리얼캐스트

작년 분양시장은 청약 열풍이 거센 한 해였습니다. 전국에서 세 자릿수 청약 경쟁률을 기록하는 단지가 속출했습니다. 목 좋은 지역 내에서 분양하는 아파트들이어야 가능한데요. 작년이 그랬듯 올해 역시 수요자들이 몰려 북새통을 이룰 단지가 나올 텐데, 올해 주목 받는 서울 대장주 단지는 어디일까요?

강북으로 눈을 돌려보겠습니다. 장위뉴타운은 오랜 기다림이 아깝지 않은 곳입니다. 

서울 뉴타운 중에서 가장 큰 규모에다가 위치가 좋다고 이미 소문이 자자한데요. 동부간선도로, 북부간선도로, 내부순환도로가 모두 가깝습니다. 특히 동부간선도로 지하화 사업이 완료되면 서울 중심부로 더욱 빠른 이동이 가능할 전망입니다.

특히 장위뉴타운 총 15개 구역 중 장위10구역은 지하철 6호선 돌곶이역과 인접한 초역세권 입지로, 1호선 석계역과도 가까운 더블역세권에 속합니다. 여기에 더해 1호선·경춘선 광운대역에 GTX-C노선(예정)돼 있고, 상계역에서 왕십리역을 연결하는 동북선 경전철이 개통되면 교통 인프라가 더욱 훌륭해집니다.

이렇게 위치가 좋은 장위10구역의 분양가는 얼마로 예상할 수 있을까요? 일반 분양가는 평당 2,100만원 정도로 추정됩니다. 이대로라면 전용 59㎡는 5억2,500만원 내외, 전용 84㎡는 7억1,400만원 내외로 예상할 수 있습니다.

이 같은 전망이 나오는 배경에는 장위7구역을 재개발한 꿈의숲 아이파크(2020년 12월 입주)가 있습니다. 2018년 7월 분양한 꿈의숲 아이파크의 경우 일반 분양가가 전용 84㎡ 기준 6억1,900만원으로 평당 1,820만원에 책정됐습니다.

그렇다면 현재 시세는 어떨까요? 꿈의숲 아이파크 입주권은 전용 84㎡ 기준 지난해 11월 13억원에 거래됐습니다. 분양 이후 가격은 계속 뛰고 있습니다. 장위10구역도 이 시세를 따라갈 것으로 기대가 모아지고 있습니다. 

장위뉴타운 곳곳에서 재개발에 속도가 붙고, 입주한 단지들의 가격 오름세도 향후 추가 상승을 예고하는데요. 장위10구역은 공공임대 341가구를 포함해 총 2,004가구 규모의 대단지로 조성되며, 올해 6월 분양 예정입니다.

서울 강동구에선 천호4구역 도시환경정비사업이 속도를 내고 있습니다. 행정절차상 정비사업의 마지막 단계인 분양만을 남겨 놓고 있는데요. 

일반 상업지역으로 분류된 천호 4구역은 임대아파트 171가구를 포함해 총 670가구 아파트와 판매시설, 업무시설이 들어설 예정이며, 규모는 지하 6층~지상 38층, 4개동으로 구성될 예정입니다.

그럼 천호4구역의 위치를 볼까요? 지하철 5호선, 8호선 환승역인 천호역과 가까운 역세권 단지입니다. 역까지 약 300m 거리에 불과합니다. 상일IC 부근에 조성되는 수도권 제1순환고속도로 이용도 용이해질 전망입니다. 

상업지구 내 위치한 만큼 천호동 로데오거리와 가깝고, 현대백화점, 대형마트, 재래시장 등 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다. 살기 편하다는 얘기겠죠.

여기에 양질의 일자리가 예정된 것도 이곳의 기대치를 높이고 있습니다. 차량으로 20분 거리에 강동구의 오랜 숙원사업이던 강동 엔지니어링 복합단지가 들어설 예정이기 때문입니다. 약 5,500여개의 일자리를 창출할 것으로 보입니다.

벌써부터 향후 미래가치가 궁금해지는데요. 천호4구역의 일반 평균 분양가는 현재 3.3㎡당 2,700만원으로 추정되고 있습니다. 지난해 8월 분양한 강동 밀레니얼 중흥 S-클래스 전용 59㎡가 7억5,000만원, 전용 84㎡가 9억8,000만원대로 이와 비슷한 금액에 분양하지 않을까 싶은데요. 천호4구역은 5월 중 분양 예정입니다.

서울 사대문 안에서 개발되고 있는 지역도 놓쳐서는 안됩니다. 마지막 남은 대규모 개발지역이라면 더더욱 눈을 크게 뜨고 봐야겠습니다.

바로 세운상가가 위치한 세운재정비촉진지구(세운지구)입니다. 세운지구는 지하철 1,2,3,4,5호선이 지나는 초역세권 입지로, 광화문과 명동, 동대문 같은 중심업무지구로 이동이 쉽죠. 우리나라의 최고 도심이라도 해도 과언이 아닙니다.

물론 사업이 본격화되기까지 10년 이상 걸릴 정도로 개발 속도가 더뎠지만, 현재는 곳곳에서 개발이 완료되거나 분양이 완료된 상태입니다. 물론 모든 땅의 사업이 완료된 것은 아닙니다. 분양을 준비 중인 곳들이 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

우선 세운지구 내에 세운3블록에 분양이 남아있습니다. 바로 3-1,4,5블록인데요. 현대엔지니어링이 429가구 규모(일반분양 330가구)로 힐스테이트 세운 센트럴을 공급할 예정입니다. 

이곳은 청계천변 바로 아래 위치하고, 을지로3가역, 종로3가역, 을지로4가역을 모두 도보로 이용 가능한 거리여서 직주근접 아파트로 볼 수 있습니다. 규모는 작더라도 위치 자체만 보면 이보다 더 좋을 순 없을 거 같은데요.

을지로 트윈타워(6-3-1,2구역)가 위치한 세운6-3구역에도 분양이 남아 있습니다. 6-3-4구역이 그 주인공인데요. 대우건설이 614가구 규모의 세운 푸르지오 헤리시티를 공급할 계획입니다. 지하 9층~지상 26층 규모이며, 16층 이상 고층부 부터는 남산 조망이 가능하고, 소형 위주(전용면적 24~42㎡)라서 희소성이 높다고 평가받고 있습니다. 세운 푸르지오 헤리시티는 지난해 분양이 완료된 도시형 생활주택 293가구를 제외한, 281가구가 일반분양 예정입니다.

특히 단지 주변으로 남산초, 리라초, 숭의초, 덕수중, 충무고 등 명문학군이 밀집해 있고, 종로 학원가도 인접한 우수한 교육환경을 자랑해 자녀를 둔 학부모들의 관심이 뜨겁습니다. 

힐스테이트 세운 센트럴, 세운 푸르지오 헤리시티 두 곳 모두 올해 상반기 중 분양할 예정입니다. 다만 분양 내용 및 일정은 건설사 사정 등에 따라 변경될 수 있는 점 참고 바랍니다.

이처럼 서울에선 크고 작은 개발로 탈바꿈해 수요자들을 기다리는 알짜 입지들이 많습니다. 사실 서울에선 한강변이 보이는 입지라면 더 이상의 말이 필요 없죠. 따라서 한강변 주변 아파트가 대장주가 될 가능성이 아주 높습니다.

하지만 한강 조망이 아니어도 실망할 필요는 없습니다. 교통을 비롯한 생활 편의성이 받쳐주면 서울 어느 곳이라도 최상급 가치로 평가될 텐데요. 그렇다면 올해 서울 분양시장의 `최대어`는 어디가 될까요?