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2020년 1월 다보스포럼에서 미국 헷지펀드(브릿지워터어소시에이트)의 CEO 레이달리오는 앞으로 유동성 장세에서 다양한 자산포트폴리오 구축을 위해서라면 현금을 버려야한다고 주장했습니다.

실제로 2020년 시중의 많은 현금은 주식 및 대체투자 형태로 자산시장에 큰 폭으로 흡수된 바 있습니다. 이후 코로나19로 인한 세계적인 펜데믹 현상으로 각국은 사상 초유 규모의 유동성이 시장에 더 공급될 것을 예고했습니다. 이러한 트렌드는 당분간 지속될 현상으로 보여집니다.

2020년 대한민국의 자산시장도 크게 다르지 않았습니다. 전국적으로 주택가격이 급등했고 상업용 부동산 시장도 그 어느 때보다 뜨겁게 달아올랐습니다.

이러한 유동성 장세는 역사적으로 언제나 끝이 있어 왔습니다. 이번 세계적인 유동성 공급은 단기에 대거 공급된 측면이 있는 만큼 역설적으로 단기에 회수될 가능성이 있다는 점도 열어두고 투자에 임해야합니다.

앞서 레이달리오의 주장도 맥락을 짚어보면 대전제는 유동성 장세하에서 투자의 관점이라는 것에 주목해야 합니다. 유동성 장세의 끝이 연착륙이라면 시장에 충격은 견딜만 하겠지만, 만일 경착륙하게 된다면 그 어느 때보다 시장의 충격은 커질 수 있습니다.

1980년대 일본의 부동산 버블이 붕괴되는 과정을 우리는 모두 지켜봤습니다. 많은 이들이 현재 한국의 부동산 가격 급등이 과거 일본의 자산시장 흥망 과정과 같은 흐름은 아닌가 궁금해합니다. 결론적으로 일본과 한국은 상황이 다르다고 평가할 수 있습니다.

일본의 경우 전후 제조업 기반의 경제부흥기에 달러 강세에 힘입어 대미 수출에서 일방적인 이익을 얻고 있었고, 이를 미국이 통제할 필요를 느끼게 되면서 엔화 가치가 상승하는 플라자합의를 1985년 9월 22일 하게 됩니다.

이후 일본 정부는 내수경기 진작과 자국기업 보호를 위해 저금리 정책을 통해 막대한 유동성을 공급했습니다. 이렇게 발생한 유동성이 부동산 시장에 유입됐고 금융기관의 무리한 여신정책이 더해지면서 비정상적인 가격급등 시기를 맞이하게 됩니다.

통제가 어려울 정도로 가격이 급등한 부동산 시장의 과열 양상은 결국 일시에 금리를 높이고 대출상환을 압박해 자산 보유자로 하여금 투매할 수 밖에 없는 상황을 만들어 가격급락을 초래하게 됩니다.

최근 한국도 마찬가지로 유동성 장세에서 부동산 가격이 급등하는 구간을 지나고 있습니다. 그러나 유동성 공급의 이유가 일본과는 달랐습니다. 각종 규제책(대표적으로 LTV, DTI등 담보력 검증)을 강하게 시행해 비정상적인 가격의 변화를 최소화하기 위한 노력을 기울였습니다.

또 국민의 투자의식도 과거 일본과는 달리 크게 개선됐습니다. ‘묻지마’ 투자가 아닌 합리적인 투자성향을 보인다는 점이 다르다고 할 수 있겠습니다.

구체적으로 부동산 거래시장에서는 투자 판단 전, 언젠가 일단락될 유동 성장세를 미리 고려해 입지나 현금흐름, 금리상승에 대한 여유자금 확보 등 사전에 점검할 수 있는 위험회피 방안을 가져야 한다고 생각하는 분들이 많습니다.

2015년부터 있었던 수도권 주택시장의 가격상승은 7년째 지속되는 양상입니다. 건전한 주택시장을 위해서도, 또 시장 참여자를 위해서도 조금은 숨을 고를 때라고 판단됩니다.

최근 정부에서 대도시권 주택공급이 부족함을 인정하고 주택공급 활성화 방안을 내놓았습니다. 공급의 문제가 아닌 투자심리의 문제로 보고 대출과 세금 등으로 가격급등을 방어하려했던 이전 대책과는 다른 양상을 보인다는 부분이 긍정적입니다.

특히 택지 형태의 대단위 주거공급이 아닌 현실에 맞는 도심 및 역세권 용적률 상향 등 인센티브를 부여해 수요자가 원하는 곳에 주거공급을 확대하겠다는 전략은 시기적으로 적절해 보입니다.

1988년 이후 대부분 물가상승률을 하회했던(상대적으로 안정적이었던) 부동산 시장의 가격상승세가 지난 몇 년간의 외도(평균 상승률을 크게 상회한)를 마치고 이제 그만 안정되기를 기대합니다.