리얼캐스트

청약과 추첨으로 시장 진입이 상대적으로 어려운 아파트와 달리, 오피스텔은 주거 및 업무용으로 활용이 가능해 실수요자 뿐 아니라 투자용으로도 인기가 높습니다. 

그러나 2014년부터 늘기 시작한 공급량이 2016년을 기점으로 예년에 비해 2배 이상 늘어나면서, 오히려 수익률은 지난해 1월 5.31%에서 7월 5.24%를 거쳐 올해 5.22%까지 감소하고 있는 추세입니다.

이런 상황에서 올해는 작년 대비 약 1만여실이 늘어난 약 6만2000여실 가량 입주물량이 대기중입니다. 

서울 및 수도권, 경기도, 인천광역시 등 최근 3년간 오피스텔 물량이 지속적으로 증가했던 지역에서는 입지나 교통 호재 등 지역 여건에 따라 보유했던 물건에 대한 판단을 두고 희비가 엇갈리는 모습입니다.

현 정부 들어서면서 청약자격, 전매 등 아파트 분양과 관련한 규제들이 강화되면서 소액 투자가 가능한 오피스텔 투자가 늘었습니다. 

오피스텔 공급이 최근 조금씩 줄었다고 하지만 계속된 저금리 때문인지 투자하려는 수요가 적지 않은데요.

정부도 오피스텔 투자가 과열되는 것을 막기 위해 투기과열지구 내 일정규모(100실) 이상 오피스텔은 전매를 금지하는 등 규제에 나섰습니다.

대출규제도 강화 됐습니다. ‘개인사업대출 여신심사 가이드라인’을 통해 RTI(임대업이자상환비율)를 도입했는데요. 

RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간이자비용으로 나눈 것으로 대출상환능력이 충분한지 증명된 경우에 대출이 가능하도록 했습니다.

개인 대출 역시 DSR(총부채원리금상환비율)을 통해 대출한도가 축소되거나 대출이 제한 돼 레버리지를 활용한 오피스텔 투자가 어렵게 됐습니다.

상황이 이렇다 보니 분양 받은 오피스텔 계약을 포기하는 등의 사례가 곳곳에서 나타나고 있습니다.

요즘 아래와 같은 사례들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

사례1. 2년전 소액투자가 가능하다는 말에 오피스텔을 분양 받았던 주부 A씨. 

중도금 무이자 대출 조건이라 계약금만 납부하고 입주 직전 프리미엄을 받아 전매하려 했지만 주변에 A씨처럼 전매하려는 이들이 많다 보니 프리미엄은커녕 계약금 보다 많은 금액을 손해 봐야 할 처지 입니다. 

A씨는 손해를 줄여보고자 분양사에 계약 해지를 문의했지만 중도금 납부를 이유로 계약해지는 어렵다는 답변을 받고 계약금 포기를 조건에 분양권을 매입할 수 있는 매수자를 찾고 있습니다.

사례2. 경기도에서 투자 목적으로 원룸 오피스텔을 분양 받은 B씨. 

입주를 앞두고 임대를 놓으려니 임대료가 저렴하지 않으면 임차인을 찾기 어려운 상황입니다. 

문제는 대출이자 비용보다 임대료가 낮아 보유를 하면 손해를 보게 돼 계약금을 포기해서라도 분양계약을 해지하고 싶은 심정입니다. 

같은 오피스텔 가운데 투룸을 분양을 받았던 B씨의 친구 C씨는 임차인 수요가 있고 원룸보다 임대료를 더 높게 받을 수 있어 대출을 고려해도 4%대의 임대수익률을 기대할 수 있어 B씨의 속이 더 타 들어가고 있습니다.

두 사례 모두 수요예측과 대출 문제 등을 충분히 고민하지 않고 분양을 받아 문제가 발생한 셈입니다. 

소득이 없는 상황에서 대출이 어렵다는 점, 수요층이 선호하는 타입 등을 사전에 파악하지 않은 것입니다.

또한 분양계약 해지의 경우도 오해가 없어야 합니다.

2017년 관련법 개정으로 분양을 받은 수분양자가 일방적으로 분양계약 해지를 할 수 있는 조건이 늘긴 했지만, 사업자의 부실 공사에 따른 책임이나 분양사의 허위∙과장 광고임이 명백히 증명되는 경우 즉, 사업자가 시정명령이나 벌금형, 과태료 부과처분을 받은 경우에만 가능합니다.

중도금 납부 이후에는 수분양자 일방에 의한 계약해지는 불가능하며, 중도금 납부 이전이라도 이미 납부한 계약금은 회수하기 어렵습니다.

오피스텔 시장 상황이 모두 나쁜 것은 물론 아닙니다.

서울 강서구 마곡지구는 한때 공급과잉으로 몸살을 앓았었습니다. 당시 여러 기업들이 마곡지구 이전 계획을 취소하면서 수요가 줄었기 때문입니다.

하지만 현재는 LG화학, 코오롱생명과학 등을 비롯해 대웅제약, 삼진제약 등 이름만 들어도 알 수 있는 제약회사들의 연구개발 시설이 들어서 있습니다. 

롯데 역시 제과, 음료, 푸드 등의 식품사업부분 연구가 마곡지구에서 이뤄지고 있습니다. 

최근에는 마곡 서울식물원 개장 등으로 유동인구가 늘면서 마곡지구 오피스텔 시장도 과거와 다른 모습입니다.

“현재 마곡역 부근에는 전매 가능한 물건이 남아 있질 않습니다. 전철역과 조금 거리가 있지만 1.5룸이나 2룸 구조로 실거주자에게 선호도가 높은 타입도 딱 한 동 남아있는 상황입니다. 다만 양천향교역 부근 일부 오피스텔은 대출에 어려움이 있는 계약자들이 전매하는 물건이 좀더 있습니다” – 마곡역 N부동산 중개법인 실장

마곡지구의 경우 공급과잉과 수요 유입의 돌발변수(기업 이전 취소 등)로 어려움을 겪은 후 공항철도역 신설, 기업이전 회복, 공원개장 등으로 수요가 다시 늘면서 오피스텔 시장이 회복됐습니다.

더불어 공간활용도가 높은 원룸보다 1.5룸이나 투룸 등으로 수요층이 상대적으로 두터운 물건은 임대가 더 수월하다는 것이 증명되고 있습니다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “당분간 대출 제한으로 인한 계약 해지 움직임은 계속될 전망입니다. 안정적인 오피스텔 투자를 원한다면 대출, 전매 등의 여건은 물론 교통 및 인프라가 업무지구로 적합한지, 기업들이 입주하는지 등 오피스텔 임대수요가 있는 지역들을 선별해 접근해야 한다는 점을 명심해야 합니다”고 말했습니다.