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내 재산인데 허가를? 강남·잠실 토지거래허가제의 문제점은?

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삼성·청담·대치·잠실 토지거래허가제 시행

6.17 부동산 대책의 일환으로 서울 송파구 잠실동(법정동 기준)과 강남구 삼성·대치·청담동 일대에 토지거래허가제도가 1년간 시행됩니다.


국토교통부와 서울시 등에 따르면 국토부, 서울시, 해당 구청 등은 지난 19일 회의를 열고 이를 골자로 한 토지거래허가제 시행과 관련 지침을 공유했습니다. 지난 6월 23일부터 내년 6월 22일까지 1년간 적용되는데요.


토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에서는 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지자체의 허가를 받도록 하는 제도입니다.


주택을 살 경우에는 실거주 목적으로, 상가를 산다면 직접 영업을 하는 것이 원칙이기 때문에 직접 사용할 목적이 아니라면 거래가 엄격히 금지됩니다. 2년간 매매와 임대가 금지되기 때문에 전세 보증금을 승계한 갭 투자가 사실상 막힌 셈입니다.

내 땅 사고 파는데 허락을?...허가 없이 거래 시 벌금형

앞서 국토부와 서울시는 잠실 MICE 개발사업과 영동대로 복합개발 등의 여파로 강남권 부동산 시장이 과열될 것으로 판단, 1년간 이 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.


강남에서 어떤 지역들이 거래허가구역으로 지정된 것일까요?


크게 보면 국제교류복합지구로 조성중인 잠실~코엑스 일대(송파구 잠실동과 강남구 삼성동), 그리고 영동대로 복합개발 사업 영향권(청담동·대치동)까지 14.4㎢가 대상입니다. 이 같은 개발호재가 복합적으로 작용하면 인근 지역의 매수 심리가 커지고 과열 양상을 보일 수 있어 거래허가구역으로 지정했다는 것이 국토부의 설명입니다.


그렇다면 토지거래허가구역에서 허가 없이 토지 거래를 할 경우 어떻게 될까요?


부동산 거래신고 등에 관한 법률 26조 등에 따르면 구청에서 허가를 받지 않고 이 지역에서 거래하다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%에 해당하는 벌금형에 처하고 계약도 무효가 됩니다.


때문에 토지거래허가제를 두고 부동산카페나 커뮤니티에서도 불만이 이어지고 있습니다. “내 재산인데 국가의 허락을 받는 게 말이 안 된다” “국민들의 재산 처분, 거주 이전의 자유를 제한하는 말과도 같다” “토지거래허가제는 위헌 소지가 있다” 등의 불만이 쏟아지고 있는 것인데요.

논란 속 시행되는 토지거래허가제…갭투자 차단? 재산권 침해?

실제로 토지거래허가구역 지정제를 놓고 논란은 계속되고 있습니다. 과거 토지거래허가구역 지정제도는 헌법재판소에서 합헌 판결을 받았지만 지나친 재산권 침해라는 비판을 피하기 어려운데요.


기본적으로 토지거래허가구역에서는 기존 세입자의 전세기간이 2~3개월 정도 남은 주택만 매수할 수 있기 때문에 전세 계약 기간이 오래 남아 있는 경우라면 집주인이 사실상 주택을 매각할 방법이 없어져 재산권 침해라는 것이 전문가들의 설명입니다.


부동산 전문가 T씨는 “세입자가 있으면 매매 계약 후 2~3개월 뒤 잔금을 치르는 동시에 입주가 가능하지만 전세 보증금을 이어받는 거래는 허가 받을 수 없다. 단 신규 주택 수분양자의 경우 전세계약 체결도 가능할뿐더러 2년 실거주 의무도 없기 때문에 형평성 논란에 더해 갭투자를 일부 허용했다는 지적도 피할 수 없는 상황이다”고 말했습니다.


뿐만 아니라 토지거래허가구역을 법정동 기준으로 지정한 부분도 논란이 일고 있습니다. 같은 잠실이지만 법정동 기준으로 신천동인 잠실4동 파크리오 등 일부 단지는 허가제 대상에서 제외돼 형평성 문제를 피할 수 없게 됐습니다.


토지거래허가제로 4개 동을 중심으로 주택 매매시장에 거래절벽이 생기면 송파 신천동이나 강남 논현동 집값만 더 오를 수 있다는 우려도 제기됩니다. 거래허가를 받지 않아도 되는 대지지분 18㎡ 이하 초소형 아파트로 수요가 쏠릴 가능성도 있는데요. 부동산전문가 P씨의 말입니다.


“3기 신도시 개발지역을 비롯해 용산 정비창 개발 사업지 일대가 토지거래허가구역으로 지정된 바 있습니다. 이번 지정 이후 시장 과열이 확산되면 또다시 허가지정구역 확대도 검토될 전망인데요. 원래 땅 투기를 막기 위한 제도였던 토지거래허가제가 현재는 집값 급등을 막는 수단이 되고 있는 만큼 당분간 허가제를 놓고 논란이 쉽게 사그라들지 않을 것으로 보입니다”

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