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지방광역시 전매 금지 확대, 최대 수혜지역은 어디

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주택 전매행위 소유권이전등기까지 제한… ‘5•11대책’

지난 5월 11일 정부는 수도권(과밀억제권역, 성장억제권역 등)과 지방 5개광역시의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한을 소유권이전등기 때까지 제한하는 내용의 ‘5•12대책’을 발표했습니다.


이에 따라 이들 지역에서 공급되는 주택들은 기존 6개월 전매제한에서 소유권이전등기까지 사고 팔 수 없게 됩니다. 관련 내용을 포함한 주택법 시행령 개정이 완료되면 바로 실시되며 늦어도 8월부터는 시행이 될 것으로 보입니다.


또한 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 강화를 담은 주택법 시행령 개정안도 5월 22일 입법예고 했습니다. 이에 따라 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한이 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 이외 지역은 1년에서 3년으로 늘어납니다.

발등에 불 떨어진 지방 5개광역시 분양시장

대구 수성구를 제외하고 규제지역이 없던 지방 5개광역시는 전매제한 확대로 사실상 광역시 모든 지역이 규제에 들어가게 됩니다. 물론 전매제한에 한해서 이긴 하지만 부담이 안될 수 없습니다. 특히 부산의 경우 조정대상지역 해제가 된지 5개월만에 규제가 재시행 됩니다.


이외에 대전이나 광주 등도 비규제지역이라는 이유로 청약통장들이 대거 쏟아져 나오면서 청약열기가 치열했었는데요. 전매제한이 본격적으로 시행되면 준공까지 분양대금 모두를 들여야 하는 만큼 청약은 신중해 질 전망입니다. 또한 선별적으로 청약에 나서기 때문에 청약시장은 양극화가 될 가능성이 높아졌습니다.

비규제 특수 누렸던 수도권, 부산 등

수도권에서는 지난 2월 20일 수원시, 안양시, 의왕시 일대가 조정대상지역에 포함됐습니다. 조정대상지역 지정 이전까지 이들 지역 집값이나 청약시장 등이 다른 지역에 비해 도드라져 보였습니다. 


지난해 12월 수원에서 분양했던 힐스테이트 푸르지오 수원의 경우 평균 78.36대 1을 기록했고 지난 2월 수원에서 분양했던 매교역 푸르지오 SK뷰는 평균 145.72대 1 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 경기 안산에서 12월에 분양했던 e편한세상 초지역 센트럴포레도 평균 34.94대 1을 기록하고 일찌감치 완판 됐습니다.


이들 지역은 서울을 포함한 규제지역이 확대되는 반면 비규제지역이라는 특수를 누렸습니다. 지방 5개광역시의 전매제한이 확대되면 광역시 주변지역의 부동산시장으로 수요가 늘어날 것이라는 예측이 가능한 이유입니다.


실제로 부산의 경우 2019년 12월 해운대, 동래, 수영구가 마지막으로 조정대상지역에서 해제되면서 12월 한달 매매가 변동률은 1.14%를 기록했고 이후로 매월 플러스 변동률을 기록했습니다. 2019년 8월까지 매달 마이너스 변동률을 기록했지만 하반기 들어 점차 회복하면서 조정대상지역 해제 이후 매달 플러스 변동률을 이어가고 있습니다.

전매제한 규제 시행으로 전매시장은 새 판이 짜질까

주택법시행령이 8월부터 시행되면 시행 이전에 분양했던 지방 5개광역시 분양주택에 한해 전매는 1회가 허용됩니다. 규정을 소급 적용하지 않기 때문입니다. 다만 시행 이후에 이를 매입한 사람은 소유권이전등기 전엔 전매를 할 수 없게 됩니다.


이에 따라 지방 5개광역시 청약자들은 한층 신중해질 전망입니다. 규제 시행 이전보다 평균 청약률이 낮아지거나 청약 미달 단지들이 증가할 가능성도 높아집니다. 전매도 인기단지 중심으로 이뤄지면서 이들 단지 가격이 높게 형성이 되고 전체적인 분양권 거래량은 감소할 것으로 보입니다. 분양가 및 주변 가격도 올랐었기 때문에 오른 가격의 부담감도 커지면서 광역시가 아닌 다른 곳에 분양권 전매 새 판이 짜질 가능성이 높습니다.


따라서 광역시를 생활권으로 할 만큼 인접하거나 편리한 교통망을 갖춘 곳들이 전매제한 강화의 1차 수혜지역이 될 전망입니다. 이들 지역은 전매제한 기간이 6개월 또는 1년 등으로 짧다는 점도 수요자들이 주목하는 이유입니다.

경남 양산, 충북 청주, 경북 경산 등 광역시 전매강화 수혜 지역

부동산인포 권일 리서치팀장은 “수도권에서는 서울 인근, 광역교통망 중심지역이 비규제 특수를 누렸습니다. 지방지역도 광역시 인접지역이면서 교통여건이 좋은 곳, 신축 아파트들로 주거지가 조성되는 곳들이 주목 받을 전망입니다”라고 말했습니다.


지방광역시 전매제한 강화로 수혜가 예상되는 지역은 경남 양산, 충북 청주, 경북 경산, 전남 나주 등 인접 광역시 생활권이 가능한 지역들을 꼽을 수 있습니다.


경남 양산시는 경전철 양산도시철도 노포~북정 구간이 2024년 개통될 예정으로 양산시에서도 사송신도시에는 2개 역사가 신설 돼 부산 노포역과 2정거장(5분 대)에 불과 할 만큼 가깝습니다. 


양산 사송신도시에서는 포스코건설과 태영건설 컨소시엄이 3개블록에 전용면적 74~84㎡, 총 2084가구 규모의 대단지 아파트인 사송 더샵 데시앙 2차를 6월 중 분양합니다. 군지산과 금정산에 둘러싸여 쾌적하며 1차(1712가구)와 약 3800가구의 대단지 브랜드타운을 이루게 됩니다. 


분양가는 분양가상한제 적용돼 가격이 올라있는 부산보다 부담을 덜 수 있는데다 8월 규제 강화 이전에 분양하기 때문에 전매제한도 1년으로 짧다는 장점이 있습니다.


대전 전매강화 강화에 따른 수혜지역으로는 충북 청주 오송 일대가 꼽힙니다. 오송에서 오송생명과학단지 일대는 KTX, SRT 오송역을 이용할 수 있는 곳으로 동양건설산업이 전용면적 59㎡, 총 2415가구 규모의 오송역 파라곤 센트럴시티를 6월 중 분양합니다. 최근 청주 오창읍 일대에 방사광가속기 구축 대상지로 선정되면서 고용창출 효과가 기대되고 있습니다.


대구 전매제한 강화로 주목될 곳으로는 경북 경산시가 꼽힙니다. 경산시 중산동 등 일대는 대구지하철 2호선을 이용하면 대구 수성구로 쉽게 이동할 수 있습니다. 또한 경부선 경산역이 있어 KTX 등의 광역교통도 쉽게 이용할 수 있습니다. 경산에서는 하반기 중 GS건설이 1458가구 규모의 대단지 아파트를 분양할 예정입니다.


이외에 광주 전매제한 수혜지역으로 꼽히는 전남 나주에서는 코오롱글로벌이 총 1480가구 규모의 나주 빛가람 코오롱하늘채를 하반기 중 분양할 계획입니다. 광주전남공동혁신도시와 접해 있으며 1번국도를 따라 광주 남구로 이동하기 쉽습니다.

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