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보유세 인상 후폭풍...이제 전세보다 월세라고?

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12·16 부동산 대책 효과…내년 보유세 증가한다?

내년부터 9억원 이상 공동주택의 공시가격이 대폭 상향되면서 시세가 15억원이 넘는 아파트의 보유세(재산세 + 종합부동산세)가 올해보다 50% 이상 늘어날 전망입니다.


국토교통부가 최근 발표한 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안’에 따르면 시세 9억원 미만 공동주택은 시세 변동률만 반영하지만 시세 9~15억원 공동주택은 공시가격을 시세의 70% 수준까지 올렸습니다. 시세가 10억원인 아파트는 공시가격이 7억원이 되는 셈입니다.


일례로 서울 강남구 대치동 은마아파트 1채만 있어도 보유세 부담이 200만원 이상 늘어난다는 게 현장의 전언입니다. 여기에 공시가격 9억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세를 1주택자에 대해서도 강화한다는 내용까지 포함했는데요.


1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율을 기존 대비 0.1∼0.3%p, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%p 각각 올렸습니다. 

전·월세 전환율 치솟을 가능성 있다…반전세 확산되나

12·16 부동산 대책의 영향으로 고가 주택에 대한 세금이 강화되고, 다주택자의 취득세가 오르면서 고가 부동산 시장의 심리가 크게 위축된 것이 사실입니다.


특히 또다시 보유세가 오를 경우 시장에 ‘전세+일부 월세’를 뜻하는 반전세 확산에 대한 우려도 커지고 있습니다. 지금까지는 인기가 없었던 반전세가 전세 매물이 고갈되고 보유세 압박이 심해지면 앞으로 더 확산할 가능성이 충분하기 때문입니다.


현재 전·월세 전환율 상한선은 대통령령 기준 3.5%에 한국은행 기준 금리 1.25%를 더한 4.75% 수준입니다. 현재 서울 시내 대부분의 전·월세 전환율은 평균 3.5% 수준으로 알려져 있습니다. 다만 학군 밀집 지역인 강남구 대치동, 양천구 목동 등은 1억당 35만원 선으로 4%를 살짝 넘는 정도인데요.


강남에 위치한 공인중개업소 대표 K 씨는 “현재 3% 중반인 전·월세 전환율도 상한선까지 치솟을 여지가 충분합니다. 특히 학원가가 밀집한 지역일수록 세입자들이 '울며 겨자 먹기'로 반전세를 선택할 것으로 보입니다”고 말했습니다.  

강남권 전세 매물 방학 수요로 품귀…반전세 매물뿐

실제 일선 중개업소에 따르면 학군 수요가 몰린 강남권의 대치동, 반포동과 목동 등에서는 전세 매물은 방학 수요로 대부분 동이 났고 반전세 매물만 남아있는 상태입니다.


물론 현재 보이는 전세 매물 품귀는 12·16 부동산 대책에 따른 영향이 큰데요. 하지만 자칫 전세난이 장기화할 경우 집주인들이 반전세로 돌아설 가능성도 크다는 게 전문가들의 분석입니다. 이 때문에 보유세 인상과 관련해선 다주택자들이 매도보다는 매입을 꺼리는 정도에 그치지 않겠는가 하는 예상이 우세합니다.


부동산 전문가 W 씨는 이번 전세 품귀 사태에 관해 “결국 다주택에게 늘어난 보유세는 고스란히 전세입자에게 전가됩니다. 보유세가 늘어날 경우 전세 보증금 인상보다 부분적으로 월세를 끼고 반전세를 내놓는 방식이 세 부담을 짊어진 집주인에게 유리할 수밖에 없습니다”라고 전했습니다.

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