KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

KB국민은행 리브부동산 ‘월간 KB주택가격동향’과 ‘주간 KB주택시장동향’ 시계열자료 중에 『매수우위지수』가 있습니다. 월간은 주택, 주간은 아파트 대상으로 매수자와 매도자 동향을 보여줍니다. 오늘은 매수우위지수의 활용법을 알아봅니다. 고객님 만의 투자 보조지표를 만들어 보세요. 

리브부동산 매수우위지수는 4,000여개에 달하는 표본 중개업소를 대상으로 설문조사로 집계된 수급동향을 표준화한 일종의 심리지수입니다.

리브부동산 설문조사는 표본이 방대합니다. 주택소비자 동향을 가장 빠르고, 직관적으로 파악하는 중개업소의 경험과 식견이 녹아있습니다. 따라서 주택경기 판단과 전망치 예측에 요긴합니다.

설문조사의 조사항목은 매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음으로 구성됩니다. 매수우위지수의 산식은 『100+’매수자 많음’ 비중 - ‘매도자 많음’ 비중』입니다. 산출된 지수는 0~200 범위 이내이며, 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자가 많음’을 100 미만일 때 ‘매도자가 많음’을 의미합니다. 매수우위지수의 제작 방법은 다음과 같습니다.

리브부동산 매수우위지수의 가장 기초적 활용법은 『매도자 많음 & 매수자 많음』 지수를 계열로 한 단순선형챠트를 만드는 것입니다.

그래프에는 매도자와 매수자간 비중이 서로 역상관계를 나타납니다. 즉 매수가가 많을 때는 반대로 매도자는 적어져 시장참여자의 투자방향성을 직관적으로 살펴볼 수 있습니다.

매도자와 매수자가 중간에 모이면 수급상 매수자의 힘이 강화되어 매매종합지수는 탄력적으로 상승합니다. 각 지역별로 챠트를 만들어 비교해 보세요. 시장흐름 파악에 도움이 많이 됩니다.

정확한 시장방향성을 알기 위해 매도자지수와 매수자지수를 합성한 『매수우위지수』를 보는 것이 편리합니다.

리브부동산의 『매매종합지수』의 전년동기 대비 증감률과 비교해 보면 매수우위지수가 지수등락과 유의미환 양(+)의 상관성을 보입니다.

다만 매수우위지수가 매매종합지수 증감률 대비 일정기간 선행성을 보이는데요. 선행성 때문에 매수우위지수와 지수간의 상관성은 유효하지만 아주 높지는 않습니다 (R2=0.1344). 챠트를 통한 방향성 예측 시 매우수위지수의 선행성을 고려해야 한다는 얘기입니다.

매수우위지수는 지역별로 제공되고 있습니다. 특정 기준일을 정해 지역별 매수자/매도자 많음지수와 매수우위지수를 함께 보여주는 응용활용법이 있습니다.

매수자와 매도자의 시장참여 비중뿐만 아니라 두 지표를 합성한 매수우위지수를 같이 볼 수 있으며, 특히 매수우위지수를 랭킹 순서대로 나열해 시장이 핫한 지역을 구분하는데 이용할 수 있습니다.

그림에서는 전국평균 매수우위지수 84를 상회하는 지역은 제주, 인천, 충북, 전북, 충남, 경기, 강원, 대전 등 8곳입니다. 중요한 것은 심리지수가 높다고 상승을 담보하는 것은 아니라는 점입니다. 즉 정확한 해석을 통해 심리지수를 해석하는 방법을 알아야 합니다.

다음시간에는 매수우위지수 해석방법 심화과정을 소개해 드리겠습니다. 주택매매가격 종합지수의 상승과 연동해 저평가된 지역을 찾는 챠트를 만드는 방법입니다. 향후 순차적으로 리브부동산 매매거래지수에 대한 해석방법도 연재할 계획입니다. 타이밍 매매에 활용하시기 바랍니다.

지금까지 ‘『매우우위지수』를 테크니컬 측면에서 접근하는 방법’에 대해 알아봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

리브부동산이 함께 하겠습니다.

건승(健勝)!