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ㅍㅍㅅㅅ

조선 엔지니어 출신의 애널리스트, 부동산 전문가가 되기까지

콕콕 짚어주는 '5가지 부동산 찾기 황금 열쇠'를 만나다

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이승환(ㅍㅍㅅㅅ 대표, 이하 리): 원래 조선공학과 나오셨죠? 어쩌다가 이쪽 길로 가시게 된 건가요?


이상우(유진투자증권 애널리스트): 2006년이요. 대우조선해양 거제조선소에 취업했다가 2010년에 그만뒀죠. 조선업황의 부진이 너무 눈에 보였습니다.


리: 그때 조선업 전성기 아닌가요? 수주량이 그때부터 줄었나요?


이상우: 전성기였죠. 그런데 다니다 보면 느껴지는게 있어요. 제가 입사할 2006년 당시 대우조선해양 매출이5조였고, 제가 나왔을 때에는 12조였어요.


그런데, 입사이전이던 2002년부터 2005년까지 3년간은 3조원 가량이었어요. 그리고, 최대치는 2014~2015년의 15조원이었어어요. 어떤 회사가 10년 동안 5배로 매출이 커지는 경험을 해보면, 조직이 제대로 안 돌아가는 게 느껴져요. 백업조직도, 생산현장도 챙겨야 할 게 너무 많거든요.

정말 기적적인 퇴사 타이밍이었다(...)

리: 엔지니어 출신이 애널리스트로 가는 게 그렇게 흔하지는 않을 것 같은데요.


이상우: 아니에요, 많아요. 요즘에는 주요 제조업들은 거의 다 전공자들이에요. 바이오에는 약사, 의사들이 많고요. IT에도 대부분 전자공학과 출신들이 있고요. 이게 업에 대한 이해도가 달라요. 필요한 스킬은 배울 수 있지만, 업에 대한 깊이는 달라요. 그래서 전공자가 많죠.


리: 대우조선해양 나와서 처음에는 어느 회사를 가셨어요?


이상우: 첫 직장은 토러스투자증권이었어요. 여기 들어가서 1년 있고 하나대투증권, 지금 하나금융투자로 옮겨서3년, 지금 유진투자증권으로 옮겨서 5년째죠. 처음에는 기계부터 시작했고, 그러다 조선하고 하면서 건설도 하게 됐고, 종합상사도 했었고요.


리: 부동산은 일을 하다 관심을 갖게 된 거죠?


이상우: 어릴 때부터 관심이 많았어요. 스무 살 때부터. 25살 때 첫 아파트를 샀어요.


리: 앵? 어떻게 25살에 아파트를 살 수 있죠?


이상우: 그때는 LTV 이런 거 할 때가 아니었다 보니 소득이 딱히 없어도 대출이 많이 나왔어요. 전 그때 대학원에 다니며 소소한 소득만 있었는데도. 산 이유는 그냥 오를 것 같아서예요.

2002년 LTV는 처음 도입됐고, 꾸준히 LTV와 DTI 제한이 강화됐다.

리: 주식 안 하고 바로 아파트 매매를 시작하신 건가요? 왜 오를 거라고 생각했어요?


이상우: 학교 다닐 때 투자 동아리로 주식 공부를 시작했어요. 주식 공부는 별 게 아니고 해당산업에 대한 전망과 주가 벨류에이션 공부하는 거예요. 지금 우리가 생각하는 평가보다 낮으면 저평가된 거니까 싼 거고, 그러면 투자하면 돼요.


그러다 주식 보듯이 부동산을 한 번 봤는데, 생각보다 안 비싼 거예요. ‘사둘 만한 종목이 있을까?’ 하고 알아봤는데 막상 대출도 잘 해주시고… 그래서 가볍게…


리: 그런데 금융위기가 터졌어요. 집값 폭락으로 무섭지 않았나요?


이상우: 분위기는 2008년부터 꺾였고, 실제 집값은 2009년부터 꺾였어요. 그렇게 2013년까지 빠졌죠. 그때는 주로 아파트가 빠졌고, 오피스텔은 오히려 올랐어요. 그때는 다행히 아파트를 처분하고 오피스텔을 갖고 있었어요. 매매가는 떨어져도 월세는 떨어지지 않으니 잘 방어했죠.



부동산, 그 무엇도다도 ‘양질의 일자리’에 주목해야 하는 이유


리: 다섯 개의 키워드를 말씀하셨죠. 그 사이에서 중요도의 차이가 있을까요?


이상우: 소득이 높은 직장이 얼마나 많은 지역인가, 이게 제일 중요해요. 그리고 이 이야기만 하려고 책을 썼어요. 왜냐면 우리가 부동산 문제, 주택 시장을 바라볼 때 자꾸 엉뚱한 것에 매몰되거든요. 예를 들어 학군이 좋다는 게 굉장히 훌륭한 조건이기는 해요. 그런데 똑같이 학군이 좋아도 중계동은 가격이 오랫동안 안 올랐어요.

3대 학군으로 불리지만 부동산의 차이는 크다

리: 목동이나 대치동은 괜찮지 않았나요?


이상우: 목동은 처음엔 별로 안 올랐어요. 이제 좀 오르기 시작한 거고, 빠질 때는 또 엄청 빠졌어요. 하지만 그때도 강남은 상대적으로 버텼죠.


리: 그러면 사실상 3개 권역(광화문, 여의도, 강남)의 확장에서 벗어나지 못하는 것 아닌가요? 서울 같은 경우에도?


이상우: 아뇨, 그렇게 말하면 마포, 왕십리, 광장동 사시는 분들이 서운해하시죠. 판교, 광교는 물론이고요.


리: 판교를 하나의 별도 지구로 보시는 건가요? 판교는 강남과, 또 광교는 판교와 연결되어있다고들 보지 않나요?


이상우: 광교와 판교는 따로따로예요. 광교는 수원, 삼성전자 쪽이죠. 그리고 우리는 본사만 생각하지만 경기도로 조금만 나가면 공장들이 있고, 그쪽은 개별로 따져야 해요. 인천, 용인, 안양, 군포, 평택 등에 공장이 나뉘어 분포되어 있죠.


리: 그쪽도 다들 상승 여력이 있는 지역인가요?


이상우: 있죠. 가보시면 웬만한 기업의 공장은 다 거기에 있어요. 중소기업처럼 보여도, 웬만한 글로벌 기업들은 다 있어요. 안양, 군포, 안산, 의왕 집값이 계속 오르는 건 그 이유 때문이에요.


리: 대기업 들어가 있는 곳만 잘 보면 된다는 건가요?


이상우: 그쵸 요즘 제일 시끄러운 데가 삼성 바이오로직스잖아요? 거기는 송도에 있어요. 셀트리온과 포스코 건설은 송도에 있어요. 일반인들은 이런 정보를 잘 몰라요. 그래서 책에 지도를 넣어서 여기, 여기, 여기에 회사가 있다고 쓴 거죠.

분식회계 혐의를 받는 것과 별개로 사람들은 일하니 지역 아파트는 오른다

리: 대다수의 지역에 대기업이 있다는 건 곧 그 지역이 상승 여력을 갖고 있다는 뜻인지요?


이상우: 그 지방에 국한해서 보면 그렇죠. 지방 어디에 무슨 회사 공장이 있는지 따져봐야 해요. 여수에 석유화학단지가 있다? 울산에 석유화학과 자동차 공장이 있다? 그 지역의 가격이 오를 거라는 건 상식이죠. 그렇다면 왜 군산이 힘들까요? 왜 거제도가 힘들까요? 그것도 상식이죠.


리: 생각해보면 좋은 직장의 여부는 지방이 더 심한 것 같은데요.


이상우: 더 심하죠. 그래서 지방은 이런 책을 쓸 필요성이 수도권보다 적어요. 다들 알거든요. 원주에 공장이 조금 있지만 큰 회사는 없어요. 충청도는 어디에 공장이 있을까요? 서산, 당진에 현대제철과 기아자동차가 있어요. 반면에 충청남도 서천에 집을 살 사람은 많지 않죠.


군산도 마찬가지예요. 원래는 수요가 약하던 곳인데 GM 대우와 현대중공업 공장이 생겼어요. 다만 이 수요가 오래갈지 안 갈지는 스스로 판단해야 해요. 앞으로 우리나라 자동차가 잘 될까요? GM이 한국에서 잘 팔릴까요? 이건 뉴스와 매월 판매량만 참고해도 확인할 수 있어요.


리: 낮은 가능성이지만 서울의 대기업이 망한다면?


이상우: 서울이 망하면 한국이 망하는 거잖아요. 그러면 한국 부동산 투자도 하면 안 되고, 결과적으로 주식 투자도 하면 안 돼요. 다 연결되어 있는 분야니까요.

똘똘한 한 채 논리로 2017년 강남3구는 날아다니는 중이다

리: 그런 식으로 점점 축소해갈 수도 있겠네요. 설마 서울이 망하겠어? 하다가 설마 강남이 망하겠어? 하는 식으로.


이상우: 그렇게 점점 줄어들어서 “대치동은 절대 안 망해”, “압구정은 절대 안 망해” 이런 결론에 다다르겠죠. 그게 ‘똘똘한 한 채’의 마지막 결과인 거예요.



일자리로 부동산 보기: 서울의 소외됐다 생각했던 지역들도 오르는 이유


리: 책 읽으면서 궁금했던 걸 몇 가지 물어볼게요. 삼각지나 약수는 제가 살아본 동네이기도 한데, 너무 낡아서 상승 가능성이 있을까 생각하곤 했어요. 이런 동네가 위로 올라갈 수 있는 여력은 무엇일까요?


이상우: 두 지역이 조금 달라요. 삼각지는 4호선 역이 있어서 시내 한복판으로 나갈 수 있어요. 비록 동대문으로 돌기는 하지만 명동에서 내릴 수 있어서 을지로, 중구 접근성이 좋죠. 조금 더 나가면 신용산역이 있고, 용산역도 바로 옆이에요. 용산에는 회사들이 점점 들어오고 있죠. 그러니 강북과 용산 쪽의 접근성이 필요하신 분들이 선호할 만한 지역이에요.


리: 그러면 이제까지는 왜 선호하지 않았던 거죠?


이상우: 왜냐하면 집 상태가 썩 좋지 않은 곳이 많았어요. 그래서, 삼각지 좌측 주상복합이 많이 지어진 곳에 모여 살았어요. 반대로, 대구탕 골목 쪽에도 집이 있는데 여긴 상태가 썩 좋지 않았어요. 그런데 이제 용산에는 아모레퍼시픽도 들어왔고 LG유플러스도 들어왔잖아요? 그러면 삼각지에 대한 수요가 높아지겠죠.

용산의 랜드마크로 자리잡힌 아모레퍼시픽

리: 결국은 또 일자리네요?


이상우: 삼각지는 그래요. 하지만 약수는 조금 달라죠. 약수는 기본적으로 사대문에 굉장히 가까운 지역이에요. 3호선이 을지로 3가를 지나서 입지가 좋았는데, 문제는 남산타운아파트와 약수하이츠를 제외하면 아파트가 거의 없다는 거였어요.


그런데 이제는 청구역 언저리에 아파트가 들어오기 시작했고, 약수역은 아니지만 그 아래 금호역에서 아파트 재개발 단지들이 입주하기 시작했죠. 안 그래도 직장 다니기 편한 동네인데 대단위로 새로 들어온 거예요.


이 동네의 두 번째 특이사항은 압구정이랑 가깝다는 거예요. 압구정에 사는 분들의 자제분들이 여기를 선호하기 시작했어요. 본가, 처가랑 가깝잖아요. 하지만 압구정은 너무 비싸니까, 차선으로 강은 건너되 가까운 금호/옥수, 넓게는 약수까지 가는 거죠.


리: 부촌의 영향력이 꽤 크군요? 책에서도 부촌 인적 네트워크 이야기를 하셨어요. 요즘 같은 시대에 사람들이 이웃들과 이야기를 하나 싶은 생각도 들더라고요.


이상우: 직장인 아빠들이야 집 근처에서 안 만나지만, 엄마들은 만나게 되어있죠. 학교 자모회만 나가도 동네 사람 다 만나잖아요. 애들도 같은 반 친구들이 다 같은 동네 사니까 만나게 되어 있죠. 노인들도 동네 피트니스, 수영장 가면 동네 사람 만나요. 그런 부촌들은 이사도 잘 안 나가요. 압구정, 대치 다 그래요. 그래서 커뮤니티가 중요하죠.


리: 신기한 정보가 많네요…


이상우: 반대로 사람들의 이동이 빈번한 동네는 네트워크가 유지가 잘 안 돼요. 옆집 사람이 누구인지 서로 몰라요. 만나도 인사 안 해요. 그렇다면 왜 이동이 잦을까요? 이 동네에 오래 살 수 없다, 내가 30대 초반에 여기에서 결혼해서 70살까지 살아야겠다 생각하는 동네가 아니라는 거죠. 그러면 유동이 많은 동네가 돼요.

대표적인 부촌 압구정 현대아파트

리: 하지만 그런 동네도 요새는 도시 계획이나 교통 발전 때문에 살만해지고 있지 않나요?


이상우: 그건 투자 매력이 있는 거죠. 하지만 오래 살기는 싫은 거예요.


리: 박원순 시장이 용산, 여의도 개발 계획을 발표했는데 어떻게 보세요?


이상우: 저는… 그런 계획 발표에는 그렇게 주목하는 편이 아니에요. 왜냐면 진행여부는 지켜봐야 하니까요.


리: 도장 찍으면 봐야 한다?


이상우: 정확히는 땅 파는 순간부터 봐요. GTX는 A노선이 사업자까지 선정되었으니 그건 하겠구나, 하는 거죠. 나머지는 어떻게 할지 저도 잘 모르겠어요. 과거 용산 개발도 이렇게 어그러질 줄 누가 알았나요?



일자리로 부동산 보기: 경기도 중 수도권은 다르다


리: 거꾸로 접근해서, 수도권 안에서 정말 매력이 없다고 보시는 지역은 어딘가요?


이상우: 없어요.


리: … 세상에…


이상우: 수도권이라는 것의 정의를 한번 거꾸로 여쭤볼게요. 어디까지가 수도권일까요?


리: 화성 동부, 정확히 동탄 정도가 아닐까요?


이상우: 저는 수도권의 정의를 서울과 붙어있는 도시들로만 이야기해요. 인천, 고양, 과천, 성남, 하남, 남양주, 구리, 의정부. 나머지 경기도는 수도권과 동의어로 대치하지 않았으면 좋겠어요.

수많은 신도시 중 전철로 서울까지 40분만에 진입할 수 있는가, 이것이 수도권의 조건이다

리: 호오…


이상우: 전철로 40분, 그게 사람들이 감내하는 거리의 한계지역이예요. 편도 90분 정도도 거리의 지역은 너무 멀어서 선호하지 않아요. 그래서 제가 책 안에 지도를 그려놨어요. 출퇴근 거리 40분을 기준으로 잡으면 수도권 지역이 한눈에 많이 들어와요.


리: 신안산선, GTX 같은 노선이 계속 신설되잖아요? 그러면 수도권은 점점 넓어질까요?


이상우: 확장되죠. 우리나라가 무척 작으니까요. 마음 먹기에 따라서 다 포기하고 더 싸고 좋은 주거를 찾겠다, 하는 사람들은 세종시, 대전으로 가겠죠. 대전에서 서울까지 편도로 50분밖에 안 걸리니까요.


따지고 보면 굉장히 선구적인 분들이에요. 우리야 KTX 한 번 타는 걸 기준으로 생각하지만, 그 사람들은 정기권을 끊으니까 교통비 부담이 덜하거든요. 집값은 반도 안 되는데 여유있고 행복하게 사세요.


리: 점점 그런 식으로 변해갈 거라고 생각하세요?


이상우: 네, 그 방점을 저는 GTX가 찍어줄 거라고 봐요. 이미 1년 전부터 그 지역을 다들 많이 샀어요. 서울 위로는 파주, 일산, 서울 밑으로는 분당, 용인 이런 곳들이 많이 올랐어요. 부동산 시장이나 금융시장의 자금은 생각보다 스마트해요.

GTX 노선은 수도권을 확대할 가능성이 있다

리: 하지만 GTX가 A를 제외하면 사업성이 좋지 않잖아요? 어떻게 보세요?


이상우: 민자사업이라 향후 진행여부는 노선별로 다를 것 같습니다. 사업자가 들어와야 하는 거니까요. 정부에서 투입 대비 효용 B/C를 따지는데, GTX-B가 너무 낮게 나왔죠. 그 상태로는 못해요. 그말인즉슨 노선을 변경해야 한다는 거예요.


극단적으로 말해 B노선이 잘 되려면 강남으로 들어오게 해야 한다는 거죠. 돈도 강남으로 모이고, 출퇴근도 강남으로 모여요. 강남에는 생각보다 대기업이 잘 없어요. IT 기업, 벤처기업, 외국계 기업이 약간 들어가있을 뿐이고, 연봉은 별로 높지 않죠.


리: 그렇게 따지면 왜 광화문이 강남보다 임대료가 높을까요?


이상우: 그걸 낼 수 있는, 그러니까 지대를 부담할 수 있는 회사만 들어가 있는 거죠.



부동산 정책, 공급이 완전히 막혀있는 상황


리: 아파트는 레버리지를 안 끼면 투자가 힘든 상품인 것 같아요. 어떻게 보세요?


이상우: 레버리지를 누가 끼느냐, 그게 문제죠. 집 주인이 대출을 일으킨 레버리지도 있지만, 전세 세입자가 공급하는 레버리지도 있잖아요? 저는 전세가 안 없어질 거라고 생각해요. 정부에서 대출을 너무 좋게 해주거든요. 전세 세입자들을 주거 약자로 규정짓는 순간부터 시장금리보다 훨씬 더 낮은 정책금리로 대출이 나가죠. 그런데 지금 상황이 그렇잖아요?


리: 그러면 전세가 월세로 옮겨지는 데에도 상당히 시간이 걸릴 거라고 보시나요?


이상우: 그건 정부의 의지에 달려있어요. 정부가 하겠다고 마음만 먹으면 바로 할 수 있는 거예요. 당장 대출만 막으면 되거든요.


리: 그러면 난리가 나잖아요…?


이상우: 그러니 안 없어지겠죠. 예를 들어 설명할게요. 만약에 집값이 올라요, 전세도 오를 가능성이 커졌어요. 현재 5억까지는 전세자금 대출을 받을 수 있는데 전세가가 6, 7억이 되면 대출 한도를 증액해달라는 요구가 나타날 거예요. 그러면 자연스럽게 집값 상승분을 따라가는 전세 증액이 나타나주니까 정부는 그걸 막으려고 전월세 상한제를 도입할 거에요. 그러면 또 시장원리가 위협받죠. 시장가를 마음대로 내리려는 것은 실효성이 적죠.

강력한 부동산 정책에 드라이브를 건 정부도 전월세 상한제까지는 가지 못하고 있다

리: 현 정부는 다주택자를 잡으려는 의지가 컸다고 보는데, 실제로 다주택자들이 어떤 선택을 했나요? 임대사업자 등록하고 끝났나요?


이상우: 임대사업자 등록하는 분들이 많아졌어요. 또 어떤 분들은 그냥 팔고, 어떤 분들은 자녀에게 증여했어요. 불확실성을 지기 싫으니 그런 선택을 한 거죠.


리: 무주택자들은 어차피 LTV, DTI 높게 대출 가능하니 별 차이 없지 않나요?


이상우: 차이 많습니다. 기존 아파트 소유자들이 팔 때 양도소득세를 많이 내게 됐어요. 팔고 양도차익 60% 정도 내고 거의 남는 게 없죠. 어요. 그러니 집을 잘 팔려하지 않죠. 그래서 시장에는 오히려 매물이 줄어들게 되었어요


리: 팔면서 양도소득세를 매입자에게 전가시켜서 집값이 더 올랐다?


이상우: 아니, 그건 불가능해요. 세율이 60%나 되는데, 그걸 다 보전시키려면 얼마나 올려야겠어요? 올려도 세율이 높으니 별 효과가 없어요. 그러니 그냥 안 파는 거예요. 다주택자에게 집 팔라고 하려면, 차라리 빨리 팔라고 세율을 낮추는 게 맞았죠. 그 전에 양도소득세가 최대 45%였는데 한시적으로 세율 10%라도 깎아준다고 했어봐요. 많이들 팔았을 거예요. 그런데 지금처럼 세율을 높이면 더 안 팔죠.


리: 그러면 무주택자의 남은 길은 신규 분양 뿐이다?


이상우: 현실적으로 남은 방법이 그것밖에 없어요. 시장에 매물이 없으니까. 그리고, 서울엔 대출도 많이 안나오니까. 우리나라에 아파트가 1700만호, 오피스텔까지 포함하면 거의 2,100만 호의 집이 있어요. 그렇게 1700만 호의 아파트에서 1가구 1주택자가 보유한 자가주택이 1150만 호 정도예요.


나머지 550만 호가 2주택자 이상입니다. 그런데 2주택자 중 상당수는 이사 가려고 산 사람들이에요. 애가 초, 중학교 갈 때 좋은 집 가겠다고 열심히 돈 모아서 들어가려는 사람들이죠. 이런 사람들을 다주택자라 부르기는 애매하지 않을까요?

다주택자의 아파트 보유량은 그리 많지 않다

리: 그럼 3주택자 이상은 얼마나 되나요?


이상우: 그 사람들의 비율은 정말로 얼마 안 돼요. 시장에 공급된 주택 중 투자 목적으로 구매한 아파트는 300만 호밖에 없어요. 그런데 그 중에서 자기가 살고 있는 집이 있을 거 아니에요? 그러면 또 줄어요. 그러면 민간임대를 떠나 매물로 나올 아파트가 별로 없단 거죠.


리: 다주택자를 고려해서 정책 짤 필요가 별로 없다는 건가요?


이상우: 그건 또 고려해야죠. 다주택자가 매매시장에 미치는 영향이 커요. 실제로 시장에 나오는 매물은 다주택자 보유물건이니까요. 생각 외로 우리나라 사람들은 주거를 휙휙 못 바꿔요. 그래서 1주택자 물건은 많이 나오질 않습니다.


리: 결혼했기 때문인가요?


이상우: 학군도 학군인데, 그보다는 커뮤니티 문제가 커요. 대표적인 예로 종교가 있어요. 경기도로 이사간 사람들도 계속 서울에 다니던 교회 다녀요. 성당도 마찬가지고요. 이렇게 자기 생활의 바운더리를 크게 벗어나지 않아요.


그러나 보니 1주택자들은 시장에 매물을 공급하는 일이 거의 없고, 3주택자 이상의 300만호가 주로 시장에 나왔다 들어왔다 하는 거죠. 그런데 양도소득세로 이 사람들을 묶어 놓으니까 시장에 공급이 없는 거예요.



재건축 시장, 수익률로 바라보면 이해가 빠르다


리: 사고 싶어하는 사람들은 많은데, 정작 물량이 없다… 이게 현재의 아파트 상황인 건가요?


이상우: 공급은 바닥인데 수요는 하늘을 찌르는 거예요. 가격 오르는 게 당연하죠. 그런 상황에서 재건축 증가로 추가적인 수요가 커지고 있어요.


노무현 정부 때 재건축 연한을 기존 20년에서 40년으로 늘렸어요. 그당시엔 40년 넘은 아파트가 별로 없어서 상관 없었는데, 박근혜 정부에서 재건축 연한을 40년에서 30년으로 줄였잖아요? 예전에 재건축 못한 아파트들이 다 노후화된 거예요. 대부분 80년대 지어진 아파트가 30년을 꽉 채웠어요. 이제 지어진지 30년이 다 되어가는 분당, 일산 쪽에 재건축 가능한 아파트가 특히 많이 나타날 거에요. 이들 아파트들이 큰 뇌관이 될 거예요.


리: 음… 그쪽 신도시 아파트는 분담금이 너무 커서 재건축이 쉽지 않을 것 같은데요?


이상우: 간단한 논리에요. 조합원들 입장에서 생각해 봐요. 이 집이 얼마에 팔릴 거고, 그러면 나에게 돌아오는 이익이 얼마냐? 수익성이 좋으면 하는 거고, 그게 안 되면 자리가 아무리 좋아도 못하는 거예요. 핵심을 한 줄로 줄이면, “분당에 새집 지어지면 얼마일 거냐?” 이런 이야기죠.

곧 재건축 가능한 물량이 쏟아질 시기가 다가오고 있다

리: 어떻게 보시는지요?


이상우: 요즘 분당, 일산에 새집이 등장하고 있어요. 일산 킨텍스 한류월드에 원시티가 들어왔어요. 분양가가 평당 1600만원이었는데 지금 2100만원 가까이 왔죠. 그러면 일산은 향후 평당 2000만원은 받을 수 있다는 신호가 되죠.


일산 주요 지역 중에는 아직도 평당 1천만원밖에 안 되는 지역이 있어요. 그런 지역은 연한이 안 돼서 못한 거지, 재건축하면 남겠죠? 다 수익률 싸움이에요. 왜 목동이 재건축 안하고 있겠어요? 안전진단 이슈가 있지만, 다 같은 논리예요.


리: 재건축 수익률을 높일 수 있는 방안이 있냐요? 층고제한을 푼다거나…


이상우: 층고제한 풀면 용적률이 올라가서 조합원 수익률 엄청 좋아지죠. 근데 그렇게 안해줍니다. 여기에 대해 사회적 합의가 없어요. 왜 조합원만 이익 많이 남기냐는 거죠. 그런데 반대로 누구나 자기 사는 동네의 재건축/재개발 상황이 저렇게 말 못합니다. 이런 갈등은 별로 의미 없다고 봐요.


리: 흠… 재건축이 주로 강남에서 일어나잖아요? 그렇게 쭉 끌어올리면 강북에서도 재개발이 많이 일어날까요?


이상우: 요새 강남 재건축은 속도가 안 나요. 하지만 강북 재개발은 MB와 오세훈 시장 때 착공을 해 요즘 입주하고있는 강북 뉴타운 아파트가 지금 인기예요. 답십리, 장위동, 상왕십리, 은평, 아현, 공덕, 강 남쪽으로는 지금 짓고 있는 신길, 흑석…

불도저답게 엄청 벌려놓으신 결과물이 드러나고 있다

리: 지금 서울 안에서 제대로 발전이 안 되고 있는 동네는 중랑과 도봉 정도만 남은 건가요?


이상우: 아뇨, 지금 딱히 서울에서 개발이 안되고 있는 지역은 없어요.


리: 서울은 그렇다 치고 경기도 집값은 어떻게 보세요? 나이 드신 분들이 서울에서 빠지고 싶다는 생각도 하실 텐데…


이상우: 경기도가 다 오를 수는 없고, 제가 말했던 “수도권(서울 인근지역)”은 오르겠죠. 지난 10년간 나이 든 분들이 전원주택에 들어가서 농사 짓겠다고 서울에서 많이 이주했어요. 그런데 그 분들 많이 돌아오고 있어요. 나이들어 농사짓기 힘들거든요. 80대 되면 못 지어요. 2층 주택 오르내리는 것도 힘들어져서 다 전원주택 떠나죠. 미국에 왜 그렇게 넓은 1층 주택이 많겠어요?


리: 결국 서울 짱짱인가요


이상우: 그렇게 간단하게 결론을 내릴 수는 없어요. 모든 사람의 수요가 몰린다 해서 모두 수익률을 가져다 주는 건 아니에요. 마찬가지로 지방이 안 오르는가 하면 그것도 아니고요. 아무것도 없어보이는 전라남도의 상승률이 지방 중 3위예요. 대구, 광주, 그 다음에 전남이죠.

지방이 안 오른단 생각도 착각에 가깝다

리: 왜 그럴까요? 그동안 안 올라서일까요?


이상우: 그런 것도 아니에요. 그동안 계속 올랐죠.


리: 인구나 수요가 많은 곳도 또 아니잖아요?


이상우: 이런 게 이제 부동산을 너무 간단하게 보는 거예요. ‘서울이 최고네요’ 이러면 되게 간단하고 일반스러운 결론이 나오는 거잖아요. 지방은 투자 대상으로 안 좋다고 해버리는 건 편견에 찬 결론인 거예요.



아파트를 사치재 관점으로 바라봐야 하는 이유


리: 집값을 안정화시킬 수 있는 방법으로는 뭐가 있을까요?


이상우: 매매를 활성화시키면 오히려 좀 덜 오르긴 해요. 속도면에서 말이지요. 매매 활성화를 위해서는 양도소득세랑 취등록세를 낮추면 도움이 되겠죠. 이런다고 아예 집값이 떨어지지는 않겠지만 좀 천천히 오르죠. 지금처럼 갭상승하며 오르진 않을 거예요. 굳이 집값을 안 오르게 하는 방법은 전세자금대출을 없애는 정도?


리: 그럼 우리는 월세의 노예가 되잖아요?


이상우: 전세자금대출이라는 저리 정책대출 덕택에 주거를 굉장히 싸게 하고 있음을 인정해야 해요. 사실 집 사는 사람은 오를 수도 내릴 수도 있다는 위험을 받아들인 사람들이에요. 전세 살면서 집값 오른다고 뭐라하는 건 내로남불에 가깝죠.


정말 우리가 보호해야 하는 계층은 따로 있어요. 예를 들어서 동자동, 종로 쪽방에 거주하는 저소득층이죠. 이런 사람들 위해서 임대주택을 잔뜩 지어야 하는 게 정부의 할 일이라 생각해요.

동자동 쪽방촌의 모습

리: 임대주택 지을 곳도, 지을 돈도 별로 없지 않나요?


이상우: 정부에서 새 아파트를 돈 주고 사서 시프트(Shift, 서울특별시 장기전세주택)로 제공하고 있잖아요? 왜 세금으로 30평대 강남 아파트를 사서, 중산층들에게 시가보다 낮은 가격으로 전세를 내줘요? 진짜 도와줘야할 사람에게 집중하는 게 맞죠.


최저생계 안 되는 사람에게 적합한 집을 많이 지어주는 게 맞다고 봐요. 10평 언저리 집을 출퇴근 멀지 않은 곳에다가. 정부가 주택시장을 둘로 나눠봐야 해요. 민간 주택시장은 그냥 내버려둬야죠. 그리고 정말 힘든 사람들, 보호가 필요한 사람, 이쪽을 케어해줘야 해요. 대부분 나라가 그렇게 하고 있어요.


리: LTV나 이런 것도 제어 안 하나요?


이상우: 주택가격 상승에 따라 대책 나오는 나라 많지 않아요. 금융권도 LTV, DTI 등 다 은행이 알아서 하고요. 유일하게 하는 일은 중앙은행에서 금리를 조절하는 거예요. 중앙은행은 참고로 정부가 아니죠. LH도 세계에서는 찾을 수 없는 모델이에요. 보통 해외는 민간 부동산회사가 시장에 참여해서 땅을 사서 개발하죠. 그렇게 장기 보유해서 임대 수익을 내요. 트럼프의 성공사례 같은 것이죠.


리: 한국은 왜 민간의 영향력이 약할까요?


이상우: 한국은 부동산 디벨로퍼 사업 자체가 없었어요. 상업용 건물을 지어도 분양 형태로 팔았죠, 장기 운영을 하진 않았어요. 이걸 유일하게 하는 데가 요즘 신세계 스타필드예요. 한국은 이제 시작단계예요. 요즘 역세권에 이어 스타필드권이란 말이 있어요. 근처 집값 오른다고 서로 들어오라 난리죠.


얼마 전까지 프리미엄 아울렛은 파주, 이천 등 외곽에 지었어요. 그런데 멀어서 생각보다 성장 한계를 보이니, 복합 쇼핑몰이 도심에 들어오는 시티아울렛으로 가고 있는 거죠.

별마당도서관은 스타필드가 가진 기획력을 잘 보여준다

리: 교통 좋아지면 도심을 해체할 수 있다고 생각했는데, 왜 도심이 더 오르는 거죠?


이상우: 외곽이 아무리 교통이 더 좋아져도, 도심이 더 좋으니까요. 열위재의 지위가 올라가며 사치재와 프리미엄재가 더 올라가는 거예요.


리: 서울 어느 정도 지역이 사치재라 생각하시나요?


이상우: 사치재라는 말이 참 애매한 게, 이미 강북 뉴타운들이 사치재화됐어요. 평당 3천만원 넘어가고 아파트 10억이 넘으니, 일반인이 보기에 비싸잖아요? 경희궁 자이, 마포 래미안 푸르지오, 답십리 래미안, 이런 것들은 이미 다 사치재로 볼 수 있어요. 물론 강남은 20억 넘지만… 얼마부터가 사치재가 되는지는 정의내리기 어려워요.


리: 너무 비싸져서 사기 힘들단 생각도 드네요…


이상우: 그것도 애매해요. 찾아보면 싼 곳도 있어요. 홍대 창천동 쪽 20평대 아파트 4억 좀 넘고 한 곳도 있거든요. 전 우리 소득이 오른만큼 집값도 오른 것 뿐이라 생각해요. 젊은 사람들이 집 사는 것 포기했다고 하지만, 악착같이 모아서 사려는 분들도 많아요. 요즘 강의 가면 30대가 대부분인데, 점점 많은 분들이 자산가격이 잘 빠지지 않는다는 사실을 깨달은 것 같아요.


리: 그래도 빚 내고 뭐고 하려면 1억 5천은 있어야 하잖아요?


이상우: 집이란 건 애초에 사회 초년생이 살 수 있는 물건이 아니에요. 서울 기준으로 소득의 8배정도가 집값이에요. 그런데, 무조건 못 산다 하기도 그런 게, 저축을 기반으로 추가 담보대출을 받아 집을 사는거에요. 맞벌이 부부가 8년 동안 절약해서 각각 매년 1천만원씩 저축하면 1억 6천만원이 모여요. LTV 50%를 가정하면 3.3억원 수준의 집을 사서 입주할 수 있어요. 저축을 더 많이 하면 더 빨리 살수 있겠죠.



빌라와 오피스텔이 아파트에 밀리는 이유


리: 빌라, 오피스텔은 매매 가치가 있다고 보시나요?


이상우: 잘 없다고 생각해요. 빌라는 절대적으로 싸요. 집에 큰돈 태우기 싫다는 사람은 그냥 매매해도 된다고 생각해요. 선릉역 근처 사신다 했는데, 거기 조금 내려가면 대치동 학원 금방 나오잖아요. 근처 빌라 방3개에 화장실 2개인데 6~7억원 정도예요. 오래된 빌라가 아니라 신축빌라가 그래요. 주차장 있고 세콤 찍고 들어가는 곳이요. 그 비싼 대치동이 그 정도죠.


리: 문제는 무엇일까요?


이상우: 그 집 팔고 가려 할 때 문제가 생기긴 해요. 어차피 평생직장 개념 없으니까 직장 따라 이사갈 때 있잖아요. 그럴 때 안 팔리는 게 문제지, 쭉 살려고 하면 큰 부담이 되지 않아요. 제가 책에서 추천지역을 뽑아서 지역별로 정리했어요. 그때 아파트 말고 다세대도 같이 쓴 이유죠. 황금열쇠에 맞다고 생각하면 거기 들어가 살면 돼요. 옆사람 아파트 가격 올랐다는 사실에 속만 안 쓰릴 자신 있다면.


리: 다세대 주택은 인플레이션 헷지가 안 되는 게 문제인가요, 아니면 거래가 안 일어나는 게 문제인가요?


이상우: 둘 다예요. 잔존가치가 적어요. 우리나라 대단지 아파트는 이미 감가상각이 끝나 있어요. 끝났는데도 그 가격이란 건, 애초에 그렇게 안 나쁘다는 이야기죠. 그런데 다세대주택 보세요. 오피스텔만 살았다면 잘 모를수 있지만, 빌라 살면 낡은 수준이 차원이 달라요.


10년 된 아파트와 10년 된 주택의 상태는 완전 달라요. 노후화도 너무 심각하고, 관리사무소가 없으니 관리도 안 돼요. 실제 우리나라 대형건설사가 집을 엄청 잘 짓기도 하고요.

이렇게 끝내주는 아파트 아니라도, 대형건설사면 충분히 믿을만하다

리: 아파트가 개짱짱이긴 하군요…


이상우: 같은 지역 내에서 비교하면 아파트는 주거에서 무조건 사치재예요. 아무리 불편한 동네 아파트라도, 그 동네 빌라보다 사치재죠.


저도 어릴 때 상가주택에 살았는데, 상태가 굉장히 안 좋았죠. 군소건설사들이 지었으니 하자가 넘치고 넘쳐요. 주변에 빌라 임대 주는 사람들 이야기 들어봐요. 정말 다양한 문제가 매일 일어나죠. 세입자에게 전화오면 그 요구 다 들어줘야 하고 힘들어요. 그런 걸 감안하면 가치가 하락하는 게 맞죠.


리: 오피스텔은 어떤가요?


이상우: 지역과 물건 사이즈에 따라 굉장히 달라요. 그런데 오피스텔 수요가 얼마나 있는지 생각해 봐야 해요. 대표님이 사는 선릉역 주변도 15년째 월세가 안 올랐어요. 미혼이면 몰라도 기혼이면 그 2배면 강북 아파트 빌려 살 수 있거든요. 과거에는 유흥가 수요라도 있었지, 그쪽도 요즘 죽어서 공실이 굉장히 많아요.



건설주와 지방 부동산 바라보기


리: 건설주 자체는 좋게 보시나요?


이상우: 네. 그런데 차별화는 심할 것 같아요. 대형건설사 중 아파트 잘하는 회사만 뜨겠죠.


리: 탑 5개 정도로 보면 될까요?


이상우: 3개요. 현대건설, 현대산업개발, GS건설. 이미 건설사 재편이 많이 됐어요. 현대랑 GS만 집을 열심히 지어요. 다른 회사들은 주택건설에 그다지 적극적이지 않아요. 요즘 다 힐스테이트고 자이, 아이파크지, SK나 두산, 한화 같은 곳 보기 힘들잖아요. 오히려 롯데건설이 적극적이에요


리: 지방은 어떤가요?


이상우: 서울 사람들은 지방 망했다 했지만 안 그래요. 대구 아파트 올리면 잘 팔려요. 다들 수성구 이야기만 하는데, 달서구도 엄청 잘 나가요. 그냥 낙후된 동네랑 새로운 동네로 양분화된 거예요. 실제로 지방 건설사들도 잘 돼요. 대구의 화성산업과 서한, 부산의 동원개발은 물론이고, 일반인들이 잘 모르는 지역건설사 최고봉인 중흥건설, 호반건설은 말할 것도 없죠.


리: 중흥이 어디예요?


이상우: 모르시죠? 여기가 국내 아파트 매출 2위예요. 중흥 에스클래스가 서울에는 잘 없지만, 전국, 특히 수도권에는 엄청 많아요. 세종시 거의 절반이 여기 아파트고, 이 회사 매출이 거의 4조 가까이 되요. 호반건설도 그렇구요. GS만 6조고, 나머지 대형건설사 다 아파트 매출 4조정도에요. 엄청난 지방 건설사들 많아요.

아주 전국을 휩쓸고 있다…

리: 회장님 구속된 부영은 어떤가요?


이상우: 거긴 주로 임대주택만 내놓죠. 아파트 들어온 사람에게 5년 간 월세만 받아요. 그걸로 수익 안 나니까 정부에서는 보조금을 주고요. 그런데 이게 굉장히 천재적이었어요. 강원도 시골이라 해도 임대아파트가 있으면, 누구든 들어와서 살아요. 그러면 치킨집 편의점 등 상권이 형성되고, 5년 뒤에는 무조건 팔리죠.


리: 세상에… KT랑 야구단 창당 두고 싸울만 하네요.


이상우: KT보다 나을 수도 있죠. 현금여력이 있고, 5G같은 대규모 투자할일도 별로 없으니까… 회장님이 맘만 먹었으면 돈성 시절처럼 질렀을지도 몰라요.


리: SOC에 대해서는 어떻게 생각하세요?


이상우: 지금까지 SOC는 정부와 공기업이 투자해서 싸게 서비스를 제공하는 개념이었어요. 그런데 요즘 철도 보면 다 민자예요. GTX도 은행이 투자하는 민자사업이구요. 그러니까 돈 될 것 같은 GTX-A 노선에는 다들 서로 하려고 하죠.


그런데 민간에만 맡기고 정부지출을 아끼려 하면, 계속 좋은 동네만 좋아져요. 그래서 전 SOC가 최고의 복지란 말은 맞다고 봐요. 낙후된 지역을 세금으로 개선시켜줄 수 있으니까요


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