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서울 아파트 5채 중 1채 종부세 낸다…보유세 폭탄 현실화되나

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9억 이상 아파트 공시가 21% 인상...시세 비쌀수록 공시가격 상승폭도 커져

올해 시세 9억원 이상의 공동주택 공시가격이 평균 21.15% 상승했습니다. 9억원 미만인 공동주택의 공시가격은 평균 1.97% 올랐는데요.


국토교통부는 최근 이 같은 내용의 ‘2020년 공동주택 공시가격안’을 발표했습니다. 전국 공동주택 1383만가구 공시가격에 대한 소유자 열람과 의견청취를 19일부터 다음달 8일까지 진행하고, 다음달 29일께 결정 및 공시할 예정입니다.


공시가격안에 따르면 올해 전국 아파트·연립·다세대 등 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 5.99% 올랐습니다. 서울 공동주택 공시가격은 평균 14.75% 오르며, 공시가 급등으로 떠들썩했던 지난해(14.17%)에 비해 소폭 상승했습니다. 강남구의 경우 25.57% 올랐습니다. 모두 2007년 이후 최고 상승률을 기록했습니다.


공동주택 공시가격이 급등하면서 종합부동산세(종부세) 과세 대상인 9억 초과 주택은 지난해보다 40% 이상 상승했습니다. 


서울의 경우 공시가 9억 초과의 아파트는 161만 가구 중에서 27만여가구에 달하는 것으로 나타났는데요. 이에 따라 5가구 중 1가구는 9억원이 넘어 종부세를 내야 할 처지가 됐습니다.

다주택자 보유세 1억원 육박…아크로리버파크 1채 보유시 50% 부과

고가 주택일수록 시세 상승률 보다 공시가가 더 뛰었습니다.


일례로 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 올해 공시가격은 21억1800만원으로 지난해(15억400만원)보다 41%가량 치솟았습니다. 같은 기간 시세는 약 20%(24억원-> 28억7000만원) 올라 시세가 오른 것보다 공시가격이 2배 이상 높았습니다(출처 한국감정원).


공시가격이 오르면 내야 하는 보유세(재산세와 종합부동산세 포함)도 많아지는데요. 다주택자 일수록 보유세 부담은 커지게 됩니다.


다주택자의 보유세 폭탄이 현실화된 가운데 강남구 대치동에 은마아파트(전용 84㎡)와 래미안대치팰리스(전용 84㎡)를 갖고 있는 A씨의 경우를 살펴보겠습니다. 


강남에 2채 이상 아파트를 갖고 있는 A씨는 올해 보유세로 지난해보다 76% 오른 5366만1000원을 내야 하는데요. 두 채의 공시가격은 지난해 26억5600만원에서 올해 37억800만원으로 40% 가까이 증가했습니다.


강남에 20억 상당의 아파트를 3채까지 보유한 다주택자의 경우라면 보유세가 무려 1억원에 육박할 정도로 세 부담은 더 커집니다.


다주택자 뿐 아니라 1주택자도 세금폭탄을 피해가긴 어려울 전망입니다. 국토부가 올해 공시가격 인상과 공정시장가액비율을 고려해 보유세 시뮬레이션을 해본 결과, 강남권에 20억원짜리 아파트를 한 채만 있어도 보유세가 600만원이 넘습니다.


서초구 일대 신축단지인 아크로리버파크의 경우 전용면적 84㎡ 한 채만 갖고 있어도, 전년도 납부세액의 150%(인상률 50%)를 부과하게 됩니다.


해당 단지의 공시가격은 지난해 19억400만원에서 올해 25억7400만원으로 35% 늘었습니다. 때문에 올해 1652만5000원을 세금으로 내야 하며, 이는 지난해보다 47% 뛴 금액입니다. 1주택자가 세금으로 내야 하는 상한선(50%)까지 거의 채웠다고 볼 수 있습니다.

코로나 사태에 보유세 폭탄까지…다주택자 매물 쏟아지나?

코로나19 사태의 장기화 등 경기 침체의 여파로 집값이 하락하더라도 낙폭이 크지 않다면 내년에 보유세 부담은 올해보다 더 늘어날 수 있습니다.


공정시장가액비율(종부세 과세 기준)이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년에는 100%까지 상향되는 데다 세 부담 상한에 걸려 당해 연도에 반영되지 못한 보유세가 이듬해로 이연되기 때문입니다.


이처럼 세 부담이 커지면서 집을 팔지 아니면 보유할지 다주택자의 고민은 더욱 깊어질 전망입니다. 세 부담을 낮추려면 양도세 중과가 유예되는 6월 전에 일부 주택을 처분하거나 증여 시점을 검토해볼 수 있겠지만, 현재 매수자 우위 시장으로 전환된 만큼 주택을 파는 일이 쉽지만은 않습니다.


따라서 종부세 세율 인상시기를 1년 정도 늦출 필요가 있다는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.


"9억 초과 주택을 중심으로 공시가격 현실화가 속도를 내면 고가주택 보유자들의 보유세 부담은 더욱 가중될 전망입니다. 경기 위축에 재산세와 종부세 등 보유세 부담까지 커진 상황에서 특별한 수입이 없는 은퇴고령자나 다주택자들은 보유와 처분의 기로에 서있습니다” 부동산전문가 Y씨의 말입니다.


코로나19로 인한 실물 경제 충격에 국내 부동산시장도 매수세가 급격히 얼어 붙었습니다. 보유세 부담까지 가중되면서 이를 견디지 못한 다주택자의 매물이 지속적으로 나올 것으로 예상되는 가운데 서울 집값이 본격적인 하락장에 접어드는 것인지 관심이 쏠리고 있습니다.

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