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재건축 조합이 건축비 3.3㎡당 70만원 아끼는 방법

조회수 2019. 6. 25. 13:52 수정
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갈피 못 잡는 정비사업에 신탁방식이 특효약?

최근 신탁방식 재건축사업에 새로운 이정표가 세워졌습니다. 국내 최초로 신탁 방식을 통해 건립된 ‘안양 호계유니드’가 지난 4월 안양시로부터 준공 승인을 받은 것인데요. 해당 단지는 경기 안양시 호계동 일원에 1983년 지어진 성광·호계·신라아파트를 통합 재건축한 사례입니다.

사실 안양 호계 재건축사업은 지난 2007년 8월 조합설립 인가를 받았지만, 조합의 전문성 부족에 따른 자금조달 및 각종 심의 문제에 가로막혀 2011년 7월에는 사업이 잠정 중단되는 악재까지 겹쳤는데요. 조합 설립 후 8년여간 지지부진하던 이 사업장은 2015년 12월 사업대행자로 선정된 코람코자산신탁이 차입형 토지신탁 방식을 통해 40개월 만에 착공에서 분양, 준공까지 모두 마쳐, 103세대(5층 이하)가 203세대(최고 26층) 규모의 고층 아파트로 탈바꿈했습니다.

코리아신탁도 조합 설립을 거치지 않고 단독 사업시행자 방식을 추진해 결실을 맺었습니다. 코리아신탁이 단독 사업시행자로 선정돼 추진한 안양 진흥·로얄아파트 재건축이 착공을 앞두고 있는 것인데요. 사업시행자 지정 이후 막바지 철거단계를 거쳐 착공까지 32개월이 소요됐으며, 한양수자인 평촌리버뷰로 올해 상반기 분양예정입니다.

사실 신탁사가 조합설립인가 이전에 사업시행자로 지정돼 착공까지 가는 경우는 거의 없었습니다. 하지만 지난 2016년 3월 도정법 개정으로 신탁사들이 정비구역 지정 이후 곧바로 단독시행자로 선정돼 추진위원회 승인과 조합설립인가를 생략할 수 있게 되면서 사업속도가 조합설립 방식보다 빨라졌습니다.

지방에서도 신탁방식 재건축사업은 상승세를 타고 있습니다. 대전시 소재 용운주공아파트의 경우 수십 년간 진척이 없다가 한국토지신탁이 신탁방식 재건축으로 사업방식을 전환하면서, 2년 만에 이주에서 분양까지의 과정에 마침표를 찍었습니다.

왜 신탁형 재건축을 택하는가?

이 같은 신탁방식은 부동산관리·개발 전문회사가 수수료를 받고 조합 대신 정비사업 전반을 운영하는 방식으로 진행됩니다. 토지 등 소유자의 동의가 75% 이상이면 사업을 추진할 수 있는데요.

특히 신탁사는 금융당국의 인가와 감독을 통해 운영된다는 점에서 신탁방식으로 정비사업을 진행할 경우 조합방식 보다 안전하고, 투명한 과정을 거칠 수 있다는 게 업계 관계자들의 설명입니다. 따라서 불필요한 공사비용도 절감할 수 있습니다.

서울시에 따르면, 평당 공사비 기준으로 조합방식은 평당 평균 약 494만원이었지만, 신탁방식은 약 420만원으로 신탁방식이 조합방식 대비 70만원 가량 비용이 낮다는 조사결과도 있습니다.

기존 조합방식은 사업시행인가, 시공사 선정, 대안설계(시공사), 설계변경 등 총 4단계를 거치지만, 신탁방식 과정은 시공사 선정, 대안설계(시공사), 사업시행인가 3단계로 추진됩니다. 사업 지연이 잦은 조합방식보다 신탁방식은 사업시행인가 이전에 시공사를 조기 선정할 수 있는 만큼 추후 설계변경을 최소화할 수 있습니다.

이에 따라 인허가에서 준공까지 최소 18개월에서 최대 40개월까지 사업기간을 단축할 수 있는 것입니다.

“신탁방식 정비사업은 신탁사와 시공사, 조합원간 상생이 가능하고, 최소 사업비로 최대 효율을 낼 수 있습니다. 특히 추진위원회, 조합 설립 단계를 거치지 않아도 되는 까닭에 속도가 빠른 편입니다. 전문가가 업무대행을 진행해 시행착오가 적고, 사업 지연 요소를 사전에 제거할 수 있어 비용 절감 효과도 얻을 수 있습니다.” 신탁방식 재건축의 장점을 업계 관계자들은 이렇게 설명합니다.

신탁방식 재건축시장 더 커지나?

정부의 규제가 심해진 탓에 정비사업 시장도 위축된 상태지만 이렇듯 새로운 국면을 맞이했습니다. 국내 1호 신탁방식 재건축이 준공을 마치는 등 기존 조합방식의 부작용을 타개하고자 신탁방식을 택하는 사업지는 앞으로 더 늘어날 전망입니다. 

업계에 따르면, 2018년 말 기준 전국 49곳, 4만1267가구가 신탁 방식으로 정비사업을 추진 중입니다. 유형별로 살펴보면, 재건축 사업장이 32곳으로 가장 큰 비중을 차지하고 있고, 이어 재개발 9곳, 도시환경정비 5곳, 가로주택정비 3곳 순으로 조사됐습니다.

이 같은 정비사업 가운데 신탁방식은 일몰제 적용을 받지 않는다는 점에서 많은 재건축∙재개발 관계자들의 관심을 한 몸에 받고 있습니다. 다만 아직 초기단계인데다 관련규정이 미비한 것이 단점으로 지적되는데요. 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.

“강화된 정비사업 심의요건, 초과이익환수제, 일몰제 등으로 정비사업시장이 어려움을 겪고 있습니다. 그만큼 사업 속도를 올리기 위해, 초과이익환수제를 피하고자 조합방식 보다 절차가 간소한 신탁방식으로 선회하고 있습니다. 다만 신탁사와 갈등을 겪으며 아직 답보상태인 사업지도 있는데요. 따라서 신탁방식 가이드라인 마련 등 신탁사 단독방식에 대한 제도개선과 보완이 필요하겠습니다.”

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