권리관계 주의해야!

등기부를 확인했을 때 분양권에 ‘가압류’, ‘처분금지가처분’ 등이 없는지도 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 분양권에 소유권을 제한하는 권리관계가 있는지 확인해야 한다는 의미입니다. 분양권의 권리(소유권)가 깨끗하지 않은 상태에서 임대차계약을 하면 나중에 보증금을 되돌려 받기 어려울 수도 있습니다.


여기에 전입신고, 확정일자 등 절차를 마치고, 우선변제권자의 지위를 갖춰 놓아야 합니다. 경매나 공매로 임차주택이 나갈 때 다른 후순위 권리자 보다 먼저 배당 받을 수 있는 우선변제권은 세입자가 입주 및 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖게 됩니다(주택임대차보호법 제3조).

미등기 아파트 계약한다면…돌다리도 두들겨야~

이처럼 등기부등본에 권리관계가 명확하게 드러나는 기존 아파트와 달리 미등기 새 아파트는 전세입자가 알아둬야 할 사항이 많습니다. 노후된 아파트 단지에서는 보기 힘든 헬스장, 수영장, 키즈룸, 북카페 등의 커뮤니티 시설이나 저렴한 가격에 혹해서 계약했다간 낭패를 볼 수 있는데요. 따라서 계약 전 소유관계부터 입주 가능 여부까지 종합적으로 검토하고, 이에 부합하는 결정을 내리는 것이 중요하겠습니다.

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