ㅍㅍㅅㅅ

하반기 부동산 시장의 전망은?

어려운 시기다. 작년 8·2대책으로부터 이어진 규제 조치들이 비로소 시장에 본격적인 영향을 미치기 시작했고, 특히 4월 이후로는 등록임대주택도 8년 이상 임대를 해야 세제 혜택 등을 받을 수 있게 되면서 거래량이 크게 위축되는 모습을 보인다. 그러나 시장의 반응속도는 점차 빨라지고, 흐름은 더욱 짧고 급하게 나타난다.

올해 초에는 강남권의 고가 주택이 가장 먼저 급격한 상승세를 보였는데, 2월 들어서는 성동, 마포 같은 비강남권 1급지가 바로 키 맞추기에 나섰다. 3~4월에는 길음/신도림과 같이 그다음의 가격대에 포진한 집들이 벌어진 가격의 틈을 메우더니, 5월 이후로는 은평/관악구가 다시 강세를 보이며 따라오는 양상이다. 전체적인 거래심리는 줄었지만, 시장이 지역별 가격의 변화에 빠르게 적응하면서 반응한다는 것이다.

서울의 경우 워낙 짧은 시간에 급격히 가격이 올랐고, 지역별로 전체적인 가격의 지형도도 한 번의 정배열을 이룬 것으로 보이기 때문에, 일단 현 수준에서 당분간 보합세를 나타낼 가능성이 커 보인다. 

관건은 가을 이후다. 헬리오시티 등 입주 물량 집중의 부담과 보유세 개편논의가 본격적으로 다가오지만, 한편으로 재건축 멸실에 따른 이주수요와 가을 이사 철 도래라는 반대쪽의 변수가 겨룬다. 연말까지 예정된 입주 물량이 서울에만 약 1만 3,000세대인데, 예정된 이주 수요가 1만 5,000세대로 더 크다는 이야기도 나온다.

보유세의 경우 강남권 고가주택을 여러 채 소유한 경우라면 수백만 원 단위의 세금 증가로 실질적인 영향을 미칠 수도 있겠지만, 투자자라 하더라도 많은 경우 연간 세액이 몇십만 원 오르는 정도의 미시적인 변화에 그칠 것이다. 1주택 실수요자의 경우 거의 해당 사항도 없다. 따라서 크게 가격이 상승할 요인도 눈에 띄지 않지만, 시장을 흔들 것이라고 지목되는 요인들도 대단치 않아 보인다.

반면 수도권, 지방은 각 지역의 물량 여건과 상황에 따라 사정이 너무도 제각기 다르다. 사람이 모이는 곳에만 더 모여들고, 썰렁한 곳은 계속 온기를 찾기 힘든 분위기가 이어지고 있다. 관건은 입주 물량을 얼마나 소화해낼 수 있느냐다. 미입주가 늘어나면 일부 지역에서는 주택 경기가 침체 상황으로 흐를 가능성도 배제할 수 없다.

다만 서울과 물리적으로 멀면서 자체적 생활기반이 약한 지역에서 주로 문제가 발생할 것이기 때문에, 그 영향이 서울에까지 본격적으로 미치기를 기대하기는 어렵다.

그럼에도 유망한 부동산은?

최근의 시장 환경에서는 청약이 가장 유리해 보인다. 특히 실수요자라면 분양 당첨 가능성을 가장 먼저 따져봐야 할 것이다. 정부의 가이드에 따라 분양가가 일정 수준으로 묶여 있는데, 투자자들의 경우 가점에서 걸리고, 분양권 전매도 막혀 아예 진입하기조차 어려워졌기 때문이다.

다주택을 보유한 투자자라면 이제는 종목보다는 세금을 먼저 계산할 때가 됐다. 이미 임대사업자로 등록한 경우와 그렇지 않은 경우가 나뉘는데, 추가로 투자했을 때 기존의 보유주택에 미치는 양도세, 보유세 영향 등을 치밀하게 계산해 봐야 한다. 자칫하면 몇천만 원 올랐다고 하더라도 오히려 전체적으로는 마이너스가 될 수도 있다.

적당한 절세 플랜을 찾았다면, 투자처 발굴에 있어서는 위아래 가격 사이의 빈틈을 민첩하게 포착하는 것이 중요하다. 어차피 다른 지역의 가격이 다 제자리에 있는데 자기 혼자 몇억씩 오를 수 있는 부동산이란 찾기 어렵다. 위 가격대가 상승을 보일 때 덜 따라간 지역, 혹은 아래 가격대가 치고 올라오면서 상승 압력을 받는 곳을 미시적으로 찾아야 한다. 특히 세율이 달라지는 기준선(6억, 9억) 근처의 집들에 주목할 필요가 있다. 

어차피 지난 2~3년과 같이 아무 곳에나 투자하면 저절로 대세를 따라 오르던 시기는 꺾였다. 철저한 분석과 비교, 그리고 꾸준한 모니터링을 통해 기회를 발굴해야 한다. 지하철, GTX와 같은 호재의 역할이 좀더 중요해진 시기이기도 하다. 대세 상승이 어렵다면, 위아래의 순위를 바꾸는 재료가 좀 더 모멘텀으로 작용할 것이기 때문이다.

그러나 장밋빛 환상에 근거한 묻지마 투자는 곤란하다. 보통 지하철은 계획부터 완공까지 아무리 짧아도 10년이 걸리고, 이미 가격 수준에 반영된 경우가 많다. 투자 대상을 발굴하는 데에 있어 테마로 활용할 수는 있겠지만 맹신은 금물이다.

주의해야 할 점이 있다면? 

금리 상승에 대한 생각을 이제는 염두에 두어야 한다. 특히 과도한 레버리지에 의존한 수익형 투자를 주의해야 한다. 어떤 투자를 하건 캐시플로우의 계획을 다소 여유 있게 잡는 것이 좋겠다. 소액으로 빠듯한 투자를 여러 개 하는 것이 반드시 실력이 아니다. 당장의 투입자금이나 부담이 조금 크다고 하더라도 확실한 승산이 보이는 안전한 방법을 택하는 것이 필요한 시기다.

원문: 구피생이와 부동산 공부하기

[구피생이 김민규] 돈이 없을수록 서울에 아파트를 사라!