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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 도시주택의 편리함에서 조금 벗어나 손수 집을 가꾸고, 정직하게 농작물을 키워 지인에게 조금씩 나눠주는 전원생활을 희망하시는 분들이 의외로 많습니다.

부동산 투자와는 거리가 있겠지만, 도시인의 바쁜 삶에서 느끼지 못했던, 이웃과의 평범하고 소박한 하루를 소중히 생각하는 분들일 것입니다. 오늘은 농어촌주택에 대해 알아보겠습니다.

한적한 지역에 저렴한 주택이 생각보다 많습니다. 농어촌정비법에 힘입어 농어촌 생활환경 개선이 다양하게 진행되지만, 지방 인구가 감소하고, 고령화된 부모님과 도시거주 직계비속의 동거가 늘어나면서 점차 공가(空家)가 증가하고 있습니다.

주택을 저렴하게 구입해 가꾸면 사회적으로 문제되는 공가도 줄이고, 삶의 변화도 추구하며, 농어촌의 생산활동에도 기여할 수 있습니다.

그런데 도시에 주택을 보유한 1주택자가 주택을 매입하면 1가주 2주택이 되어 취득세 중과대상입니다. 조정대상지역의 2주택은 합산취득세가 8.8~9%에 달하는 반면, 非조정대상지역은 1.1~3.5%입니다. 따라서 주택을 추가 구입 시 먼저 조정대상지역 여부의 확인이 필요하죠.

그런데 주택수 중과에서 제외되는 주택이 있습니다.

①이사 등 일시적으로 1세대 2주택인 경우 두 개 주택 모두 조정대상지역인 경우 1년, 그렇지 않은 경우 3년 내에 기존 주택을 처분하면 신규주택에 1주택 취득세율(1.1~3.5%)만 적용됩니다.

②재개발, 재건축 정비구역 또는 소규모재건축사업 시행지역으로 지정되지 않은 공시가격 1억원 이하 주택은 중과에서 제외되므로 지방에 1억원 이하 주택에 대한 인기가 높습니다.

③가정어린이집, 노인복지주택, 사원용 주택, 등록문화재주택, 상속 개시일로부터 5년 이내의 상속주택은 취득세를 중과하지 않고, 타 주택의 취득세 중과여부 판단 시 주택수에 포함되지 않습니다.

④농어촌주택 등입니다. 그런데 모든 농어촌 주택이 모두 중과 제외 주택이거나 주택수에 합산되지 않는 것은 아닙니다. 대지면적이 660㎡ 이내이고, 건축물 연면적이 150㎡ 이내이며, 건축물 가액이 6,500만원 이내여야 합니다. 말 그대로 읍, 면 지역에 있는 관리지역, 농림지역, 자연환경보잔지역 내에 위치해 있는 아담한 주거용주택이어야 합니다.

만일 구입하려는 시골 농가주택이 상기 기준 이상이며, 주거용이 아닌 휴양, 피서, 놀이 용도로 사용된다면 농어촌주택이 아닌 별장으로 구분되어 사치성재산으로 평가받아 취득세는 중과됩니다.

그렇다면 농어촌주택과 별장은 취득세에 어떤 차이가 있는 것일까요?

지방세법 제13조 제5항에 따르면 별장 취득세는 ‘주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고, 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지 취득세는 표준세율 3%에 중과기준세율 2%의 4배인 8%를 합한 세율인 11%를 세액으로 한다’라고 규정되어 있습니다.

또한 ‘별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지경계가 명확치 않을 경우 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다’로 규정합니다. 별장은 사치성재산으로 중과세 대상이며, 2명 이상이 구분하여 취득하거나, 시차를 두고 구분 취득하더라도 중과세합니다.

예를 들어 85㎡를 초과하고 9억원이 초과되는 별장의 경우 취득세 11%(표준세율 3%+중과기준세율 2%x4배, 지방세법 제13조 제5항, 제6조 제19호), 농어촌특별세 1%(중과기준세율 2%x5배x세율 10%, 농어촌특별세법 제5조 제1항, 지방세법 제15조 제2항), 지방교육세 0.3%(지방세법 제151조 제1항) 등 총 12.3% 내외의 합산취득세가 부과될 수 있습니다.

별장이 아닌 주거용 농어촌주택을 소박하게 리모델링해 거주하면 적은 비용으로 삶의 방식을 바꿀 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 건강한 환경, 좋은 먹거리, 푸근한 동네 인심으로 삶을 충전하려는 고객님을 응원합니다.

지금까지 ‘농어촌주택의 재발견’에 대해 알아봤습니다.