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전세대출 규제효과...반전세가 늘어나는 이유는?

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9억 초과 전세대출 규제 시행…후폭풍 오나

지난 20일부터 시가 9억 원이 넘는 주택을 가진 사람들에 대한 전세대출 금지 정책이 시행됐습니다. 전세 대출자가 고가주택을 사거나 다주택자인 사실이 확인되면 전세대출금이 곧바로 회수되는데요.


국토교통부에 따르면 이제 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 SGI서울보증의 전세대출보증이 제한됩니다. 또 보증을 받은 뒤 9억원을 넘는 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출금이 회수되는데요.


이는 전세대출이 갭투자(전세를 끼고 매입하는 투자 방식)에 이용되는 것을 원천적으로 막겠다는 취지입니다.


따라서 전문가들은 재테크 목적의 주택구입을 위한 전세대출 활용이 어려워지거나 보유와 거주를 분리하는 투자패턴에 제동이 걸릴 수 있다고 조언하고 있습니다. 물론 이는 아파트 매매가격 안정에 긍정적인 영향으로 작용할 수 있는데요.

전세대출 규제로 반전세 늘어난다…풍선효과 우려

문제는 전세입니다. 전세대출 만기 시 연장이 불가능한 차주는 본인의 자가로 이동할 수 있어 종전 거주 임차인에 대한 연쇄 퇴거 압박으로 이어질 수 있습니다. 이는 결과적으로 전세값 인상을 불러올 수 있는데요.


전셋값은 올랐는데 추가대출은 안 되고 전세를 뺄 수 없어 일부를 월세로 돌리는 반전세(전세 보증금 + 월세)가 늘고 있다는 게 현장의 분위기입니다. 전세연장 계약을 할 때 반전세 계약으로 돌려서 전세계약과 대출연장을 같이 신청하는 경우가 많다는데요.


“전세대출 규제가 이미 예고됐던 만큼 시장 내 큰 혼란은 없지만 반전세, 우회대출 같은 풍선 효과에 대한 우려는 여전히 남아 있습니다. 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들의 경우 보증금에 월세를 추가하는 방식을 택할 수밖에 없습니다.” 서울의 한 공인중개사의 이야기입니다.

전세 만기 몰려있는 봄 이사철이 첫 시험대

사실상 이사를 하지 않더라도 최근 전셋값 상승 흐름을 고려하면 2년 전 전세가가 그대로 유지되기는 쉽지 않습니다. 결국 전세가 상승분을 자력으로 마련하거나, 상승분을 월세로 전환(반전세)할 여유자금을 지니고 있어야 하는데요.


기준시가 15억원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사로 대출액 증액 없이 대출을 재이용할 경우 4월 20일까지에 한해 SGI서울보증에서 전세보증을 이용할 수 있다는 경과규정을 달았으나, 최근의 전셋값 상승을 반영하면 주택 수준을 낮추거나 자비로 전셋값 상승분을 마련해야 합니다.


특히 이 같은 움직임은 봄 이사철 수요가 본격화되면 더 심화될 전망입니다. 대출 규제에 따라 예상치 않은 이사 수요가 대거 발생한다는 의미인데요. 마지막으로 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“여유자금이 없다면 결국 월세나 반전세 집을 찾아야 합니다. 2가지를 선택하지 못하면 결국 보유한 고가 주택을 매각해야 하는 상황이 올 텐데요. 이 같은 상황은 전세 만기가 돌아오는 시점에 전개될 수 있어 전세 만기가 몰려있는 올 봄 이사철이 전세 대출 규제의 첫 시험대가 될 전망입니다”

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