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최근 임대업을 노후준비로 생각하는 사람들이 늘면서 임대인과 임차인 간의 갈등도 늘고 있는 추세입니다. 특히 월세 연체나 계약 만료 후에도 임차인이 집, 상가 등의 부동산을 비우지 않아 임대인이 장기간 손해를 보는 일도 종종 발생하는데요. 임대인이 월세와 부동산을 되찾기 위해선 어떤 방법이 좋을까요? 

우선 법령부터 살펴봐야 됩니다. 민법 제640조(차임 연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이처럼 임차인이 월세를 제때 내지 않는 것을 차임 연체라고 하는데요. ‘2기에 달하면’이란 2회 이상 연체한 경우를 의미하며 집주인(임대인)은 차임 연체와 계약 해지에 따라 임대차계약을 해지할 수 있게 되고, 세입자(임차인)은 임차물을 반환할 의무(명도)가 생기게 됩니다.  

따라서 차임 연체는 월세를 내지 않는 임차인을 상대로 추진할 수 있는 첫 번째 해결방법으로 볼 수 있습니다. 상가의 경우 제10조의 8(차임 연체와 해지)은 "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"를 명시하고 있습니다.

주택의 경우 임차인이 월세 2개월분을 연체하면 임대인이 해지할 수 있으며 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다. 연체하는 임차인 중 위의 제약을 모르는 사람이 많으므로 위의 사항에 대해 미리 알려줘 연체에 대한 경각심을 가지도록 하는 것도 월세 연체를 미연에 방지할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법은 또 있습니다. 법원에 지급명령신청을 할 수 있는 것인데요. 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하고, 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다. 

세입자로부터 2회 이상 월세 미납이 발생했을 경우 집주인이 명도소송을 낼 수도 있습니다. 계약이 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송인 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에도 할 수 있고, 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.

하지만 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

물론 법적인 문제를 피하기 위해 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많은데요. 그러나 임차인이 '보증금에서 월세를 제하면 되는 것 아니냐'라는 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어날 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 때문에 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.

위에서도 언급했듯이 간혹 월세가 밀려도 “보증금에서 공제하면 되니까 연체가 성립하지 않을 것이라는 생각을 하는 경우가 있습니다. 그러나 보증금이 존재한다고 해서 연체한 차임이 당연하게 공제되는 것은 아닙니다. 때문에 사전에 협의된 사항이 아니라도 보증금에서 공제하면 된다는 생각은 접어두는 것이 좋습니다.

이처럼 월세를 연체하며 배짱을 부리고, 계약 기간이 끝나도 나가지 않는 악질 임차인들은 부동산 임대차 계약에서 문제가 되고 있습니다. 이런 임차인과 소송까지 가기엔 임대인들의 부담이 크다 보니 사실상 손해를 보는 경우가 많기 때문에 결국 원만한 타협을 통해 임대차관계를 유지해 나가는 편이 중요하겠습니다.