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당신도 청약 부적격에 걸릴 수 있는 다양한 확률

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다양한 청약 부적격 사례와 그 원인 - 부적격자 사례와 당첨률 올리는 해법 알아보기

작년 국토교통부가 국회 국토교통위원회에 제출한 자료에 따르면, 지난해 8월까지 5년간 공동주택 부적격 당첨 건수는 총 13만9681건이었습니다. 작년 한해에만 2만1804건으로 전체 공급물량 23만1404가구 대비 약 9.4%에 이릅니다.


그 원인도 청약 가점에 해당하는 무주택 기간 등을 잘못 계산한 경우가 가장 많았고, 재당첨 제한 기간이나 요건에 해당하는 것을 확인하지 않아 발생한 경우가 그 뒤를 이었습니다.

다음은 공공주택 신혼특별공급에 청약을 넣었다 부적격 판정을 받은 실제 사례입니다.


사례 1) 고덕 자이 특별공급에 당첨되었던 A씨. 계약서 넣고 계약금까지 납부한 상태에서 부적격 통보를 받았습니다. 부적격 사유는 육아휴직에서 복귀한 부인의 소득이 기준 소득을 몇 만원 넘겼다는 것이었습니다. 사실 A씨의 부인은 복귀하는 달 10일부터 근무하게 되어, 일할 방식으로 계산되는 소득 산정 기준으로는 기준 소득을 넘기게 되었던 것입니다.


여기서 질문 하나. 부모 소득에 상관 없이 만 6세 미만 모든 아동에게 월 10만원씩 지급되고 있는 ‘아동 수당’은, (공공주택) 청약 시 ‘부부합산소득’에 넣어야 할까요?


정답은 ‘그렇다’입니다. 신규 분양에 따른 소득 산정 시, 아동수당 및 육아수당은 소득으로 산정됩니다. 분양 공고문에 ‘사회보장정보 시스템에서 조회되는 자료는 모두 해당 소득으로 인정합니다’라는 조항이 명시되어 있고, 그 중 소득 항목 ‘기타 소득’ 맨 마지막 란 소득자료 출처에 ‘보건복지부’라고 명시되어 있다면, 바로 이 부분을 의미합니다.

청약 ‘가점제’와 청약 ‘제한’을 알아야 답이 나온다

소득 제한 요건이나 무주택 기간 등이 중요한 변수로 작용하는 특별공급이나 공공주택 분양인 경우, 소득 산정 기준이나 무주택 거주 기간 등을 잘못 알고 써넣었다가 부적격 판정을 받는 경우가 많습니다. 반면, 민영 주택의 경우 이보다 더 다양한 변수가 존재합니다.


작년 서울에서 분양된 일반 분양 아파트의 부적격 비율도 디에이치 자이 개포(3월) 약 11%, 서초 래미안 리더스원(11월) 약 16%로 나타났습니다. 두 곳은 각각 평균 25:1과 40:1의 높은 청약 경쟁률을 보였던 구역으로, 당첨자 대비 평균 10%가 넘는 부적격 사례가 발생했습니다.


그 원인을 자세히 들여다보면, 작년 12월 과열된 분양시장을 겨냥해 정부가 무주택 요건 등 제한사항을 강화한 「주택공급에 관한 규칙」을 개정해 내놓았는데요. 이에 대한 내용을 정확히 확인하지 못한 경우, 청약조정지역의 경우 세대주만 1순위 청약이 가능한 상황을 모르고 신청한 경우 등 기본적인 청약 체크 사항에 대한 이해 부족도 있었습니다.


특히 청약 신청을 하려는 지역이 ‘수도권’에 ‘투기과열지구’ 또는 ‘청약과열지구’에 해당한다면, 혹은 ‘신혼부부 특별공급’과 같은 경쟁률이 높은 공공주택에 지원하려는 경우 ‘가점’은 최대한 보수적으로, ‘제한 사항’은 최대한 인정하는 방향으로 점수를 환산해 보시는 것도 도움이 됩니다.


부부합산 소득이나 해외체류 조건, 주택 소유 여부 등 세밀하게 봐야 정확한 판단이 가능한 경우도 많고 이에 대한 해석도 담당 공무원의 확인 없이는 불가능한 경우도 있습니다.


부적격자의 분양권을 합법적으로 취득한 경우에도, 매도인 뿐 아니라 매수인의 분양권도 취소된다는 점. 부적격 당첨에 대한 소명 절차 후에도 구제되지 않는 경우, ‘부적격 처리’를 해야 애써 키워온 ‘청약통장’이 실효되지 않습니다. 부적격 처리를 거치지 않을 경우, ‘당첨 포기’로 간주되어 통장 실효와 당첨 제한 5년의 페널티가 주어집니다. 부적격 처리가 될 경우 제한기간(최대 1년 이내) 경과 후 다시 재도전 하실 수 있다는 것 잊지 마세요!

규제보다는 ‘정보 공유’를, 제한보다는 다양한 ‘선택지’ 필요

사실 말이 많이 어렵습니다. 그런데 위의 조항들에 대한 적용 예외 사항은 더 다양합니다.


예를 들어 ‘신혼부부 특별공급 요건 강화’ 부분도, 국토교통부 홈페이지에 들어가 자세히 살펴보면 다음과 같은 내용이 나옵니다.


-상속에 의한 공유지분 취득, 기존 거주지역으로 비 도시지역 및 면 지역 소재 단독주택, 20㎡ 이하, 60세 이상 직계존속 소유 등에 해당하는 주택은 주택으로 보지 않음


-다만, 입법예고기간 중 의견을 일부 수정 수용하여 시행일 이전 기존주택을 처분(등기완료분에 한정)하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부는 경과규정을 통해 무주택기간이 2년을 경과한 자에 한하여 2순위 자격이 부여된다.


‘원칙적으로 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부는 엄격히 ‘무주택자’에서 제외되지만, 위의 특이 사항인 경우와 입법예고기간 중 예외를 둔다’로 해석이 됩니다.


무주택이거나 소형에서 중대형으로 면적을 늘려 가려는 실수요자 중심의 부동산 정책을 보다 실효성 있게 펼치기 위해서는 좀더 다양한 전략이 필요한 이유가 여기에 있습니다.


주택청약제도의 기준이 되는 법령이 「주택 공급에 관한 규칙」인데요. 1978년 처음 제정된 이래 지금까지 부동산 시장 상황에 따라 ‘규제’와 ‘가점’ 사항 등을 조정하며 총 139 차례 개정되었습니다. 여기에 더해 아직까지 청약 가점 또는 규제 사항을 일목요연하게 하나로 정리해서 ‘수요자’에게 보여줄 수 있는 시스템은 없는 실정입니다.


정부는 현재 금융결제원이 담당하는 공동주택(아파트) 청약 업무 시스템 관리를 올해 10월부터 한국감정원으로 옮겨 불법 당첨자 관리, 부적격 당첨자 검증, 주택 통계 시스템 연계 등을 강화하겠다는 계획을 밝혔지만, 이조차 ‘금융 정보에 관한 개인 정보 동의’ 문제로 늦어지고 있습니다.


2300만명에 달하는 청약통장 가입자에 대해 모든 규제를 풀기는 어렵습니다.


‘규제 이전에 ‘정보공유’를 위한 적합한 시스템을 제공하고, 제한 규정을 덧붙여 나가기보다 세대별 계층별 상황에 맞는 수요를 예측하고 이에 맞는 다양한 ‘선택지’를 준비해 나가는 대응책이 마련되어야 한다’는 전문가들의 지적이 거듭되는 이유이기도 합니다.

청약 부적격률은 내리고 당첨률을 높이기 위해 꼭 해야하는 일들!

계속되는 미분양 여파에 미계약분이 증가하고, 이에 따라 ‘무순위 청약’으로 ‘쏠리는 현상’에 대한 정부의 예비청약자 비율 확대 등이 이어지고 있는데요. 분양 현장에서는 이에 대한 대비책으로 미계약이나 부적격 당첨의 비율을 줄이고자, 예비당첨자의 서류까지 검토하거나 자격 검증 관련 서류 제출 기간을 늘리는 등 다양한 해결책을 내놓고 있습니다. 또한 국토교통부에서는 최근 분양 현장에 '주택청약 체크리스트'를 비치하도록 권고하고 있습니다.


삼성 래미안 라클래시 분양 현장 등에서는 서류 미비나 부적격 당첨 사례에 대한 1:1 컨설팅을 사전 예약을 통해 유도할 계획입니다. 공공주택의 경우, 장애인이나 고령자 등 청약제도에 불리한 가구에게 현장 접수자에 한해 서류 작성을 돕고 있습니다. 그러나, 대부분의 청약 관련 서류 준비와 가점 및 규제 사항에 대한 확인은 ‘본인’만이 가능하다는 것, 꼭 기억하시기 바랍니다.


신규로 분양 받으려는 아파트의 입지 정보와 분양가, 여러가지 제한 사항 등을 모델하우스나 분양사무실에서 이미 한 번 확인하셨다면, 다음과 같은 확인 작업도 필요합니다.


확인 사항 1. 아파트투유(https://www.apt2you.com/) 활용!


기본적인 분양 정보나 청약 경쟁률 확인이 가능하고, 청약 가상체험관 체험, 청약가점 계산하기 기능이 탑재되어 있습니다.


확인 사항 2. 해당 아파트 분양 사이트(혹은 블로그) 정보 활용!


‘입주자 모집 공고’를 다시 한 번 꼼꼼하게 확인하고, 가점이나 제한 사항 측정이 애매한 경우 해당 사업주체 ‘부적격 당첨’ 담당자나 공무원에게 직접 확인하는 과정도 필요합니다.


확인 사항 3. 그래도 의심되는 부분이 생긴다면, 법령 정보 직접 활용!


법령 원문 확인이 필요하다면, 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr/)에 있는 「주택 공급에 관한 규칙」이나 「주택청약 및 공급규칙 FAQ」 (120쪽 분량) 자료집, 법제처 “국가법령정보센터”(www.law.go.kr)에서 「주택법 시행령」, 「공공주택 특별법 시행령」 등을 키워드로 검색해 보세요.


복잡하고 까다롭지만, 신규 아파트를 분양 받으려는 대한민국 국민이라면 누구나 한 번쯤은 넘어야 할 관문인 ‘청약 지원 제도’. 자금 마련 계획만큼이나 꼼꼼하고 빈틈없이 준비하셔서, ‘내 집 마련’의 단꿈을 이루시길 바랍니다.

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