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송파에 이어 서초도 집값 ‘뚝’...강남 재건축 본격 내리막길 걷나?

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강남권에서 발길 돌린 투자자들…잠실·대치는 4~5억 '뚝'

서울 아파트 매매시장의 혼조세가 짙어지고 있습니다.


한국감정원에 따르면 지난6일 기준 강남 3구 아파트 매매가격은 전주대비 평균 0.06% 감소해 12주 연속 하락세가 지속됐습니다. 강남(-0.24%). 서초(-0.24%), 송파(-0.18%) 모두 하락을 기록했습니다.


풍선효과로 인해 막판 오름세를 보이던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역보다 하락폭이 큰 모습입니다.


특히 잠실 일부 단지에서 최고가 대비 10% 이상 떨어진 급매물이 나오는 등 하락세가 뚜렷했는데요.


국토부실거래가자료에 따르면 앞서 고점을 찍던 송파구 잠실동 '잠실엘스', '트리지움' 전용 84㎡의 실거래가는 2~3억원 하락한 것으로 나타났습니다. 


잠실엘스 전용 84㎡는 지난 2월 기준 18억원에 거래됐는데, 지난해 12월 실거래가인 21억7,000만원에서 3억원 이상 떨어졌습니다. 트리지움 역시 지난 2월에 17억8,000만원에 거래되며 종전 최고가(19억8,000만원)보다 2억원이 떨어졌습니다.


이 같은 상황은 잠실 뿐 만이 아닙니다. 대치 등에서도 가격을 크게 내린 급매물을 심심찮게 찾아볼 수 있습니다. 지난 2월에는 강남구 대치동에 위치한 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐습니다.


대치 한보미도 인근 공인중개업소 P관계자는 "12·16대책으로 보유자들이 고민이 깊어진 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들이 싸게 물건을 처분하고 있습니다. 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 정도 나와있습니다"고 말했습니다.

강남·송파 이어 서초구도 본격화…정부 규제에 재건축 불확실성 여파

서초구에서도 재건축 연한을 채운 구축 아파트 실거래가가 내리막길을 걷고 있습니다.


입주 32년차인 서초동 '서초삼풍' 전용 79㎡는 지난 2월 기준 18억원(2층)에 거래됐는데, 지난해 12월 실거래가인 20억원(7층)에서 2억원 하락했습니다. 드물던 급매물도 조금씩 늘고 있다는 게 현장의 전언입니다.


서초삼풍 아파트 인근에 위치한 B중개업소 관계자는 “고가 아파트를 대상으로 한 대출 규제에 이어 서울 재건축정비사업에 대한 불확실성이 증가했습니다. 신종코로나바이러스까지 겹쳐 다주택자들이 재건축 물건을 내놓고 있습니다”고 말했습니다.


반포동 '반포미도'도 투자 수요가 빠지면서 급매물이 속출하는 추세입니다. 지난해 12월 기준 20억원이던 반포미도 전용 84㎡ 실거래가는 올 3월 들어 17억원에 거래되며 3개월 새 3억원 가량 떨어진 것으로 나타났습니다.

다주택자들 매물던지기 시작…본격 하락 시그널인가?

이처럼 강남3구 구축 아파트의 실거래가 모두 하락세를 보이는 상황입니다. 현장에서도 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명을 주로 들을 수 있었습니다.


준공 30년 넘은 강남 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 불안이 복합적으로 작용한 결과라는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.


부동산 전문가 Y씨는 "낮은 금리 등의 여파로 당장 가격이 급락하거나 매물이 쏟아지지는 않을 전망입니다. 결국 관망세가 이어지다가 버티지 못한 투자자들이 구축 단지 급매물을 내놓는 상황이 당분간 이어질 것으로 보고 있습니다”고 말했습니다.


구축 단지의 실거래가가 눈에 띄게 떨어지는 건 투자 수요가 줄어든 탓입니다. 분양가상한제와 초과이익환수제, 서울 내 정비사업 둔화 등 이슈가 겹쳐 단기수익에 대한 기대감이 사라지고 있는 가운데 강남3구의 하락세가 다른 지역에도 영향을 미칠지 귀추가 주목됩니다.

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