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소액 투자자의 부동산 경매 입문, 실수하지 않으려면?

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최근 부동산 투자환경이 여의치 않습니다. 아파트 시장은 다주택자 규제 및 투기 세력 근절을 위한 규제장벽에 진입로가 막혀 있습니다. 상대적으로 상업용 시장은 꾸준한 수요가 있는데 반해 매물이 잠기는 현상의 수급불일치로 매도 호가는 좀처럼 떨어질 기세가 아닙니다. 시중의 유동자금이 갈피를 못 잡고 있는 상황입니다.


성공적인 부동산 투자를 위해서는 시장의 흐름을 이해하고 물건을 선별하는 안목과 함께 적극적으로 추진할 수 있는 다양한 능력이 요구됩니다. 여기에 일정 수준의 수익과 차익을 기대하기 위해서는 자금력도 뒷받침되어야 할 것입니다. 


하지만 소액 투자자에게는 이러한 투자 기회가 많지 않은 것이 사실입니다. 소규모 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산은 안정적인 수익을 기대하지만 낮아진 임대수익률에 그마저도 공실을 걱정해야 하는 상황입니다. 재개발 및 토지 등 투자용 부동산은 큰 차익을 기대하지만 개발이 지체된다면 매각도 어려워져 출구가 막힐 수 있습니다.  

경매 입문자라면 “잃지 않겠다는 마인드로 실수 최소화해야”

이러한 상황에서 부동산 경매가 하나의 방안일 수 있습니다. 상대적으로 높은 투자수익률을 기대할 수 있지만 이에 반해 많은 법적, 물리적, 경제적 리스크가 도처에 도사리고 있기도 합니다. 입문자에게는 돌이킬 수 없는 실수에 대한 우려로 ‘넘사벽’으로 느껴지는 것이 사실입니다. 하지만 시작부터 많은 지식과 경험으로 무장한 치열한 경쟁자들을 모두 이겨야만 성공하는 것은 아닙니다.


우선 버는 것보다는 잃지 않겠다는 마인드로 실수를 최소화해야 합니다. 권리분석 난이도가 높지 않은 물건부터 범위를 좁혀가야 합니다. 일단 말소기준권리*가 아닌 유치권, 지상권, 소유권이전청구가등기, 가처분, 대항력 있는 임차인이 있는 난이도 높은 특수한 물건은 피하는 것이 좋습니다. (*말소기준권리 : 부동산경매 낙찰 시 권리가 소멸되는지 인수되는지를 가늠하는 기준. 말소기준권리보다 후순위는 말소. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 선순위전세권이 있음.)


이유없는 유찰은 없기에 2회 이상 유찰을 기록한 물건도 피하는 것이 좋습니다. 입찰 전 법원의 매각물건명세서 확인을 통해 점유자 정보 등도 체크하여 리스크를 최소화 해야 합니다.  

경매는 결국 이길 수 있는 가격으로 낙찰을 받아야 합니다. 일반 매매와 다르게 인도 시기가 늦어지고 그에 따른 부대비용이 소요되기에 가능한 낮은 입찰가를 써내야 합니다. 


아파트 거래 시 선호하는 동, 층, 인테리어 여부 등에 따라 가격차이가 납니다. 인터넷상으로만 매도 호가와 실거래가격을 확인하고 입찰가격을 제시하여 낙찰받았는데 실제로 해당 물건이 인터넷상 가격 정보와 다를 수 있습니다. 굳이 경매가 아닌 수의계약을 통해서도 충분히 매입할 수 있는 물건일 수 있는 것입니다.


임장활동을 통해 지역 내 수요가 얼마나 되고 물건의 컨디션도 꼼꼼히 체크하여 이길 수 있는 가격으로 낙찰을 받아야 수익률을 높일 수 있습니다.


소액으로 성공적인 부동산 투자를 이루는데 부동산 경매는 지름길이 아닌 갈래길 중 하나입니다. 부동산 지식과 안목을 쌓는데 좋은 길잡이가 되어줄 수 있습니다. 실수를 최소화하고 발품을 통해 경쟁력을 갖춰 경험을 축적해 나가는 과정으로 생각한다면 점점 그 깊이를 더해 더 높은 성과를 달성할 수 있을 것입니다.  


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리브부동산

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