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정부가 부동산 가격 불안의 주된 원인으로 지목되는 갭투자를 차단하기 위해 또 한번의 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내에 전입하도록 했고, 투기과열지역 내의 3억원 초과 아파트 구입 시에는 전세 대출이 사실상 불가능합니다.

정부는 국토교통부와 기획재정부 등 관련부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 지난 17일 발표했습니다. 2017년 5월 현 정권이 출범한 이후 21번째 부동산 대책인데요.

투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하면 전세대출이 막히고, 전세대출을 받은 후 3억원 초과 아파트 구입시 기존 대출이 즉시 회수됩니다. 전세대출 한도는 종전 최대 5억원(SGI서울보증)에서 2억원으로 낮췄습니다.

주택담보대출(주담대) 규제의 경우 전입·처분 의무기간이 종전 2년에서 6개월로 단축됐습니다. 주담대를 받은 1주택자라면 기존 주택을 이 기간 안에 처분해야 하는데 투기성 매매를 막고 실수요를 유인하겠다는 게 정부의 취지입니다.

이처럼 전세대출과 주담대를 규제할 경우 1주택자들은 추가로 대출을 받거나 전세대출을 이용해 수천만원대 갭투자를 할 수 있는 길이 막히게 됩니다. 문제는 정작 이러한 대출이 필요 없는 현금 부자들의 갭투자는 막을 방법이 없다는 점입니다.

전문가들 역시 수도권 대부분 지역이 규제로 묶인 상황이지만 투기 수요를 원천 차단하는 것은 현실적으로 쉽지 않다고 말하고 있습니다. 실제로 규제를 피한 김포와 파주 등지에는 벌써부터 투기수요가 몰리는 분위기라는데요.

김포한강신도시에 위치한 한 공인중개업소 관계자 P씨는 “서울 각 지역에서 몰려와 전세 낀 물건부터 찾았다. 이미 전세 낀 아파트는 찾기 어렵고, 그간 거래가 안 되던 물건들도 가격을 높여 바로 매매가 이뤄졌다. 호가를 5천만원씩 높인 물건들도 찾는 사람은 있지만 막판에 거둬들이는 매수자들이 많다”고 말했습니다.

파주운정신도시도 상황은 비슷한데요. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 파주시 목동동 힐스테이트운정 전용 84㎡는 지난 4월 6억1,800만원에 거래됐는데, 대책 발표 이후에는 7억2,000만원 선으로 호가가 올랐습니다.

지방권역도 사정은 다르지 않습니다. 경기도 평택을 비롯해 대전과 청주가 규제지역으로 묶으면서 인접한 충남 천안과 아산지역 부동산시장이 들썩이고 있는데요. 대책 발표 직후 급매물이 소진되는가 하면 투자문의가 급증하고 있다는 게 일선 중개업소의 전언입니다.

규제를 피해간 부산 역시 이번 대책의 최대 수혜지로 꼽히고 있습니다. 수도권 유동자금이 해운대·수영·동래·연제·남구 등 부산 일부 지역으로 몰릴 것이라는 게 전문가들의 전망입니다.

부동산전문가 H씨는 “대책 발표 후 규제를 피한 지역들에 문의 전화가 몰리고 있다. 이번 조정대상지역에서 빠진 곳들에서 그 동안 거래되지 않던 매물들이 갑자기 팔리고 호가가 5천만원 이상 치솟고 있다. 아무리 규제를 해도 인근지역으로 유동자금이 이동하는 분위기다”고 말했습니다.

상황이 이렇자 오히려 서울로 다시 회귀할 것이라는 전망도 제기되고 있습니다. 유동자금이 워낙 풍부한 상황이라 토지거래허가구역이 아닌 다른 강남권으로 투자 수요가 몰릴 수 있기 때문입니다.

실제로 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 등 4개동이 토지거래허가구역으로 지정되면서 지난 23일부터 대지지분 면적이 18㎡ 초과인 주택 구입시 반드시 관할구청 허가를 받고 매입 후 2년간 실거주해야 하는데요. 갭투자 뿐 아니라 나중에 입주할 목적의 주택 구입까지 막은 셈입니다.

따라서 서울 강남 외에 중저가 아파트가 많은 서울 외곽에서도 매수세가 두드러졌다는 게 현장의 전언입니다.

서울 서대문구의 한 공인중개소 관계자는 “7월 1일부터 주택을 구입할 때 6개월 내 전입하고 실거주해야 하는데, 이달 말까지 계약을 체결하면 규제를 피할 수 있습니다. 한동안 거래가 뜸했는데 대책이 나온다는 이야기가 돌자 지난주부터 매수자가 몰렸습니다”고 말했습니다.

정부가 풍선효과를 막기 위해 전방위적인 규제책을 내놓은 상황이지만 시장 유동성을 막지 못해 풍선효과는 피할 수 없다는 전망이 우세합니다. 마지막으로 부동산전문가 Y씨의 이야기를 들어보겠습니다.

부동산전문가 A씨는 “강력한 규제가 나와도 규제지역과 인접한 곳들로 유동자금이 이동하고, 초고가 아파트를 막으면 중저가 아파트로 수요가 몰릴 수 있습니다. 다만 비규제지역도 시장이 불안해지면 향후 규제지역으로 지정될 수 있어 풍선효과를 예상한 투자는 신중하게 접근해야 되겠습니다”고 말했습니다.