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부동산도 돌고 돈다? 다시 돌아온 '압서방'

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혹시 ‘압서방’이라는 단어를 들어보신 적 있으신가요? 압서방은 서울 전통 부촌인 ‘압구정·서초·방배’를 일컫는 부동산 용어인데요. 최근 이들 지역에 대한 관심이 아주 뜨겁습니다. 전국이 부동산 규제 사정권에 들어서자 다시 부촌으로 수요가 몰리는 ‘역풍선 효과’가 나타났기 때문인데요. 게다가 최근 압서방에는 다양한 개발 호재도 이어지고 있다고 합니다. 이에 KB국민은행 리브부동산이 ‘압서방’이 다시 떠오르고 있는 이유에 대해 집중 분석해봤습니다.

왕의 귀환? 재건축 추진 속도에 들썩이는 압구정

부동산 시장에서 가장 큰 호재는 재건축입니다. 특히 이미 입지나 주거 인프라가 보장된 곳의 재건축은 이슈의 중심이죠. 최근 압구정의 집값이 연일 신고가를 경신하는 것도 바로 재건축 때문입니다. 사실 압구정은 예전부터 강남권을 대표하는 재건축 이슈 지역이었지만, 사업 진행에 진척이 없어 관심이 점점 줄어들었는데요. 이에 많은 사람들이 전통 부촌인 압구정을 떠나 반포처럼 재건축 사업이 활발하게 진행된 지역에 눈을 돌리기도 했습니다.


압구정은 재건축만 진행된다면 1만 세대 규모의 국내 최고 아파트가 즐비한 지역이 확실해 보였으나, 정부의 각종 재건축 규제 등 이를 막는 여러 난관들이 존재했습니다. 특히 ‘재건축 초과이익 환수제' 도입 후 입주민이 내야 할 추가 부담금이 늘어나면서 재건축 사업에 대한 입주민 동의를 받기 어려웠습니다.


하지만 작년 6·17 부동산대책에서 ‘조합원 2년 실거주 의무’에 대한 내용이 발표된 바 있는데요. 그러자 재건축 사업에 회의적이던 주민들이 규제 시행 전에 빠르게 조합 설립을 추진해야 한다고 생각해 사업 속도에 불이 붙기 시작했습니다. 이에 현재(21년 1월 기준) 압구정4구역과 5구역은 구청에 조합설립신청서를 제출한 뒤 인가를 기다리고 있고, 1~3구역 역시 조합설립을 위한 75%의 주민 동의율을 넘긴 상태입니다.


이렇게 재건축 사업에 속도가 붙자, 압구정 재건축 아파트들의 집값은 가파르게 상승했습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 압구정4구역 ‘현대8차’의 전용 163㎡는 38억원에 거래되면서 신고가를 경신했으며, 인근 ‘현대14차’의 전용 84㎡도 30억원에 거래되면서 종전 최고가(29억원)를 12일 만에 갈아치웠습니다.

신축 대단지에 대규모 오피스 개발까지? 서초동, 과거 명성 되찾나?

서초동도 압구정과 비슷한 처지였습니다. 도곡, 개포, 잠실 등 인근 지역에만 대규모 개발이 집중되면서 상대적으로 과거에 비해 명성이 많이 떨어졌는데요. 하지만 작년부터 ‘래미안리더스원’, ‘래미안서초에스티지’ 등 과거 서초’ 독수리 5형제’로 불리던 아파트를 재건축한 단지들의 입주가 시작되면서 그 명성을 되찾고 있습니다. 올해 6월에는 1,446세대 규모의 ‘서초그랑자이’가 입주를 앞두고 있고요.


서초동은 단순히 재건축 단지로 인해 주목받는 것은 아닙니다. 신축 단지 이외에도 다양한 개발 호재가 들려오고 있는데요. 바로 ‘서초로 지구단위계획’입니다. 서초로 지구단위계획은 2030 서울 도시기본계획에 따라 서초대로변 일대를 5개의 특별계획구역으로 나눠, 국제 업무·상업 복합중심지로 조성하는 도시계획입니다.


이 계획이 차질 없이 진행된다면, 서초대로변 인근은 초고층 빌딩이 즐비한 대규모 오피스 타운이 조성됩니다. 특히 지금까지 주거용지라는 이유로 개발할 수 없었던 롯데칠성부지는 최고 건축 높이를 250m까지, 63빌딩 수준의 건물을 지을 수 있습니다. 강남권 일대 마지막 남은 금싸라기 땅이 드디어 개발되는 것이죠. 현재 이 계획은 마지막 교통환경평가 심의만 남겨두고 있는 상황이라 올해 상반기 중으로 최종 확정 고시될 전망입니다.


이에 따라 서초동에는 많은 인구 유입이 발생할 것으로 예상되는데요. 직주근접을 원하는 수요자들로 인해 주택 수요는 더욱 증가할 것으로 전망됩니다. 실제로 현재 서초동의 집값은 이미 상승하고 있습니다. 작년에 입주를 시작한 ‘래미안서초에스티지’의 전용 83.6㎡는 25억원에 거래되면서 신고가를 경신했고, 1998년에 준공된 구축 아파트인 ‘우성5차’마저 전용 84㎡가 18억원에 신고가를 새로 썼습니다.

우리도 질 수 없다, 방배동 재건축 어디까지 진행됐나?

방배동은 완전히 새롭게 태어날 전망입니다. 방배5·6·7·13·14·15구역 등 정말 많은 구역에서 재건축을 활발히 추진하고 있기 때문인데요. 특히 방배 5·6·13·14구역은 사업이 매우 빠르게 진행되고 있어 올해 일반 분양이 가능할 것으로 전망됩니다. 모두 관리처분인가를 받은 상태죠. 조성되는 규모도 어마어마 합니다. 가장 큰 규모로 조성되는 5구역은 3,080세대의 매머드급 단지로 조성되며 13구역은 2,296세대, 6구역은 1,111세대, 14구역은 460세대가 조성될 예정입니다.


이외에도 7구역이 조합 설립을 준비 중이고, 번번이 정비구역 지정에 실패한 15구역도 새로운 정비계획안을 서울시와 협의를 진행하는 등 재건축 추진에 박차를 가하고 있습니다. 올해는 방배동의 2번째 재건축 단지인 ‘방배그랑자이’가 입주를 앞두고 있고요. 이외에도 추진 중인 재건축이 모두 완료되면, 방배동은 1만 세대 이상의 대규모 아파트촌으로 조성됩니다.


이에 방배동 역시 집값이 꾸준히 상승하고 있습니다. 방배동에서 가장 먼저 재건축에 성공해 2018년 입주를 시작한 ‘방배아트자이’의 전용 84㎡가 21억원에 거래되면서 신고가를 경신했습니다. 1년 전만 하더라도 해당 단지의 동일 면적은 16억7,000만원에 거래됐으니, 1년 만에 4억3,000만원이나 오른 셈이죠.


사실 지금까지 방배동의 가격 상승이 상대적으로 느렸던 이유는 오로지 인근 지역보다 주택 개발이 더뎠기 때문인데요. 이에 재건축이 완료되기만 하면 방배동의 가치는 더욱더 가파르게 상승할 것으로 보입니다. 이미 교통과 학군 등 주거 인프라는 보장된 지역이기 때문이죠. 최근에는 서리풀터널이 개통돼 강남과의 접근성도 크게 좋아지기도 했고요.


이처럼 오늘은 서울 전통 부촌인 압서방이 다시 주목받는 이유에 대해 알아봤는데요. 지금도 집값이 엄청난 곳이지만, 세 지역 모두 추진 중인 사업들이 순조롭게 완료된다면, 추가적인 프리미엄이 형성될 것으로 보입니다. 앞으로 압서방이 과거 영광을 뛰어넘어 우리나라 전통 부촌의 자존심을 지킬지 귀추가 주목됩니다.


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리브부동산

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