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파느니 물려준다...부담부증여 주의점은?

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서울에서 주택 증여거래 건수는?

한국감정원에 따르면, 2018년 전국 건축물 증여 건수는 13만524건으로 통계 집계 이후 최대치를 기록했습니다. 주택 증여를 보면 전국적으로 11만1,863건이 신고돼 2017년(8만9,312건)과 비교해 25.3% 급증했습니다. 서울 증여거래 건수는 지난해에만 2만8,427건으로, 2017년(1만4,860건)보다 66.7%가량 늘었습니다.

올해 아파트 증여 늘어난 이유

올해 아파트 증여가 급증한 이유를 살펴보면, 보유세가 늘어났기 때문입니다. 특히 다주택자의 경우 세부담이 커지면서 양도세 등을 피하기 위해 사전 증여로 눈을 돌렸고, 아직 매도할 시기가 아니라고 판단한 자산가들도 증여 외에 다른 선택을 할 수 없는 상황입니다. 평범한 직장인들조차 아파트 증여에 관심을 두고 있는데요.

보유세 개편안 발표 이후 다주택자 선택은 3가지

보유세 개편안 발표 이후 사실상 다주택자나 자산가들의 선택은 매도와 임대사업자등록, 증여 이 3가지로 좁혀졌습니다. 앞서 말했듯 다주택자들은 양도세 부담이 시세차익의 최대 60% 이상으로 늘어나 팔아도 실익이 없습니다.


주택임대사업자 등록 역시 고가주택을 보유한 자산가들에겐 실익이 없다는 판단이 우세합니다. 공시가격 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택만 임대소득세나 보유세 등을 감면 받을 수 있지만, 현재 서울에서 6억원 이하 아파트를 찾는 일이 쉽지만은 않습니다.

증여에도 방법은 여러 가지?

때문에 여러 가지 증여 방법을 찾아봐야 합니다. 분양권을 공동명의로 바꾸기 위한 증여사례가 대표적입니다. 특히 부부간 증여(공동명의)는 10년 동안 최대 6억원까지 공제됩니다. 5000만원이 공제되는 자녀 증여보다 유리한데요. 공동명의로 전환하면 종부세 부담도 줄어들게 됩니다.


분양권 계약이나 주택매수 시 아예 처음부터 공동명의로 돌리는 것도 좋습니다. 만약 분양권을 계약하는 상황이라면 계약 이후 중도금 납부 전 증여를 하는 것이 유리합니다. 계약금에 대해서만 증여세를 납부할 수 있기 때문입니다. 다만 잔금을 납부할 자금 여력이 있고, 자금 출처를 소명할 수 있어야 합니다.

증여세 아끼려면...부담부증여 활용이 도움

증여할 때 빚까지 물려주는 부담부증여도 절세에 도움이 될 수 있습니다. 다만 증여한 사람은 대출, 전세금, 보증금 등 채무에 대한 양도세를 부담해야 합니다. 부채가 클수록 부담부증여를 활용해 증여세를 줄일 수 있습니다.


여기서 주의할 점은 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니라는 사실입니다. 양도세에 따라 달라지기도 하니까요. 1가구 1주택 비과세 대상인지도 확인해야 합니다. 결국 취득가액을 따져 부담부증여 혹은 일반증여 중에서 결정하는 것이 현명한 선택일 것입니다. 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“양도소득에 대한 세부담이 클수록 증여를 선택하는 사람이 점점 늘어날 수 있습니다. 따라서 증여 과정에서 채무 상환 능력이 중요한데요. 채무를 상환할 수 없는 자녀에게 부담부증여는 사실 좋은 방법이 아닙니다. 증여세를 아끼고자 부담부증여를 통해 증여자가 대신 빚을 갚아주거나 거짓인 경우가 드러나면 과징금 등 처벌을 받을 수 있어 주의가 필요합니다.”

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