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재개발 재추진 VS 가로정비..둘로 나뉘는 시장 왜?

조회수 2020. 3. 10. 10:17 수정
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정비사업 추진 지지부진한 곳들…어떻게 재탄생 하나

강북 최대규모로 꼽히는 서울 성북구 장위뉴타운 내 일부 사업장에 대한 가로주택정비사업이 본격적으로 추진될 전망입니다.


정비업계에 따르면 지난 1월부터 장위8-1, 8-2, 11-1, 11-6구역에서는 가로주택정비사업 조합 설립을 위한 주민동의서 징구를 받고 있는 상태입니다. 지난해 장위 11-2구역이 현대건설을 우선협상대상자로 선정하면서 정비구역에서 해제된 다른 구역들도 사업추진에 탄력이 붙은 것인데요.


실제로 지난 2월 호반건설은 장위뉴타운 15-1구역 가로주택정비사업을 수주한 바 있습니다. 장위뉴타운 15-1구역이 지난해 11월 조합설립인가를 받은 지 3개월 만입니다. 장위뉴타운 15-1구역은 오는 8월 건축심의 등을 거친 후 2022년 3월 착공을 목표로 하고 있습니다.


장위뉴타운 인근 공인중개업소 대표 P씨는 "현재 장위8-1, 8-2 구역을 중심으로 조합설립을 위한 동의서를 받고 있는 단계입니다. 가로주택정비사업이 추진되려면 전체 주민 동의율 80%를 넘겨야 하는데 현재 30% 수준만 확보한 상태입니다"고 말했습니다.


한편, 재개발 정비구역 해제 이후 재개발사업을 재추진 하는 움직임도 있습니다. 750가구 규모의 서울 중구 신당10구역이 대표적입니다. 최근 중구는 신당10구역 재개발사업에 대한 사전타당성조사를 위해 용역을 발주, 올해 하반기까지 사전타당성조사를 마무리하고 주민 의견을 수렴할 계획입니다.


신당10구역 내에 공인중개업소를 운영하는 A대표는 “신당10구역 재개발은 2006년 정비구역으로 지정된 이후 조합설립인가, 사업시행인가까지 받는 등 사업추진이 빨랐지만 2008년 조합이 해산된 이후 정비구역에서도 해제됐습니다. 하지만 워낙 입지가 좋아 최근 다시 주목 받으면서 사업을 재추진하고 있습니다”고 말했습니다.


이외에도 역사문화 보존을 이유로 서울시가 재개발 사업을 중단했던 사직2구역과 옥인1구역, 충신1구역 등이 재개발 정비사업의 재추진을 검토 중에 있습니다.

가로주택정비사업이 재개발을 대체할 수 있을까?

현재 재개발보다 가로주택정비사업을 선택하는 정비구역이 많은 상황입니다.


실제로 서울에서 추진되고 있는 가로주택 정비사업장은 94곳으로, 지난해(45곳)보다 두 배가 늘어났습니다. 세부적으로 살펴보면 조합설립준비 49곳, 조합설립인가 18곳, 건축심의 단계가 11곳, 사업시행인가 7곳, 착공 8곳, 준공 1곳입니다(지난해연말 기준, 국토교통부 통계).


가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 대규모 철거 없이 노후 단독주택과 빌라 등 저층 주거지의 도로나 기반시설 등을 유지하면서 주거환경을 개선할 수 있다는 점입니다. 제반 절차도 간소해서 사업기간 역시 기존 정비사업(10년) 보다 훨씬 짧은 2~3년 정도에 불과합니다.


다만 그 동안 가로주택 정비사업이 재건축·재개발보다 주목을 덜 받았던 이유는 사업성인데요. 사업 규모가 작다 보니 아무래도 수익률이 떨어진다는 이유입니다. 하지만 재개발, 재건축 규제가 강화되고 수주에 어려움이 생긴 건설사들이 가로주택사업으로 눈을 올리면서 대형 건설사들의 수주가 크게 늘고 있습니다. 덕분에 브랜드를 갖춘 가로주택정비사업지가 속속 나오고 있어 재개발 정비사업의 대안으로 떠오르고 있습니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “정비구역에서 해제 됐던 곳들에서는 신축 주택이 늘어 재개발 재추진이 어려운 곳들도 있습니다. 때문에 사업규모는 작지만 사업추진이 가능한 가로주택 정비사업이 더 현실적일 수 있습니다”고 말했습니다.

서울시도 가로주택정비사업에 호의적…여전히 사업성 부담은 과제

정부나 서울시는 전면철거 방식의 재개발, 재건축에 대해선 여러 부작용들을 이유로 여전히 부정적인 입장입니다. 따라서 가로주택정비사업에 대해 대체로 호의적인 게 사실인데요.


지난해 12.16부동산대책을 통해서 투기과열지구 내에서도 공공성 요건을 충족하면 가로주택정비사업 구역을 1만→2만㎡까지 확대해 주고 분양가상한제 적용 대상에서 제외해 주는 등의 혜택을 늘렸습니다.


다만 가로주택정비사업이 재개발을 대체하기 어렵다는 견해들도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 규제는 많지만 여전히 수익성은 재개발이 크다는 이유인데요.


정비업계 한 관계자는 “가로주택정비 사업을 통해 분양하는 단지는 어차피 주변 시세보다 분양가가 낮아 분양가상한제 적용 기준보다 낮게 가격이 형성됩니다. 수익성이 떨어지는 이유가 여기에 있는 만큼 활성화되기 어렵습니다. 문제는 서울은 신규 주택수요가 늘어나는데 재개발이 위축되면 가로주택정비사업만으로 그들 수요를 감당할 수 있을지 의문입니다”고 말했습니다.


현재로서는 서울 등 도심의 신규공급 확대를 위해선 가로주택정비사업 활성화를 위한 좀더 다양한 방안 마련이 필요해 보입니다. 재개발 정비사업 위축으로 공급 감소를 우려하는 소비자들의 불안을 잠재우기 위해서라도 반드시 수행돼야 하겠습니다.

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